Beschlussvorschlag: Der
Rat der Stadt Göttingen möge beschließen:
Begründung: Mit der fortschreitenden Verlagerung
innerstädtischer und innenstadtnaher Universitätseinrichtungen in den
nördlichen Stadtbereich wurde auch der Standort der Rechtsmedizin im Windausweg
aufgegeben. Das Areal soll mit städtischer Wohnbebauung nachgenutzt werden. Die
Entwicklung erfolgt durch die drei Göttinger Wohnungsunternehmen Städtische
Wohnungsbau GmbH Göttingen, die Wohnungsgenossenschaft eG Göttingen sowie die
Volksheimstätte eG. Der Standort wird zu einem
attraktiven innenstadtnahen Wohnquartier mit Ergänzungseinrichtungen
entwickelt. Zur Attraktivität trägt eine qualitätvolle Freiraumgestaltung bei.
Die diesbezüglichen Planungen wurden von dem renommierten Hannoveraner Büro für
Landschaftsplanung und Architektur Johanna Der im Rahmen des städtebaulichen
Gutachterverfahrens auf Rang 1 gesetzte
Entwurf des Planungsbüros Schmitz aus Aachen (pbs) bildet die
städtebauliche Grundlage für die Aufstellung des Bebauungsplanes. Das Areal
wurde in fünf annähernd gleich große Quartiere aufgeteilt. Jedes Quartier setzt
sich aus vier- bis fünfgeschossigen Gebäuden (eine oder zwei Zeilen, zwei
Stadtvillen) und den gemeinschaftlichen Grünbereichen zusammen. Im mittleren
Bereich zum Windausweg ist ein Quartiersplatz mit Cafe und kleinen Läden
vorgesehen. Weitere Freibereiche und Grünflächen sind im mittleren Bereich des
Grundstücks geplant. In Zusammenarbeit mit den drei
Wohnungsgesellschaften und deren beauftragten Architektur- und Ingenieurbüros
hat die Verwaltung den Entwurf für diesen Bebauungsplan entwickelt. Das Gebiet
ist besonders durch seine hohe städtebauliche Dichte gekennzeichnet. Im Areal
werden etwa 205 Wohnungen entstehen. Da aufgrund der mit dem städtebaulichen
Entwurf einhergehenden Dichte der Bebauung die Mindestabstände der
Niedersächsischen Bauordnung die sonst üblicherweise einzuhalten sind, nicht in
allen Bereichen eingehalten werden können, müssen die Festsetzungen des
Bebauungsplans dem in besonderer Weise Rechnung tragen. Die NI Bauordnung,
ergänzt durch Baugesetzbuch und Baunutzungsverordnung, ermöglicht die
Unterschreitung der Mindestabstände um ein besonderes städtebauliches Konzept
zu verwirklichen. Dazu muss der Bebauungsplan zwingend Festsetzungen treffen,
die das Nicht-Einhalten der normalen Abstände zur Folge hat. Die allgemeinen
Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse und den Brandschutz
müssen gewährleistet sein. Der Bebauungsplan setzt deshalb die überbaubaren
Flächen mit Baulinien fest, ergänzt durch die zwingend einzuhaltende oberste Höhe
der Gebäude. Die Festsetzungen des Bebauungsplans
beschränken sich auf die notwendigen Inhalte. Neben den zu überbauenden Flächen,
Verkehrs- und Grünflächen (öffentlich), Geh-(Rad-)Fahr- und Leitungsrechten
sind Gemeinschaftsflächen festgesetzt. Die Gestaltung erfolgt gem. den Vorgaben
des Grünflächengestaltungsplans und wird im städtebaulichen Vertrag geregelt. Die erforderlichen Stellplätze
werden überwiegend in Tiefgaragen, aber auch ebenerdig nachgewiesen. Zur Ermittlung der zu
berücksichtigenden schalltechnischen Belange wurde ein Gutachten erarbeitet und
die Ergebnisse in den Bebauungsplan eingearbeitet (Festsetzung eines
Lärmschallpegels mit der Konsequenz, dass in diesem Bereich schallgedämmte Lüftungsöffnungen an Schlaf-
und Kinderzimmerfenstern oder sonstige Maßnahmen zur Raumlüftung vorgesehen
werden müssen). Das Schallgutachten kommt weiter zu
dem Schluss, dass die durch den Sportbetrieb in den Sporthallen des
Felix-Klein-Gymnasiums hervorgerufenen Schallimmissionen das südlich
angrenzende Wohnen beeinträchtigen. Während des Spielbetriebs zwischen 20.00
und 22.00 Uhr sollen die Fenster und Lüftungsklappen hier deshalb nur für eine
Stunde geöffnet sein. Die Überschreitung der Grenzwerte beträgt hier max. 3 dB,
das ist der gerade noch vom menschlichen Gehör wahrnehmbare Wert einer
Lautstärkeveränderung. In einem Mischgebiet werden die gleichen Immissionswerte
als konfliktfrei auch von der Wohnnutzung hinzunehmende Einwirkung beurteilt.
