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Betreff: Bebauungsplan Göttingen Nr. 235 "Windausweg"
- Bescheidung der Anregungen
- Satzungsbeschluss
Status:öffentlichVorlage-Art:Beschlussvorlage/sonstige Vorlage
Federführend:61-Fachbereich Planung, Bauordnung und Vermessung   
Beratungsfolge:
Ausschuss für Bauen, Planung und Grundstücke Vorberatung
18.06.2009 
44. öffentliche/nichtöffentliche Sitzung des Ausschusses für Bauen, Planung und Grundstücke ungeändert beschlossen   
Verwaltungsausschuss Vorberatung
Rat Entscheidung
11.09.2009 
23. öffentliche/nichtöffentliche Sitzung des Rates der Stadt Göttingen ungeändert beschlossen   

Beschlussvorschlag
Sachverhalt
Finanzielle Auswirkungen
Anlage/n

Beschlussvorschlag:

Beschlussvorschlag:

 

Der Rat der Stadt Göttingen möge beschließen:

 

  1. Der Bebauungsplan wird gegenüber dem ausgelegten Entwurf in folgenden Punkten geändert:
    - Die Höhenfestsetzungen für die Gebäude in der unteren westlichen und der mittleren östlichen Baufläche werden präzisiert.
    - Im südlichen Bereich der Planzeichnung wird als Ergebnis der schalltechnischen Untersuchung der Lärmpegelbereich III aufgenommen, ergänzt um die textliche Festsetzung, dass Schlaf- und Kinderzimmer in diesem Bereich schallgedämmte Lüftungsöffnungen o. ä. erhalten sollen.
    - Die Planzeichenerklärung zu den Gemeinschaftsflächen wird dahingehend ergänzt, dass diese auch für Spielplätze und Spielmöglichkeiten zur Verfügung stehen.
    - Die textlichen Festsetzungen werden präzisiert in Bezug auf:
       *Zulässigkeit von Tiefgaragenzufahrten und Autoliften auch außerhalb 
         der Baulinien
       * Präzisierung des Bezugspunkts für die einzuhaltende Höhe „höchster
          Punkt der Dachkonstruktion der obersten Aufenthaltsräume“
       * Ausdrückliche Zulässigkeit von Anlagen für regenerative Energien und   
          Haustechnik auf den Dachflächen.
    - Die Planzeichnung wird im südwestlichen Bereich vervollständigt um die Zuwegung vom Windausweg (Rad- und Gehweg) zu den Kleingärten.

    Gem. § 4a Abs. 3 Satz 4 BauGB erfolgt keine erneute Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung, da die Änderungen geringfügig sind und im Einvernehmen mit den Grundstückseigentümern (Stadt Göttingen und die drei Göttinger Wohnungsgesellschaften) erfolgen.

 

  1. Die zum Entwurf des Bebauungsplanes Göttingen Nr. 235 „Windausweg“ vorgebrachten Anregungen werden entsprechend dem Vorschlag in der Anlage zu dieser Vorlage beschieden.

 

  1. Der Bebauungsplan Göttingen Nr. 235 „Windausweg“ wird gem. § 10 Abs. 1 BauGB als Satzung mit seiner Begründung beschlossen.

 

  1. Geltungsbereich:
    Das Plangebiet liegt in fußläufiger Entfernung rd. 1 km südlich des Zentrums der historischen Innenstadt. Der Geltungsbereich umfasst im wesentlichen die Liegenschaft der ehemaligen Rechtsmedizin der Universität Göttingen. Er enthält die Flurstücke 217/9, 217/10, 217/11, 218/9, 218/10, 233/10, 235/17, 323/1, 324/3 sowie jeweils teilweise 218/8, 233/18, 235/15, 236/2, 325/7 und 326/5 der Flur 029 der Gemarkung Göttingen.
    Westlich an den Geltungsbereich schließen städtische Grundstücke an, die als Grabeland genutzt werden. Nördlich angrenzend liegt das Felix-Klein-Gymnasium mit Schulgebäuden, Sporthallen und Außenbereichen (Schulgarten). Östlich schließt die straßenbegleitende Wohnbebauung der Lotzestraße (2 – 3-geschossige Einzelhäuser) an, deren rückwärtige Gärten bis an das Planungsgebiet heranreichen. Südlich grenzen das Freizeitbad Badeparadies Eiswiese sowie Kleingärten an.
    Der südwestliche Geltungsbereich überschneidet sich mit dem Bebauungsplan Göttingen Nr. 215, 1. Änderung „Freizeitbad Eiswiese“, rechtsverbindlich seit 17.02.2004. Dieser wird hiermit überplant.
    Die Fläche beträgt ca. 27.000 m². Maßgeblich für die Abgrenzung ist die zeichnerische Darstellung im Maßstab 1 : 500 in der Planzeichnung.
Begründung:

