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Betreff: Bebauungsplan Göttingen - Weende Nr. 59 "Zimmermannstraße"
- Auslegungsbeschluss
Status:öffentlichVorlage-Art:Beschlussvorlage/sonstige Vorlage
Federführend:61-Fachbereich Planung, Bauordnung und Vermessung   
Beratungsfolge:
Ortsrat Weende/Deppoldshausen
15.04.2021 
31. öffentliche/nichtöffentliche Sitzung des Ortsrates Weende/Deppoldshausen ungeändert beschlossen   
Ausschuss für Bauen, Planung und Grundstücke Vorberatung
22.04.2021 
65. öffentliche/nichtöffentliche Sitzung des Ausschusses für Bauen, Planung und Grundstücke ungeändert beschlossen   
Verwaltungsausschuss Entscheidung
Ortsrat Herberhausen Vorberatung
11.05.2021 
23. öffentliche Sitzung des Ortsrates Herberhausen      
Verwaltungsausschuss Entscheidung

Beschlussvorschlag
Sachverhalt
Finanzielle Auswirkungen
Anlage/n

Beschlussvorschlag: 

 

1. Dem Entwurf zum Bebauungsplan Göttingen – Weende Nr. 59Zimmermannstraße“ wird zugestimmt.

 

2. Die Verwaltung wird beauftragt, für den o.g. Bebauungsplan die erforderliche Auslegung gem. § 3 Abs.2 BauGB sowie die Beteiligung der Behörden gem. § 4 Abs. 2 BauGB durchzuführen.

 

3. Ziele und Zwecke der Planung:

 

- Sicherung einer städtebaulich geordneten Entwicklung

- Festsetzung eines Allgemeinen Wohngebiets gem. § 4 BauNVO

- Festsetzungen zum Maß der Nutzung mit dem Ziel Geschosswohnungsbau mit einem hohen Anteil an sozialem Wohnungsbau zu ermöglichen

- Festsetzung der öffentlichen und privaten Verkehrsanlagen, Stellplätze, Versorgungsanlagen und Grünflächen

- Berücksichtigung bestehender Rahmenplanungen zur Stadtentwicklung, z. B. Siedlungsentwicklung, Verkehr, Lärm, Klima, Landschaft usw.

- Schaffung von Ausgleichsmaßnahmen im Plangebiet und auf externen Flächen in Form von Waldaufforstung

 

4. Geltungsbereich:

 

Das Plangebiet besteht aus 2 Teilgeltungsbereichen, dem Hauptbereich mit dem geplanten Baugebiet (Teilgeltungsbereich A) und einer externen Ausgleichsfläche am Waldrand in der Nähe von Herberhausen (Teilgeltungsbereiche B).

 

Der Teilgeltungsbereich A befindet sich in der Gemarkung Weende, 2,5 km nordöstlich der Göttinger Innenstadt am östlichen Ende der Zimmermannstraße. Die Größe beträgt ca. 2,7 ha, westlich davon befindet sich die Wohnbebauung des Internationalen Begegnungszentrums, östlich davon die Bebauung Am Klausberge. Es umfasst das Flurstück 57/6 (ganz), sowie Teile der Flurstücke 57/9, 130 und 55 der Flur 9, Gemarkung Weende.

Bei dem Teilgeltungsbereich B handelt es sich um das Flurstück 214/91, Flur 47, Gemarkung Göttingen mit einer Größe von etwa 1,9 ha. Die Fläche befindet sich am Waldrand ca. 550 m südlich der Ortslage Herberhausen.

 

Maßgeblich für die Abgrenzung ist die zeichnerische Darstellung des Bebauungsplanes im Maßstab 1:500 bzw. 1:2.000.