Die Alternativen wären entweder ein Abrücken der Wohnbebauung oder die
Festsetzung eines Mischgebiets. Beide Alternativen sind abzulehnen weil
entweder der städtebauliche Entwurf insgesamt in Frage gestellt wird bzw. die
Festsetzung eines Mischgebietes in einem Bereich in dem ausschließlich
Wohnnutzung stattfindet, von den Gerichten als „Etikettenschwindel“
zur Zumutbarkeit höherer Grenzwerte für unzulässig erklärt wurde. In Abwägung
der Grenzwertigkeit der Beeinträchtigung in Häufigkeit und Intensität wird im
Bebauungsplan nichts diesbezügliches festgesetzt. Um den Konflikt rechtlich zu
lösen stimmen die Wohnungsbaugesellschaften der Eintragung einer
Grunddienstbarkeit zu. Ihnen obliegt es, Hinweise darauf, dass
Beeinträchtigungen durch Sportlärm, soweit sie sich in dem oben beschriebenen
Rahmen bewegen, in die späteren Miet-/Kaufverträge aufzunehmen. Da der Plan als Bebauungsplan der
Innenentwicklung im beschleunigten Verfahren durchgeführt wird, ist ein
Ausgleich für den damit vorbereiteten Eingriff nicht erforderlich. Gleichwohl ist
eine Bilanzierung der Beeinträchtigung der Naturgüter erforderlich. Die
diesbezüglichen Aussagen in der Begründung des Bebauungsplanes wurden von dem
o. g. Fachbüro Spalink-Sievers in Zusammenarbeit mit weiteren Fachleuten
geliefert. Die Wohnungsgesellschaften finanzieren auf freiwilliger Basis zum
Ausgleich die Anlage einer Obstbaumwiese mit 36 Bäumen. Eine Untersuchung in Bezug auf
Quartiere von Fledermäusen hat keine Hinweise auf Vorkommen dieser Art
geliefert. Das Vorkommen des Feldhamsters (Cricetus Cricetus, geschützte Art
der Roten Liste NI) kann nach Einschätzung der UNB ausgeschlossen werden. Eine
avifaunistische Untersuchung des Baugebiets für die örtliche Vogelwelt wurde im
Brutzeitraum März bis Mai durchgeführt. Aus dieser Untersuchung geht hervor,
dass die vorkommenden Arten in so großer Population vorkommen, dass der Verlust
des Lebensraumes im künftigen Baugebiet ohne Folgen bleibt. Die Arten sind
allgemein bei uns so verbreitet, dass ein Ausweichen auf benachbarte
Lebensräume ohne weiteres möglich ist. Entgegen dem Aufstellungsbeschluss
wird keine örtliche Bauvorschrift über Gestaltung für diesen Bebauungsplan
erarbeitet. Die Festsetzungen des Bebauungsplanes und die im städtebaulichen
Vertrag getroffenen Vereinbarungen genügen, um die Zielsetzungen zur Gestaltung
in diesem Quartier zu erreichen. Der letzte Verfahrensschritt, der
vom Bauausschuss am 19.03.09, vom Verwaltungsausschuss im Umlaufverfahren am
01.04.09 beschlossen wurde, war die öffentliche Auslegung der Pläne und
Benachrichtigung der Behörden und Verbände. Die Auslegung fand in der Zeit vom
14.04. bis 13.05.09 statt. Die während dieser Zeit eingegangenen Anregungen
sind in der Anlage dieser Beschlussvorlage beigefügt. In der Übersicht zu den
Abwägungsvorschlägen sind die Stellungnahmen inhaltlich kurz wiedergegeben. Aufgrund der engen Zeitschiene
konnten einige kleinere Änderungen, die der Klarstellung dienen, vor der
Planauslegung den Gremien nicht mehr vorgelegt werden. Diese Änderungen sind in
der Beschlussfassung einzeln aufgeführt. Der Kreis der von den Änderungen
berührten lässt sich eingrenzen auf die Eigentümer der Flächen Stadt Göttingen und
die drei Göttinger Wohnungsgesellschaften; diese Beteiligten haben ihre
Zustimmung zu den Änderungen erklärt. Eine erneute Beteiligung der
Öffentlichkeit ist nicht erforderlich. Die Verwaltung empfiehlt zum
Abschluss des Bauleitplanverfahrens den Abwägungsvorschlägen zu folgen, die
Änderungen zu beschließen und den Satzungsbeschluss zu fassen. Nach Rechtskraft des Bebauungsplanes
durch Satzungsbeschluss und Bekanntmachung im Amtsblatt erfolgt die Anpassung
des Flächennutzungsplans durch Berichtigung zu einem späteren Zeitpunkt. Finanzielle
Auswirkungen: Die
Unterhaltung der Erschließungsstraßen, die als öffentliche Straßen gewidmet
werden, geht auf die Stadt über. Anlagen: Übersicht
der Beteiligung Abwägungsvorschlag Kopie
der Anregungen Bebauungsplan
(verkleinert, nicht Maßstäblich) Begründung
(einschließlich
Avi-faunistischer Untersuchung und der Zusammenfassung des
Schallschutzgutachtens)
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