Begründung:

 

Mit der fortschreitenden Verlagerung innerstädtischer und innenstadtnaher Universitätseinrichtungen in den nördlichen Stadtbereich wurde auch der Standort der Rechtsmedizin im Windausweg aufgegeben. Das Areal soll mit städtischer Wohnbebauung nachgenutzt werden. Die Entwicklung erfolgt durch die drei Göttinger Wohnungsunternehmen Städtische Wohnungsbau GmbH Göttingen, die Wohnungsgenossenschaft eG Göttingen sowie die Volksheimstätte eG.

 

Der Standort wird zu einem attraktiven innenstadtnahen Wohnquartier mit Ergänzungseinrichtungen entwickelt. Zur Attraktivität trägt eine qualitätvolle Freiraumgestaltung bei. Die diesbezüglichen Planungen wurden von dem renommierten Hannoveraner Büro für Landschaftsplanung und Architektur Johanna Spalink-Sievers erarbeitet. Vorhandene Wegebeziehungen werden berücksichtigt (Leinekanal, Felix-Klein-Gymnasium, Freizeitbad). Haltestellen des ÖPNV befinden sich in unmittelbarer Nähe in der Lotzestraße und im Windausweg. Die Erschließung für den Individualverkehr erfolgt vom Windausweg.

 

Der im Rahmen des städtebaulichen Gutachterverfahrens auf Rang 1 gesetzte  Entwurf des Planungsbüros Schmitz aus Aachen (pbs) bildet die städtebauliche Grundlage für die Aufstellung des Bebauungsplanes. Das Areal wurde in fünf annähernd gleich große Quartiere aufgeteilt. Jedes Quartier setzt sich aus vier- bis fünfgeschossigen Gebäuden (eine oder zwei Zeilen, zwei Stadtvillen) und den gemeinschaftlichen Grünbereichen zusammen. Im mittleren Bereich zum Windausweg ist ein Quartiersplatz mit Cafe und kleinen Läden vorgesehen. Weitere Freibereiche und Grünflächen sind im mittleren Bereich des Grundstücks geplant.

 

In Zusammenarbeit mit den drei Wohnungsgesellschaften und deren beauftragten Architektur- und Ingenieurbüros hat die Verwaltung den Entwurf für diesen Bebauungsplan entwickelt. Das Gebiet ist besonders durch seine hohe städtebauliche Dichte gekennzeichnet. Im Areal werden etwa 205 Wohnungen entstehen. Da aufgrund der mit dem städtebaulichen Entwurf einhergehenden Dichte der Bebauung die Mindestabstände der Niedersächsischen Bauordnung die sonst üblicherweise einzuhalten sind, nicht in allen Bereichen eingehalten werden können, müssen die Festsetzungen des Bebauungsplans dem in besonderer Weise Rechnung tragen. Die NI Bauordnung, ergänzt durch Baugesetzbuch und Baunutzungsverordnung, ermöglicht die Unterschreitung der Mindestabstände um ein besonderes städtebauliches Konzept zu verwirklichen. Dazu muss der Bebauungsplan zwingend Festsetzungen treffen, die das Nicht-Einhalten der normalen Abstände zur Folge hat. Die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse und den Brandschutz müssen gewährleistet sein. Der Bebauungsplan setzt deshalb die überbaubaren Flächen mit Baulinien fest, ergänzt durch die zwingend einzuhaltende oberste Höhe der Gebäude.