Begründung:

 

Planungsanlass:

Die Stadt Göttingen hat 2010 das Verfahren zur Neuaufstellung des Flächennutzungsplans mit dem Ziel eingeleitet, den Bedarf der zukünftigen Wohnbauflächen im Stadtgebiet Göttingen nachfragegerecht, ressourcensparend und möglichst klimaneutral vorzubereiten. Aufgrund der hohen Bedeutung der Wohnbaulandthematik wurde im Vorfeld ein Wohnbaulandkonzept erstellt. Zur genauen Einschätzung des Bedarfs an neuen Wohnbauflächen wurde 2012/2013 die „Wohnbauflächenbedarfsprognose 2025“ durch das Büro GEWOS Institut für Stadt-, Regional- und Wohnforschung GmbH erarbeitet, die durch die „Wohnraumbedarfsprognose Göttingen 2030“ im Jahr 2016 aktualisiert wurde. Diese kommt zu dem Ergebnis, dass der Bedarf an Wohnungen bis 2020 auf ca. 800 Ein- und Zweifamilienhäuser sowie 2.400 Wohnungen in Mehrfamilienhäuser ansteigen wird. Für das Jahr 2030 wird mit einem Bedarf von insgesamt 1.300 Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäuser sowie 3.500 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern gerechnet.

Auf Grundlage der Prognose wurde ein zusätzlicher Gesamtflächenbedarf von 122 ha ermittelt. Die Auswahl der Flächen erfolgte in einem dreistufigen Verfahren. Alle Flächen, die in Frage kamen, wurden auf ihre Eignung überprüft. Auf der Grundlage der Bedarfsprognose und dem planerischen Grundsatz „Innenentwicklung vor Außenentwicklung“ wurde daraufhin 60 Flächen in den Flächennutzungsplan 2017 übernommen. Der Flächennutzungsplan 2017 der Stadt Göttingen wurde im August 2017 rechtskräftig.

 

Bei der Fläche am östlichen Ende der Zimmermannstraße handelt es sich um eine dieser insgesamt 60 Wohnbauflächen, die erstmalig im neuen Flächennutzungsplan dargestellt wurden. Um der städtischen Verantwortung bei der Daseinsvorsorge gerecht zu werden und um zeitnah das Angebot an Wohnraum auszuweiten, hatte der Verwaltungsausschuss der Stadt Göttingen bereits am 27.06.2016 für das Baugebiet die Aufstellung des Bebauungsplans Göttingen Weende Nr. 59 „Zimmermannstraße“ beschlossen. Dieses Plangebiet wurde 2017 um ca. 0,4 ha vergrößert werden, um ein zusätzliches Angebot im Geschosswohnungsbau zu schaffen.

 

Während der Nachfrage nach Ein- und Zweifamilienhäusern ein ausreichendes Flächenangebot gegenübersteht, kann der prognostizierte Bedarf im Geschosswohnungsbau durch das Flächenangebot im Flächennutzungsplan 2017 nach wie vor nicht ganz gedeckt werden. Dies ist darauf zurückzuführen, dass es im Stadtgebiet nur eine begrenzte Anzahl an Flächen gibt, die sich für Geschosswohnungsbau eignen. Das Defizit soll durch die Erweiterung im Bereich Zimmermannstraße reduziert werden. Da der Bebauungsplan wegen der geplanten 0,4 ha großen Erweiterungsflächen nicht aus dem Flächennutzungsplan 2017 entwickelt werden kann, soll der Flächennutzungsplan für den Bereich im Parallelverfahren gem. § 8 Abs. 3 BauGB geändert werden (vgl. Beschlussvorlage-Nr. FB61/1892/21). Der Aufstellungsbeschluss für die Flächennutzungsplanänderung wurde am 27.11.2017 gefasst.

 

Ziele und Zwecke der Planung:

