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Betreff: Bebauungsplan Göttingen-Esebeck Nr. 7 "Kleehöfen Süd" mit örtlicher Bauvorschrift über Gestaltung (ÖBV)
- Auslegungsbeschluss
Status:öffentlichVorlage-Art:Beschlussvorlage/sonstige Vorlage
Federführend:61-Fachbereich Planung, Bauordnung und Vermessung   
Beratungsfolge:
Ortsrat Elliehausen/Esebeck Vorberatung
13.04.2021 
32. öffentliche Sitzung des Ortsrates Elliehausen/Esebeck geändert beschlossen   
Ausschuss für Bauen, Planung und Grundstücke Vorberatung
22.04.2021 
65. öffentliche/nichtöffentliche Sitzung des Ausschusses für Bauen, Planung und Grundstücke ungeändert beschlossen   
Verwaltungsausschuss Entscheidung

Beschlussvorschlag
Sachverhalt
Finanzielle Auswirkungen
Anlage/n

Beschlussvorschlag:

 

  1. Dem Entwurf zum Bebauungsplan Göttingen-Esebeck Nr. 7 “Kleehöfen Süd“ mit örtlicher Bauvorschrift über Gestaltung (ÖBV) wird zugestimmt.
  2. Die Aufstellung erfolgt im beschleunigten Verfahren ohne Durchführung einer Umweltprüfung gem. § 13b BauGB.
  3. Die Verwaltung wird beauftragt, für den o. g. Bebauungsplan mit ÖBV die erforderliche Auslegung gem. § 3 Abs. 2 BauGB sowie die Beteiligung der Behörden gem. § 4 Abs. 2 BauGB durchzuführen.
  4. Ziele und Zwecke der Planung
  • Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzungen zur vorwiegende Bebauung mit Einzel- und Doppelhäusern sowie ergänzender Mehrfamilienhaus- bzw. Reihenhausbebauung.
  • Festsetzung eines allgemeinen Wohngebietes (WA) gem. § 4 (BauNVO).
  • Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung hinsichtlich Zahl der Vollgeschosse, Grund- und Geschossflächenzahl sowie Gebäudehöhen.
  • Regelungen zur Gestaltung der Gebäude und Grundstücke mittels örtlicher Bauvorschrift gem. § 84 Abs. 3 (NBauO).
  • Festsetzung der öffentlichen Flächen zur verkehrlichen Erschließung und sonstigen Ver- und Entsorgung.
  • Ausbildung eines Siedlungsrandes zur Einbindung des Baugebietes in das Orts-/Landschaftsbild.
  1. Geltungsbereich

Der Geltungsbereich liegt südlich der bestehenden Ortslage Esebeck und schließt an die auf der Südseite der Straße Kleehöfen liegenden Wohnbaugrundstücke an. Die bisher unbebauten Flächen werden derzeit ackerbaulich genutzt.

Der Geltungsbereich wird im Norden durch die vorgenannten Grundstücke begrenzt. Etwa in der Mitte der nördlichen Plangebietsgrenze führt der Geltungsbereich mit einem schmalen Streifen über das Flurstück 92/7 und schließt an die Straße Kleehöfen an. Im Osten schließt der Geltungsbereich an die Esebecker Straße (K37) an. Im Süden und im Westen wird der Geltungsbereich durch ackerbaulich genutzte Flächen begrenzt. Vom Geltungsbereich sind die Flurstücke 92/ 7 (tlw.) 92/14, 250/91 und 251/91 (tlw.) der Flur 4 der Gemarkung Esebeck betroffen. Die Größe des Geltungsbereichs beträgt ca. 2,7 ha.

Zur Festsetzung einer externen Ausgleichsmaßnahme ist die Aufnahme einer außerhalb des Baugebietes liegenden Fläche in den Bebauungsplan erforderlich. Hierbei handelt es sich um einen ca. 2.500m² großen Teil des Flurstückes 2 der Flur 5 der Gemarkung Esebeck, welcher als Geltungsbereich B bezeichnet ist.