 

Die Festsetzungen des Bebauungsplans beschränken sich auf die notwendigen Inhalte. Neben den zu überbauenden Flächen, Verkehrs- und Grünflächen (öffentlich), Geh-(Rad-)Fahr- und Leitungsrechten sind Gemeinschaftsflächen festgesetzt. Die Gestaltung erfolgt gem. den Vorgaben des Grünflächengestaltungsplans und wird im städtebaulichen Vertrag geregelt.

 

Die erforderlichen Stellplätze werden überwiegend in Tiefgaragen, aber auch ebenerdig nachgewiesen.

 

Zur Ermittlung der zu berücksichtigenden schalltechnischen Belange wurde ein Gutachten erarbeitet und die Ergebnisse in den Bebauungsplan eingearbeitet (Festsetzung eines Lärmschallpegels mit der Konsequenz, dass in diesem Bereich  schallgedämmte Lüftungsöffnungen an Schlaf- und Kinderzimmerfenstern oder sonstige Maßnahmen zur Raumlüftung vorgesehen werden müssen).

 

Das Schallgutachten kommt weiter zu dem Schluss, dass die durch den Sportbetrieb in den Sporthallen des Felix-Klein-Gymnasiums hervorgerufenen Schallimmissionen das südlich angrenzende Wohnen beeinträchtigen. Während des Spielbetriebs zwischen 20.00 und 22.00 Uhr sollen die Fenster und Lüftungsklappen hier deshalb nur für eine Stunde geöffnet sein. Die Überschreitung der Grenzwerte beträgt hier max. 3 dB, das ist der gerade noch vom menschlichen Gehör wahrnehmbare Wert einer Lautstärkeveränderung. In einem Mischgebiet werden die gleichen Immissionswerte als konfliktfrei auch von der Wohnnutzung hinzunehmende Einwirkung beurteilt. Die Alternativen wären entweder ein Abrücken der Wohnbebauung oder die Festsetzung eines Mischgebiets. Beide Alternativen sind abzulehnen weil entweder der städtebauliche Entwurf insgesamt in Frage gestellt wird bzw. die Festsetzung eines Mischgebietes in einem Bereich in dem ausschließlich Wohnnutzung stattfindet, von den Gerichten als „Etikettenschwindel“ zur Zumutbarkeit höherer Grenzwerte für unzulässig erklärt wurde. In Abwägung der Grenzwertigkeit der Beeinträchtigung in Häufigkeit und Intensität wird im Bebauungsplan nichts diesbezügliches festgesetzt. Um den Konflikt rechtlich zu lösen stimmen die Wohnungsbaugesellschaften der Eintragung einer Grunddienstbarkeit zu. Ihnen obliegt es, Hinweise darauf, dass Beeinträchtigungen durch Sportlärm, soweit sie sich in dem oben beschriebenen Rahmen bewegen, in die späteren Miet-/Kaufverträge aufzunehmen.

 

Da der Plan als Bebauungsplan der Innenentwicklung im beschleunigten Verfahren durchgeführt wird, ist ein Ausgleich für den damit vorbereiteten Eingriff nicht erforderlich. Gleichwohl ist eine Bilanzierung der Beeinträchtigung der Naturgüter erforderlich. Die diesbezüglichen Aussagen in der Begründung des Bebauungsplanes wurden von dem o. g. Fachbüro Spalink-Sievers in Zusammenarbeit mit weiteren Fachleuten geliefert. Die Wohnungsgesellschaften finanzieren auf freiwilliger Basis zum Ausgleich die Anlage einer Obstbaumwiese mit 36 Bäumen.