Der Bebauungsplan schafft die Grundlage für die Entwicklung eines neuen Wohnquartiers mit Geschosswohnungsbau. Das Quartier schließt unmittelbar an den Gebäudebestand am Ende der Zimmermannstraße an. Die Bestandsgebäude Zimmermannstraße 58 – 64 mit ca. 100 Wohneinheiten werden integriert und in den Geltungsbereich übernommen. Auf den sich daran anschließenden Flächen sollen 10 neue fünf- bzw. sechsgeschossige Wohngebäude mit insgesamt 200 Wohneinheiten entstehen. Das Quartier soll als allgemeines Wohngebiet ausgewiesen werden. Die Baufelder WA 1 und WA 2 umfassen die Bestandsbebauung. Die 4 Teilflächen WA 3 – WA 6 erstrecken sich auf das Neubauquartier. Auf der westlich gelegenen ca. 0,5 ha großen Teilfläche befindet sich momentan ein großzügig angelegter Parkplatz, der in Teilen von den Bewohnern der Gebäude Zimmermannstraße 58-64 genutzt wird. Dieser Bereich ist noch von dem alten Bebauungsplan erfasst und dort als Straßenverkehrsfläche ausgewiesen. Auf dieser Fläche WA 3 möchten der Projektentwickler und Grundstückseigentümer CUBUS GmbH & Co.KG künftig 3 Gebäuden errichten. Östlich daran schließt sich die ca. 0,63 ha große Fläche an, die 2017 erstmalig in den Flächennutzungsplan aufgenommen wurde und für die die Stadt Göttingen 2018 ein Verfahren zur Konzeptvergabe initiiert hat. Nachdem ein 2018 initiiertes Vergabeverfahren 2020 aufgehoben wurde, wurde das Grundstück geteilt und an die beiden bestplatzierten Bieter die CUBUS GmbH & Co.KG und die EBR Projektentwicklung GmbH veräußert. (vgl. Beschlussvorlage-Nr. FB61/1759/20). Auf der Fläche beabsichtigen die beiden Vorhabenträger jeweils 2 Gebäude zu errichten (Baugebiete WA 4 und WA 5). Die nördliche 0,4 ha große Teilfläche wurde im Nachgang ergänzt. Auf dieser Fläche WA 6, die sich von Anfang an in Privatbesitz befand, sollen weitere 3 Gebäude entstehen. Diese Fläche befindet sich mittlerweile ebenfalls im Besitz der EBR Projektentwicklung GmbH, so dass nach verschiedenen Grundstücksveräußerungen die Quartiersentwicklung nunmehr in den Händen von zwei erfahrenen und renommierten Projektentwicklern liegt. Die beiden Akteure haben sich im städtebaulichen Vertrag zur Herstellung der Erschließung und einer zielkonformen Umsetzung des Quartiers verpflichtet. (vgl. Beschlussvorlage-Nr. FB66/0447/20) Wesentliche Zielvorgaben zur Gebäudetypologie, zur Gebäudehöhe (max. 5 Vollgeschosse) und zur Grundflächenzahl (max. 0,4) sowie zur Dachbegrünung, die im Rahmen der Konzeptvergabe definiert wurden, haben in den weiteren Planungen Berücksichtigung gefunden und sind, sofern die rechtlichen Voraussetzungen vorlagen, in den Bebauungsplan und den städtebaulichen Vertrag übernommen worden.

 

Eine moderate Überschreitung der Obergrenzen wurden lediglich bei der Geschossflächenzahl vorgenommen. Damit die beiden Vorhabenträger trotz geänderten Grundstückszuschnitten ihre Konzepte, die im Vergabeverfahren vorgelegt wurden, realisieren können, sieht der Bebauungsplanentwurf mit Geschossflächenzahlen von 1,3 bzw. 1,46 Werte vor, die oberhalb der Obergrenze von 1,2 liegt. Hierbei wurde analog zum Tiefgaragenbonus gem. § 21a Abs. 5 BauNVO u.a. in Rechnung gestellt, dass die erforderlichen Stellplätze auf drei der vier Teilflächen ausschließlich in unterirdischen Tiefgaragen untergebracht werden sollen wodurch der Versiegelungsgrad in den beiden Baufeldern WA 4 und WA 5 auf max. 50% reduziert werden konnte. Mit der Erweiterung des Baugebietes nach Nordosten und der Erhöhung der zulässigen Geschossfläche können in dem Neubauquartier (auf den Baufeldern WA 3 – WA 6) nunmehr insgesamt 200 zusätzlich Wohnungen geschaffen werden. Damit werden die Prognosen, die zum Zeitpunkt der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung 2018 vorlagen, klar übertroffen wurden.

 