 

Maßgeblich ist die zeichnerische Darstellung im Maßstab 1:500

 

Begründung:  

 

Ziele und Zwecke der Planung

 

Mit dem aufzustellenden Bebauungsplan sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen zur baulichen Entwicklung des Gebietes „Kleehöfen Süd“ geschaffen werden. Die Flächen, für die der Bebauungsplan aufgestellt wird, liegen im Außenbereich gemäß § 35 BauGB. Die Entwicklung und Bebauung von Baugebieten stellt weder ein privilegiertes noch ein sonstiges Vorhaben i.S. § 35 Abs. 1 bzw. 2 BauGB dar. Daher ist die Aufstellung des Bebauungsplans i.S. § 1 Abs. 3 BauGB für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich.

 

Das Gebiet soll größtenteils zur Deckung des Bedarfs an Ein- bis Zweifamilienhäusern in Form von Einzel- und Doppelhäusern beitragen soll. In zwei Bereichen des Plangebietes können aber auch Mehrfamilienhäuser bzw. Reihenhäuser entstehen. Die Bauflächen sollen vorwiegend der Errichtung von Wohnnutzung dienen.

Daher soll das Baugebiet als allgemeines Wohngebiet gem. § 4 BauNVO ausgewiesen werden. Neben dem Wohnen soll hier aber auch die Zulässigkeit der Versorgung des Gebietes dienender Nutzungen gem. § 4 Abs. 2 Nr. 2 u. 3 BauNVO (z.B. Läden, Schank- und Speisewirtschaften, soziale Einrichtungen), gegeben sein. Die gem. § 4 Abs. 3 BauNVO nur ausnahmsweise zulässigen Nutzungen sind nicht mit der Zielsetzung der Baugebietsentwicklung vereinbar und werden daher nicht Bestandteil des Bebauungsplans.

 

Die Fläche ist im Flächennutzungsplan als Wohnbaufläche dargestellt. Der Bebauungsplan wird somit gem. § 8 Abs. 2 BauGB aus dem Flächennutzungsplan entwickelt.

 

Die künftige Bebauung soll sich in ihren wesentlichen städtebaulichen Maßen (Zahl der Vollgeschosse, Gebäudehöhe, Grundfläche) an der in der näheren Umgebung vorhandenen Einzelhausbebauung orientieren, um den baulichen Charakter der Ortslage zu wahren. Daher sollen entsprechende Maße der baulichen Nutzung festgesetzt werden, bei denen jedoch auch der heutige Wohnflächenbedarf sowie die Anforderungen an flächensparende Bauweisen zu berücksichtigen sind. Gemäß den Darstellungen im städtebaulichen Gestaltplan können so 23 Einzelhäuser, 8 Doppelhäuser und eine Reihenhauszeile entstehen. Im Bereich der dargestellten Reihenhauszeile (WA 6) sowie der nordöstlichen Einzelhäuser (WA 2) wäre auch eine Mehrfamilienhausbebauung zulässig.

 

Zur Wahrung des Ortsbildes und von Zielen der Dorferneuerungsplanung Esebeck (1997/98) sowie dem „Erhalt und Stärkung ländlich geprägter Strukturen und Gestaltungsmerkmale“ gemäß einer Zielsetzung des Leitbildes 2020, sollen mittels örtlicher Bauvorschrift Regelungen zur Gestaltung der Gebäude und Grundstücke, z.B. hinsichtlich Dachform, Farbe und -Neigung sowie Einfriedungen getroffen werden.

Weiterhin sind öffentliche Verkehrsflächen zur Sicherung der verkehrlichen Erschließung sowie Aufnahme der zur Ver- und Entsorgung erforderlichen technischen Infrastrukturen (Wasser, Abwasser, Strom, Telekommunikation etc.) festzusetzen. Der Abfluss des Niederschlagwassers erfolgt geregelt über ein zu erstellendes Regenrückhaltebecken. Sowohl das Niederschlags- als auch das Schmutzwasser wird an bestehende Kanäle in der Ortslage angeschlossen und abgeführt.

