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Betreff: Bebauungsplan Göttingen-Geismar Nr. 38 "Südliche Feldmark" TP 1, TB "Baugebiet südlich Kiesseestraße", 6. Änderung mit örtlicher Bauvorschrift über Gestaltung (ÖBV)
- Aufstellungsbeschluss
Status:öffentlichVorlage-Art:Beschlussvorlage/sonstige Vorlage
Federführend:61-Fachbereich Planung, Bauordnung und Vermessung   
Beratungsfolge:
Ortsrat Geismar Vorberatung
29.10.2009 
24. öffentliche Sitzung des Ortsrates Geismar zur Kenntnis genommen   
Ausschuss für Bauen, Planung und Grundstücke Vorberatung
05.11.2009 
49. öffentliche/nichtöffentliche Sitzung des Ausschusses für Bauen, Planung und Grundstücke ungeändert beschlossen   
Verwaltungsausschuss Entscheidung

Beschlussvorschlag
Sachverhalt
Finanzielle Auswirkungen
Anlage/n

Beschlussvorschlag:

Beschlussvorschlag:

 

1.      Für den nachfolgend aufgeführten Geltungsbereich wird der Aufstellungsbeschluss gem. § 2 Abs. 1 BauGB für den Bebauungsplan Göttingen-Geismar Nr. 38 “Südliche Feldmark“ TP 1, TB „Baugebiet südlich Kiesseestraße“, 6. Änderung mit örtlicher Bauvorschrift über Gestaltung (ÖBV) gefasst.

Die Aufstellung erfolgt im beschleunigten Verfahren ohne Durchführung einer Umweltprüfung gem. § 13 a BauGB.

 

2.      Die Verwaltung wird beauftragt, für den o. g. Bebauungsplan den Entwurf zu erarbeiten.

 

3.      Ziele und Zwecke der Planung:

 

§         Festsetzung eines Allgemeinen Wohngebietes gem. § 4 BauNVO

§         Änderung der Bauweise

§         Anpassung der Planung an die geänderte Marktsituation

 

4.      Geltungsbereich:

 

Der Geltungsbereich gliedert sich in zwei Bereiche.

 

Die nördliche Grenze des Bereiches A verläuft entlang der Kiesseestraße. Im Osten grenzt der Planbereich an eine Wohnstraße. Die südliche Grenze verläuft entlang der Grundstücksgrenzen der sich im Süden anschließenden Mehrfamilienhäuser, der südlichen Flurstücksbegrenzung des Wohnweges zur Erschließung der Reihenhäuser sowie der Grenze des Grünzuges. Im Westen wird der Bereich durch einen Lärmschutzwall begrenzt.

 

Der Bereich B wird begrenzt durch die das Plangebiet umschließenden Straßen. Im Norden sowie im Osten teilweise verläuft die Grenze entlang der Straße Am Brauksweg. Im Osten und Süden bilden Teile der Straße Über den Bühwiesen die Begrenzung. Im Westen verläuft der Geltungsbereich entlang der Straße Pastor-Sander-Bogen.

 

 

Maßgeblich für die Abgrenzung ist die zeichnerische Darstellung des Bebauungsplanes im Maßstab 1:500.

 

Begründung:

 

Begründung:

 

Der Geltungsbereich der 6. Änderung des Bebauungsplanes umfasst zwei Teilbereiche. Der Bereich A ist identisch mit dem der seit Juli 2006 rechtsverbindlichen 5. Änderung. Der ebenfalls geänderte Bereich B wird hier zum Teil, nördlich der Straße Über den Bühwiesen, erneut überplant. Anlass für die 5. Änderung waren Anpassungen an die sich geänderten Wohnungsmarktgegebenheiten. Die haben jedoch nur teilweise zum Erfolg geführt, in bestimmten Bereichen ist eine Vermarktung der städtischen Flächen aufgrund mangelnder Nachfrage nach wie vor nicht gelungen. Mit der 6. Änderung des Bebauungsplanes soll eine weitere Nachsteuerung der Festsetzungen des Bebauungsplanes unter Beibehaltung der wesentlichen städtebaulichen Zielsetzungen erfolgen. Damit soll die Marktfähigkeit des Gebietes erhöht und der Abschluss der Gebietsentwicklung begünstigt werden.

