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Betreff: Bebauungsplan Göttingen-Geismar Nr. 38 "Südliche Feldmark" TP 1, TB "Baugebiet südlich Kiesseestraße", 6. Änderung mit örtlicher Bauvorschrift über Gestaltung (ÖBV)
- Auslegungsbeschluss
Status:öffentlichVorlage-Art:Beschlussvorlage/sonstige Vorlage
Federführend:61-Fachbereich Planung, Bauordnung und Vermessung   
Beratungsfolge:
Ausschuss für Bauen, Planung und Grundstücke Vorberatung
18.03.2010 
56. öffentliche/nichtöffentliche Sitzung des Ausschusses für Bauen, Planung und Grundstücke geändert beschlossen   
Ortsrat Geismar Vorberatung
18.03.2010 
28. -außerordentliche(n)- öffentliche/nichtöffentliche Sitzung des Ortsrates Geismar zur Kenntnis genommen   
Verwaltungsausschuss Entscheidung

Beschlussvorschlag
Sachverhalt
Finanzielle Auswirkungen
Anlage/n

Beschlussvorschlag:

Beschlussvorschlag:          

 

1.      Dem Entwurf zum Bebauungsplan Göttingen-Geismar Nr. 38 „Südliche Feldmark“ TP1, TB „Baugebiet südlich Kiesseestraße“, 6. Änderung mit örtlicher Bauvorschrift über Gestaltung (ÖBV) wird zugestimmt.

Der Entwurf zum o. g. Bebauungsplan mit seiner Begründung sowie der Entwurf der ÖBV werden öffentlich ausgelegt.

 

2.      Die Verwaltung wird beauftragt, für den o. g. Bebauungsplan mit ÖBV die erforderliche Auslegung gem. § 3 Abs. 2 BauGB sowie die Beteiligung der Behörden gem. § 4 Abs. 2 BauGB durchzuführen.

 

3.      Ziele und Zwecke der Planung:

§         Festsetzung von Allgemeinen Wohngebieten gem. § 4 BauNVO

§         Änderung der Bauweise

§         Anpassung der Planung an die geänderte Marktsituation

 

4.      Geltungsbereich:

 

Gegenüber dem Aufstellungsbeschluss, gefasst durch den VA am 16.11.2009, wird der Geltungsbereich zum Entwurfsbeschluss erweitert. Er ist nun identisch mit dem Geltungsbereich der 5. Änderung die damit vollständig überplant wird. Der Geltungsbereich gliedert sich nun in die folgenden Bereiche:

 

Die nördliche Grenze des Bereich A verläuft entlang der Kiesseestraße. Im Osten grenzt der Planbereich an eine Wohnstraße. Die südliche Grenze verläuft entlang der Grundstücksgrenzen der sich im Süden anschließenden Mehrfamilienhäuser, der südlichen Flurstücksbegrenzung des Wohnweges zur Erschließung der Reihenhäuser sowie der Grenze des Grünzuges. Im Osten Westen wird der Bereich durch einen Lärmschutzwall begrenzt.

 

Der Bereich B wird begrenzt durch die das Plangebiet umschließenden Straßen. Im Norden verläuft die Grenze entlang der Straße Am Brauksweg, im Osten entlang der Straßen Am Brauksweg, Über den Bühwiesen und Am Wehnerbeek, im Süden entlang der Straße Am Wehnerbeek und im Westen entlang der Straße Pastor-Sander-Bogen.

 

Der Bereich C grenzt im Osten und Norden an den nord-südlich verlaufenden Grünzug und an die Grünverbindung zwischen Grünzug und Pastor-Sander-Bogen. Im Süden und Westen grenzt das Plangebiet an den Pastor-Sander-Bogen.

 

Maßgeblich für die Abgrenzung ist die zeichnerische Darstellung des Bebauungsplanes im Maßstab 1:500.

Begründung:

Begründung:

 

Der Geltungsbereich der 6. Änderung des Bebauungsplanes umfasst die drei Teilbereiche A, B und C. Diese Bereiche wurden in ihrer Gesamtheit zuletzt mit der seit Juli 2006 rechtsverbindlichen 5. Änderung planungsrechtlich neu gefasst. Mit der 6. Änderung wird die 5. Änderung vollständig überplant.

 

Anlass für die 5. Änderung waren Anpassungen an die sich geänderten Wohnungsmarktgegebenheiten. Diese haben jedoch nur teilweise zum Erfolg geführt, in bestimmten Bereichen ist eine Vermarktung der städtischen Flächen aufgrund mangelnder Nachfrage nach bestimmten Typologien nach wie vor nicht gelungen. Mit der 6. Änderung des Bebauungsplanes soll eine weitere Nachsteuerung der Festsetzungen des Bebauungsplanes unter Beibehaltung der wesentlichen städtebaulichen Zielsetzungen erfolgen. Damit soll die Marktfähigkeit des Gebietes erhöht und der Abschluss der Gebietsentwicklung vorangebracht werden.

 

Der Ursprungsplan setzte für den Bereich A, südlich der Kiesseestraße, eine höchstens dreigeschossige geschlossene Bebauung fest, die durch Geschosswohnungsbauten realisiert werden sollte. In der rechtsgültigen 5. Änderung wurde der Bereich A in zwei Baureihen aufgeteilt. Analog der städtebaulichen Zielsetzungen des Ursprungsplanes soll entlang der Kiesseestraße eine zwei- bis dreigeschossige straßenbegleitende Bebauung entstehen, die zwingend in Form von Hausgruppen realisiert werden muss. In der straßenabgewandten 2. Baureihe wurde entsprechend der bestehenden Nachfrage die Möglichkeit zur Bebauung mit ein- bis zweigeschossigen freistehenden Einfamilienhäusern bzw. Doppelhäusern geschaffen. Diese Flächen wurden inzwischen nahezu vollständig vermarktet, wohingegen bei den direkt an die Kiesseestraße anliegenden Grundstücken keine Entwicklung zu verzeichnen ist.