Im Bereich der Zufahrt ins Baugebiet wird eine Fläche für eine Versorgunganlage zum Betreiben eines Nahwärmenetzes festgesetzt.

 

Durch die Festsetzung von Pflanzmaßnahmen soll nach Süden ein Siedlungsrand ausgebildet werden um das Baugebiet in das Orts-/Landschaftsbild einzubinden und die entstehenden Eingriffe in den Naturhaushalt zu minimieren.

 

 

Flächenverfügbarkeit

Die im Plangebiet liegenden Flurstücke stehen größtenteils im Eigentum der Stadt Göttingen. Die Vermarktung der künftigen Baugrundstücke soll über den Fachdienst Geoservice und Grundstücke erfolgen.

 

 

Verfahren

 

Der Verwaltungsausschuss der Stadt Göttingen hat in seiner Sitzung am 28.05.2018 die Aufstellung des Bebauungsplans Göttingen-Esebeck Nr. 7 „Kleehöfen Süd“ beschlossen (vgl. Allris-Nr. FB61/1545/18).

Im März bzw. April 2019 wurden dem Ortsrat Elliehausen/Esebeck sowie dem Ausschuss für Bauen, Planung und Grundstück zwei Varianten städtebaulicher Entwürfe für die künftige Entwicklung des Baugebietes vorgelegt. Der Auswahl der Variante 2 als Grundlage für die Erarbeitung des Bebauungsplanentwurfes wurde durch die Gremien zugestimmt (vgl. FB61/1650/19).

Die Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses erfolgte im Amtsblatt am 16.04.2019. Die frühzeitige Beteiligung gem. § 3 Abs.1 erfolgte durch öffentlichen Aushang der beabsichtigten Planungen einschl. des städtebaulichen Entwurfs vom 29.04.2019 bis 13.05.2019. Die frühzeitige Beteiligung der Behörden erfolgte parallel im gleichen Zeitraum.

 

Aufgrund der in einem interfraktionellen Antrag (vgl. Allris-Nr. Inter/0459/19) der Fraktionen von SPD und CDU im Ortsrat Elliehausen/Esebeck formulierten Wünsche nach größeren Grundstücken sowie ausreichenden Stellplätzen wurde das städtebauliche Konzept dahingehend angepasst, ohne jedoch die grundsätzliche Struktur zu verändern. In seiner Sitzung am 10.12.2019 hat der Ortsrat die geänderte Fassung, welche jetzt auch Grundlage des Bebauungsplanentwurfes ist, zur Kenntnis genommen (vgl. FB61/1719/19.)

 

Auf Grundlage des § 13b BauGB soll die Aufstellung des Bebauungsplans im beschleunigten Verfahren gem. § 13a BauGB erfolgen. Die rechtlichen Voraussetzungen hierfür sind gegeben. Der künftige Bebauungsplan begründet die Zulässigkeit von Wohnnutzungen auf Flächen, welche unmittelbar nördlich an die bestehende Ortslage Esebeck und somit an den im Zusammenhang bebauten Ortsteil anschließen. Eine zulässige Grundfläche im Sinne des § 19 Abs. 2 BauNVO von 10.000 m² wird im Plangebiet nicht überschritten. In einem engen sachlichen, räumlichen oder zeitlichen Zusammenhang aufgestellte Bebauungspläne, deren Grundflächen hier mitzurechnen wären (vgl. § 13a Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BauGB), liegen nicht vor. Weiterhin begründet der Bebauungsplan keine Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung unterliegen oder die Erhaltungsziele und den Schutzzweck von Gebieten von gemeinschaftlicher Bedeutung und der Europäischen Vogelschutzgebiete im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes beeinträchtigen (vgl. § 13a Abs. 2 i.V.m. § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b BauGB). Abschließend bestehen auch keine Anhaltspunkte dafür, dass Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50 Satz 1 des Bundesimmissionsschutzgesetzes im Plangebiet zu erwarten sind.