 

Eine Untersuchung in Bezug auf Quartiere von Fledermäusen hat keine Hinweise auf Vorkommen dieser Art geliefert. Das Vorkommen des Feldhamsters (Cricetus Cricetus, geschützte Art der Roten Liste NI) kann nach Einschätzung der UNB ausgeschlossen werden. Eine avifaunistische Untersuchung des Baugebiets für die örtliche Vogelwelt wurde im Brutzeitraum März bis Mai durchgeführt. Aus dieser Untersuchung geht hervor, dass die vorkommenden Arten in so großer Population vorkommen, dass der Verlust des Lebensraumes im künftigen Baugebiet ohne Folgen bleibt. Die Arten sind allgemein bei uns so verbreitet, dass ein Ausweichen auf benachbarte Lebensräume ohne weiteres möglich ist.

 

Entgegen dem Aufstellungsbeschluss wird keine örtliche Bauvorschrift über Gestaltung für diesen Bebauungsplan erarbeitet. Die Festsetzungen des Bebauungsplanes und die im städtebaulichen Vertrag getroffenen Vereinbarungen genügen, um die Zielsetzungen zur Gestaltung in diesem Quartier zu erreichen.

 

Der letzte Verfahrensschritt, der vom Bauausschuss am 19.03.09, vom Verwaltungsausschuss im Umlaufverfahren am 01.04.09 beschlossen wurde, war die öffentliche Auslegung der Pläne und Benachrichtigung der Behörden und Verbände.

 

Die Auslegung fand in der Zeit vom 14.04. bis 13.05.09 statt. Die während dieser Zeit eingegangenen Anregungen sind in der Anlage dieser Beschlussvorlage beigefügt. In der Übersicht zu den Abwägungsvorschlägen sind die Stellungnahmen inhaltlich kurz wiedergegeben.

 

Aufgrund der engen Zeitschiene konnten einige kleinere Änderungen, die der Klarstellung dienen, vor der Planauslegung den Gremien nicht mehr vorgelegt werden. Diese Änderungen sind in der Beschlussfassung einzeln aufgeführt. Der Kreis der von den Änderungen berührten lässt sich eingrenzen auf die Eigentümer der Flächen Stadt Göttingen und die drei Göttinger Wohnungsgesellschaften; diese Beteiligten haben ihre Zustimmung zu den Änderungen erklärt. Eine erneute Beteiligung der Öffentlichkeit ist nicht erforderlich.

 

Die Verwaltung empfiehlt zum Abschluss des Bauleitplanverfahrens den Abwägungsvorschlägen zu folgen, die Änderungen zu beschließen und den Satzungsbeschluss zu fassen.

Nach Rechtskraft des Bebauungsplanes durch Satzungsbeschluss und Bekanntmachung im Amtsblatt erfolgt die Anpassung des Flächennutzungsplans durch Berichtigung zu einem späteren Zeitpunkt.

Finanzielle Auswirkungen:

Finanzielle Auswirkungen:

 

Die Unterhaltung der Erschließungsstraßen, die als öffentliche Straßen gewidmet werden, geht auf die Stadt über.

Anlagen:

Anlagen:

Übersicht der Beteiligung

Abwägungsvorschlag

Kopie der Anregungen

Bebauungsplan (verkleinert, nicht Maßstäblich)

Begründung (einschließlich Avi-faunistischer Untersuchung und der Zusammenfassung des Schallschutzgutachtens)

Anlagen:  
  Nr. Status Name    
Anlage 10 1 öffentlich Abwägung (34 KB)      
Anlage 3 2 öffentlich Stellungnahmen Behörden + Bürger (2304 KB)      
Anlage 1 3 öffentlich Bebauungsplan (718 KB)      
Anlage 2 4 öffentlich Begründung (741 KB)      
Anlage 4 5 öffentlich Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung Bestand (854 KB)      
Anlage 5 6 öffentlich Eingriffs&Ausgleichsbilanz Planung (904 KB)      
Anlage 6 7 öffentlich Erfassung von Höhlenbäumen (253 KB)      
Anlage 7 8 öffentlich Potenzielle Habitatbäume Fledermäuse (570 KB)      
Anlage 8 9 öffentlich Schallschutzgutachten Zusammenfassung (456 KB)      
Anlage 9 10 öffentlich Avifaunistische Erfassung (1291 KB)      
 
 

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