Derzeit ist auf dem Göttinger Wohnungsmarkt wieder ein verstärktes Interesse an Geschossbauten für Wohnnutzungen, teils auch in Verbindung mit Dienstleistungen wie beispielsweise Ärzte, Apotheken oder Kanzleien zu verzeichnen. Die Flächen entlang der Kiesseestraße sind für solche Nutzungen grundsätzlich geeignet. Solche Nutzungen lassen sich jedoch nur in mehrgeschossigen Einzelhäusern realisieren. Die Festsetzung der Hausgruppen behindert diese Entwicklung und soll daher geändert werden. Daran sind jedoch auch erhöhte städtebauliche Anforderungen gebunden, denen mit der Festsetzung einer Mindestgebäudelänge sowie einer Mindesttraufhöhe Rechnung getragen wird.

 

Für eine direkt an die Kiesseestraße anliegende Fläche im Bereich A gibt es mit der AWO einen konkreten Interessenten. Diese möchte hier ein Wohnheim für psychisch beeinträchtigte Menschen errichten. Diesbezüglich wurde im März 2009 eine Bauvoranfrage an die Stadt gerichtet.

Die angefragte Nutzung ist nach ihrer Art als Anlage für soziale Zwecke einzustufen. Die Festsetzungen zur Art der baulichen Nutzung der derzeit rechtsgültigen 5. Änderung des Bebauungsplanes, die ungeändert aus der Urfassung übernommen wurden, lassen Anlagen für soziale Zwecke allgemein zu. Somit besteht bereits seit Beginn der baulichen Entwicklung des Gebietes, also rd. 15 Jahren, die Möglichkeit, eine solche Nutzung hier zu etablieren.

Was dem städtebaulichen Einvernehmen des Projektes derzeit im Wesentlichen entgegensteht, ist die festgesetzte Bauweise, die hier zwingend Hausgruppen vorsieht. Das Vorhaben der AWO stellt planungs- und bauordnungsrechtlich jedoch ein Einzelhaus dar und entspricht somit nicht den Festsetzungen des Bebauungsplanes. Dies wurde der AWO entsprechend mitgeteilt. Daraufhin hat die AWO andere Bebauungsvarianten geprüft, welche die Vorgaben des Bebauungsplanes erfüllt hätten. Diese waren jedoch von der internen räumlichen Organisation des Wohnheimes nicht realisierbar oder hätten zu einer deutlichen Vergrößerung des Vorhabens geführt, was finanzielle Risiken für die AWO bedeutet hätte.

Daher sollen hier die entsprechenden Festsetzungen angepasst werden, die das Vorhaben in seiner vorgesehenen spezifischen Form ermöglicht. Es wird nicht die grundsätzliche Zulässigkeit solch einer Nutzungsart planerisch vorbereitet. Diese ist, wie oben beschrieben, bereits gegeben.

 

Für den östlich des Pastor-Sander-Bogens liegenden Bereich B waren gemäß des Ursprungsplanes zwei drei- bis viergeschossige Geschosswohnungsbauten in offener Blockstruktur vorgesehen. Mangels Nachfrage wurde jedoch nur der nördlich der Grünfläche liegende Bau realisiert. Mit der 5. Änderung wurde die Möglichkeit zur Errichtung von Hausgruppen sowie Einzel- und Doppelhäusern eingeräumt. Aber auch diese Entwicklung blieb aufgrund mangelnder Nachfrage aus. Der Investor des bereits realisierten Gebäudes hat aktuell sein Interesse bekundet auch den zweiten Bau zwischen Grünfläche und der Straße Über den Bühwiesen zu realisieren. Die 6. Änderung schafft hierfür die planungsrechtlichen Voraussetzungen, womit dieser Bereich wieder stärker den Zielen der Urfassung entspricht.

Die Festsetzungen für den südlichen Teil des Bereiches B, zwischen Über den Bühwiesen und Am Wehnerbeek, werden flexibler gestaltet, so dass hier sowohl Einzel- und Doppelhäuser als auch Hausgruppen zulässig sind. Die Realisierung einer straßenbegleitenden und raumprägenden Bebauung auf den Baufeldern am Pastor-Saner-Bogen wird durch die Festsetzung einer Mindestgebäudelänge sowie einer Mindesttraufhöhe sichergestellt.

Die verkehrliche Erschließung sowie die Flächen für Stellplätze bleiben im Wesentlichen unverändert.

 

Im Bereich C werden die Festsetzungen für die Gemeinbedarfsfläche (Kindertagesstätte) ungeändert übernommen.

Im südlich angrenzenden allgemeinen Wohngebiet befindet sich aktuell ein an den östlichen Grünzug anschließendes Baugrundstück in der Veräußerung. Die verbleibenden Flächen ermöglichen dann keine Errichtung einer Hausgruppe mehr, so dass hier künftig ausschließlich noch Einzel- und Doppelhäuser zulässig sind.

Finanzielle Auswirkungen:

 

Finanzielle Auswirkungen:

 

Mögliche Einkünfte aus Grundstücksverkäufen

 

Anlagen:

 

Anlagen:

 

Planzeichnung

textliche Festsetzung / ÖBV und Begründung

Anlagen:  
  Nr. Status Name    
Anlage 1 1 öffentlich Ge_38_06_Planzeichnung (2005 KB)      
Anlage 2 2 öffentlich Ge_38_06_textliche Festsetzungen (44 KB)      
Anlage 3 3 öffentlich Ge_38_06_Begründung (1026 KB)      
 
 

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