 

Im vorliegenden Verfahren gelten analog zu § 13a Abs. 2 Nr. 4 BauGB die Eingriffe, die auf Grund der Aufstellung des Bebauungsplans zu erwarten sind, als im Sinne des § 1a Abs. 3 Satz 6 BauGB vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig. Demnach sind keine Ausgleichsmaßnahmen zu erbringen.

Auch wenn auf eine Umweltprüfung gem. § 2 Abs. 4 BauGB sowie dem Umweltbericht gem. § 2a BauGB verzichtet wird, werden die Auswirkungen auf die Schutzgüter (u. a. Tiere, Pflanzen, Boden, Klima) vollumfänglich ermittelt. Die Bewertung der Schutzgüter und die Auswirkungen, die durch die Planungen zu erwarten sind, werden vergleichbar zu den Darstellungen in einem Umweltbericht in einer Umweltstudie gegenübergestellt.

 

Durch eine Kartierung des Brutvogelvorkommens (s. Umweltstudie Anhang 1) wurde auf den Ackerflächen in unmittelbarer Nähe des Geltungsbereichs ein Vorkommen der Feldlerche bestätigt. Auch wenn der Geltungsbereich ggfs. selber keinen Brutbereich der Feldlerche darstellt, so kann durch das Verschieben des Ortsrandes ein vergrämender Effekt auf die Lebensraumnutzung der direkt angrenzenden Ackerflächen für die Feldlerche bewirkt werden, so dass dadurch ein Lebensraumverlust zu konstatieren ist.

Durch entsprechende CEF-Maßnahmen auf einer ausgewählten, im räumlichen Zusammenhang stehenden, Ausgleichsfläche kann die Funktion der Fortpflanzungsstätten kontinuierlich garantiert werden. Als geeignete Maßnahme wird das Anlegen eines Blühstreifens mit Schwarzbrachestreifen auf einer externen Ackerfläche (Geltungsbereich B) westlich von Esebeck (Flurstück 2, Flur 5, Gemarkung Esebeck) festgesetzt.

Finanzielle Auswirkungen:

 

 Nein

 

 siehe Anlage

 

Anlagen:

 

   Klima-Checkliste   oder       Klima neutral

 

weitere Anlagen:

- Finanzielle Auswirkungen

- Bebauungsplan mit textlichen Festsetzungen (Entwurf)

- Begründung (Entwurf)

- Städtebaulicher Gestaltplan

- Auszug Planzeichnung (Entwurf)

- Auszug textliche Festsetzungen (Entwurf)

- Umweltstudie inkl. artenschutzrechtlicher Beitrag*

- Verkehrslärmberechnung*

-  Hydrogeologisches Gutachten*

 

* Die gekennzeichneten Anlagen sind nur im Ratsinformationssystem ALLRIS als Anlage hinterlegt und beim Fachdienst Stadt- und Verkehrsplanung einsehbar

Anlagen:  
  Nr. Status Name    
Anlage 6 1 öffentlich ese007_KlimaCheck (803 KB)      
Anlage 1 2 öffentlich Ese007_Finanzielle Auswirkungen (180 KB)      
Anlage 2 3 öffentlich Ese007_Bebauungsplan mit textlichen Festsetzungen (2477 KB)      
Anlage 10 4 öffentlich Ese007_Begründung (1482 KB)      
Anlage 3 5 öffentlich Ese007_Staedtebaulicher Gestaltplan (939 KB)      
Anlage 11 6 öffentlich Ese007_Auszug Planzeichnung (1071 KB)      
Anlage 5 7 öffentlich Ese007_Auszug textliche Festsetzungen (131 KB)      
Anlage 7 8 öffentlich Ese007_Umweltstudie (3902 KB)      
Anlage 8 9 öffentlich Ese007_Verkehrslärmberechnung (278 KB)      
Anlage 9 10 öffentlich Ese007_Hydrogeologisches Gutachten (3384 KB)      
 
 

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