Die Erschließung des Neubauquartiers erfolgt ausschließlich über die Zimmermannstraße, die als öffentliche Straße nach Osten verlängert wird, aber nicht bis zum Nikolausberger Weg fortgeführt werden soll. Lediglich eine Fuß- und Radwegeverbindung und eine Durchfahrt für Müllfahrzeuge und Linienbusse (bei veränderter Linienführung) soll ermöglicht werden. Vorschläge, die Zimmermannstraße durchzubinden, wurden vor dem Hintergrund der Ratsentscheidung im Jahr 1997 und der damit verbundenen Diskussionen nicht erneut aufgegriffen. Die Anregungen aus der frühzeitigen Beteiligung, das neue Baugebiet hälftig über die Zimmermannstraße und hälftig über den Nikolausberger Weg zu erschließen, wurde ebenfalls nicht weiterverfolgt, da dies mit zusätzlichen Kosten und einer erschwerten Orientierung für Lieferanten, Rettungsdienste, Feuerwehr verbunden wäre. Diese Nachteile stehen in keinem Verhältnis zu der damit verbundenen Verkehrsreduzierung entlang der Zimmermannstraße. Das gilt umso mehr, da die prognostizierte Verkehrszunahme von zusätzlich 550 Kfz/24 h über die Zimmermannstraße und den Knotenpunkt Am  Papenberg/Zimmermannstraße wie gutachterlich nachgewiesen problemlos abgewickelt werden kann. Kapazitätsengpässe sind erst zu erwarten, wenn neben der Erweiterung des Evangelischen Krankenhauses Weende auch mit dem Umbau und der Umgestaltung der UMG begonnen wird. Dies ist zum jetzigen Zeitpunkt allerdings nicht absehbar. Auch die damit verbundenen Lärmemissionen und die errechnete Zunahme von bis zu 4,2 dB(A) führen zu keinen erheblichen Beeinträchtigungen. Die Immissionsgrenzwerte der 16. BImSchV für reine Wohngebiete werden an der unmittelbar an die Zimmermannstraße angrenzenden Wohnbebauung nicht nur sicher eingehalten, sondern um ca. 5 dB(A) auch deutlich unterschritten.

Lediglich im Plangebiet gibt es im Bereich von WA 5 und WA 6 eine geringfügige Überschreitung der Immissionsgrenzwerte. Da ein Abrücken oder eine Schallschutzwand aus städtebaulichen Gründen nicht in Frage kommt, wurden für die Außenwohnbereiche Schutzmaßnahmen festgesetzt. Da aufgrund der Überschreitung von Orientierungswerten im Plangebiet und im näheren Umfeld (u.a. flächendeckend durch nächtlichen Schienenverkehr) ohnehin in allen Baufeldern WA1 – WA 6 passiver Schallschutz verpflichtend vorgesehen ist, können Beeinträchtigungen durch Verkehrslärm ausgeschlossen werden. Von anderen Lärmquellen sind keine relevanten Emissionen zu erwarten.

 

Die Festsetzungen der überbaubaren Grundstücksflächen orientiert sich ebenso wie die festgesetzte Grundflächenzahl von 0,3 an den geplanten Vorhaben und am Bestand. Die Baukörperausweisung geht zulasten der Flexibilität, ist im vorliegenden Verfahren allerdings erforderlich, um die Beeinträchtigungen des Stadtklimas soweit wie möglich zu minimieren und ein Abbruch der Kaltluftzufuhr zu unterbinden. Aufgrund der Lage wurde bereits auf Ebene der Flächennutzungsplanung eine klimatologische Untersuchung zur Vorgabe gemacht. Um negative Auswirkungen zu minimieren, sollten eine geschlossene Randbebauung vermieden, eine GRZ von 0,4 nicht überschritten, die Gebäude strömungsparallel ausgereichtet und möglichst große Abstandsflächen vorgesehen werden. Die Vorgaben wurden berücksichtigt. Die städtebauliche Konzeption wurde im Rahmen einer Klimaexpertise genau untersucht. Die Klimagutachter kamen auf Grundlage einer modellgestützten Analyse zu dem Ergebnis, dass trotz Beeinträchtigungen eine planbedingte Verschlechterung der humanbioklimatischen Belastungssituation in der Göttinger Nordstadt unwahrscheinlich ist und dass sich die nächtliche Lufttemperatur aufgrund der hohen Grünausstattung nur gering verändert. Die maßgeblich durch die Modifikation des Kaltluftströmungsfeldes beeinflussten Flächen sind im Ergebnis nicht als humanbioklimatische Belastungsräume einzustufen.

 

Verfahren:

Nachdem 2016 der Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan (kleiner Geltungsbereich) und 2017 der Aufstellungsbeschluss für die Flächennutzungsplanänderung beschlossen wurde, erfolgte vom 13.08.2018 bis 24.08.2018 die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit. Am 13. August 2018 hat die Verwaltung zu einer Informationsveranstaltung in das Senioren- und Pflegezentrum Göttingen Luisenhof eingeladen. An dem Termin nahmen ca. 60 Bürgerinnen und Bürger der Stadt Göttingen teil. Im Mittelpunkt des Interesses stand die verkehrliche Erschließung des Baugebietes.