 

Der Ursprungsplan setzte für den Bereich A, südlich der Kiesseestraße, eine höchstens dreigeschossige geschlossene Bebauung fest, die durch Geschosswohnungsbauten realisiert werden sollte. In der 5. Änderung wurde der Bereich A in zwei Baureihen aufgeteilt. Analog der städtebaulichen Zielsetzungen des Ursprungsplanes soll entlang der Kiesseestraße eine zwei- bis dreigeschossige straßenbegleitende Bebauung entstehen, die zwingend in Form von Hausgruppen realisiert werden muss. In der straßenabgewandten 2. Baureihe wurde entsprechend der großen Nachfrage die Möglichkeit zur Bebauung mit ein- bis zweigeschossigen freistehenden Einfamilienhäusern bzw. Doppelhäusern geschaffen. Diese Flächen wurden inzwischen nahezu vollständig vermarktet, wohingegen bei den direkt an die Kiesseestraße anliegenden Grundstücken keine Entwicklung zu verzeichnen ist.

Derzeit ist auf dem Göttinger Wohnungsmarkt wieder ein verstärktes Interesse an Geschossbauten für Wohnnutzungen, teils auch in Verbindung mit Dienstleistungen wie beispielsweise Ärzte, Apotheken oder Kanzleien zu verzeichnen. Die Flächen entlang der Kiesseestraße würden sich für solche Nutzungen durchaus eignen. Jedoch ist diesbezüglich die Erschließungssituation im Änderungsverfahren genauer zu prüfen.

Weiterhin soll auch die Möglichkeit zur Realisierung von freistehenden Einfamilienhäusern bzw. Doppelhäusern in diesem Bereich geprüft werden, was jedoch mit erhöhten städtebaulichen Anforderungen an z.B. eine straßenraumprägende Gebäudekubatur sowie die Grundstückserschließung verbunden ist.

 

Für den östlich des Pastor-Sander-Bogens liegenden Bereich B waren gemäß des Ursprungsplanes zwei drei- bis viergeschossige Geschosswohnungsbauten in offener Blockstruktur vorgesehen. Mangels Nachfrage wurde jedoch nur der nördlich der Grünfläche liegende Bau realisiert.

Mit der in diesem Bereich gültigen 5. Änderung wurde die Möglichkeit zur Errichtung von Hausgruppen sowie Einzel- und Doppelhäusern eingeräumt. Aber auch diese Entwicklung blieb aufgrund mangelnder Nachfrage aus.

Der Investor des bereits realisierten Gebäudes hat aktuell sein Interesse bekundet auch den zweiten Bau zu errichten. Die 6. Änderung soll hierfür die planungsrechtlichen Voraussetzungen schaffen, womit dieser Bereich weitgehend gemäß der Urfassung realisiert werden kann.

 

Für eine direkt an die Kiesseestraße anliegende Fläche im Bereich A gibt es ebenfalls einen konkreten Interessenten. Die AWO möchte hier ein Wohnheim für psychisch beeinträchtigte Menschen errichten. Diesbezüglich wurde im März 2009 eine Bauvoranfrage an die Stadt gerichtet.

Die angefragte Nutzung ist nach ihrer Art als Anlage für soziale Zwecke einzustufen. Die Festsetzungen zur Art der baulichen Nutzung der derzeit rechtsgültigen 5. Änderung des Bebauungsplanes, die ungeändert aus der Urfassung übernommen wurden, lassen Anlagen für soziale Zwecke allgemein zu. Somit besteht bereits seit Beginn der baulichen Entwicklung des Gebietes, also rd. 15 Jahren, die Möglichkeit, eine solche Nutzung hier zu etablieren.

Was dem städtebaulichen Einvernehmen des Projektes derzeit einzig entgegensteht, ist die festgesetzte Bauweise, die hier zwingend Hausgruppen vorsieht. Das Vorhaben der AWO stellt planungs- und bauordnungsrechtlich jedoch ein Einzelhaus dar und entspricht somit nicht den Festsetzungen des Bebauungsplanes. Dies wurde der AWO entsprechend mitgeteilt. Daraufhin hat die AWO andere Bebauungsvarianten geprüft, welche die Vorgaben des Bebauungsplanes erfüllt hätten. Diese waren jedoch von der internen räumlichen Organisation des Wohnheimes nicht realisierbar oder hätten zu einer deutlichen Vergrößerung des Vorhabens geführt, was finanzielle Risiken für die AWO bedeutet hätte.

Daher sollen hier die entsprechenden Festsetzungen angepasst werden, die das Vorhaben in seiner vorgesehenen spezifischen Form ermöglicht. Es wird nicht die grundsätzliche Zulässigkeit solch einer Nutzungsart planerisch vorbereitet. Diese ist, wie oben beschrieben, bereits gegeben.

Finanzielle Auswirkungen:

 

Finanzielle Auswirkungen:

 

Mögliche Einkünfte aus Grundstücksverkäufen

Anlagen:

 

Anlagen:

 

Übersichtsplan Geltungsbereich (ohne Maßstab)

Anlagen:  
  Nr. Status Name    
Anlage 1 1 öffentlich 038_06_AB_Geltungsbereich (497 KB)      
 
 

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