Die Behörden und Träger öffentlicher Belange wurden am 12.07.2018 über die Planungen informiert und hatten bis zum 17.8.2018 die Möglichkeit eine Stellungnahme anzugeben.    

 

Zum Zeitpunkt der frühzeitigen Beteiligung lag noch kein städtebauliches Konzept für das Neubaugebiet vor. Dieses resultierte aus den Konzepten, die 2019 für das Vergabegrundstück und die angrenzenden Grundstücke von den Bietern bzw. den Eigentümern erstellt und nach Aufhebung der Konzeptausschreibung sowie Veräußerungen an CUBUS GmBH & Co.KG und EBR Projektentwicklung GmbH an die geänderten Rahmenbedingungen angepasst wurde. Der Bebauungsplanentwurf wurde auf dieser Grundlage entwickelt.

 

Die öffentliche Auslegung gem. § 3 Abs. 2 BauGB für den Bebauungsplan Göttingen-Weende Nr. 59 „Zimmermannstraße“ erfolgt zusammen mit der 2. Änderung des Flächennutzungsplans 2017 „Zimmermannstraße“, die im Parallelverfahren gem. § 8 Abs. 3 Satz 1 BauGB zeitgleich durchgeführt wird.

Finanzielle Auswirkungen:

 

 Nein

 

 siehe Anlage

 

Anlagen:

 

Klima-Checkliste   oder       Klima neutral

 

weitere Anlagen:

 

- Auszug Planzeichnung (Entwurf)

- Auszug textliche Festsetzungen (Entwurf)

- Bebauungsplan mit textlichen Festsetzungen (Entwurf)*

- Begründung mit Umweltbericht (Entwurf)

- Biotopkartierung nach Drachenfels von p+t 2019 *

- Artenschutzrechtlicher Fachbeitrag von CORAX 2016 *

- Stellungnahme zum Schutzgut Klima von GeoNET 2016 *

- Klimaexpertise von GeoNET 2020 *

- Verkehrsuntersuchung von PGT 2020 *

- Schalltechnisches Gutachten vom Akustikbüro 2021 *

- Stellungnahmen frühzeitige Beteiligung*

 

* Die gekennzeichneten Anlagen sind nur im Ratsinformationssystem ALLRIS als Anlage hinterlegt und beim Fachdienst Stadt- und Verkehrsplanung einsehbar

 

 

Anlagen:  
  Nr. Status Name    
Anlage 12 1 öffentlich wee059_00_2021-03-11_Vorlage_KlimaCheck_EB (808 KB)      
Anlage 8 2 öffentlich wee059_00_2021-03-26_Planzeichnung_Auszug_EB (5322 KB)      
Anlage 10 3 öffentlich wee059_00_2021-03-26_TextlicheFestsetzung_EB (652 KB)      
Anlage 11 4 öffentlich wee059_00_2021-03-26_Bebauungsplanentwurf_EB (9779 KB)      
Anlage 9 5 öffentlich wee059_00_2021-03-26_Begruendung+UWB_EB (2655 KB)      
Anlage 2 6 öffentlich wee059_00_2019-09-23_Biotopkartierung-Bericht 2019 (3666 KB)      
Anlage 1 7 öffentlich wee059_00_2019-09-23_Biotopenbestand_A3_2019 (512 KB)      
Anlage 4 8 öffentlich wee059_2016-09_Fauna ud Artenschutz CORAX September 2016 (1982 KB)      
Anlage 3 9 öffentlich wee059_2016-04-20_Klimagutachten Geo-Net 2016 (727 KB)      
Anlage 5 10 öffentlich wee059_2020-01-15_Klimaexpertise 2020 (2813 KB)      
Anlage 6 11 öffentlich wee059_2020-12-16_Verkehrsgutachten_Zimmermannstraße 2020 (3673 KB)      
Anlage 7 12 öffentlich wee059_2021-01-29_Schalltechnische Untersuchung 2021 (9584 KB)      
Anlage 13 13 öffentlich wee059_00_2021-03-11_Stellungnahmen_Frühzeitige_EB (450 KB)      
 
 

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