zurück
 
 
Betreff: Bebauungsplan Göttingen-Groß Ellershausen Nr. 7 "Wiesental Süd"
mit örtlicher Bauvorschrift über Gestaltung
-Aufstellungsbeschluss
-Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden
Status:öffentlichVorlage-Art:Beschlussvorlage/sonstige Vorlage
Federführend:61-Fachbereich Planung, Bauordnung und Vermessung   
Beratungsfolge:
Ortsrat Groß Ellershausen/Hetjershausen/Knutbühren Vorberatung
11.06.2020 
23.öffentliche Sitzung des Ortsrates Groß Ellershausen/Hetjershausen/Knutbühren geändert beschlossen   
Ausschuss für Bauen, Planung und Grundstücke Vorberatung
18.06.2020 
54. öffentliche/nichtöffentliche Sitzung des Ausschusses für Bauen, Planung und Grundstücke ungeändert beschlossen   
Verwaltungsausschuss Entscheidung

Beschlussvorschlag
Sachverhalt
Finanzielle Auswirkungen
Anlage/n

  1. Für den nachfolgend aufgeführten Geltungsbereich wird der Aufstellungsbeschluss gem. § 2 Abs. 1 BauGB für den Bebauungsplan Göttingen-Groß Ellershausen Nr. 7 „Wiesental Süd“ mit örtlicher Bauvorschrift gefasst. Der Beschluss ersetzt den Aufstellungsbeschluss mit der Vorlagennummer FB61/1688/19-1, der am 13.06.2019 für einen großen Geltungsbereich erfasst wurde.

 

  1. Der Bebauungsplan soll auf Grundlage der städtebaulichen Variante 1 ausgearbeitet werden. Die Variante 1 wird sowohl aus städtebaulichen Gesichtspunkten als auch aufgrund der höheren Zahl an Wohneinheiten und der entsprechend flächensparenden Bauweise gegenüber Variante 2 bevorzugt.

 

  1. Die Verwaltung wird beauftragt, für den genannten Bebauungsplan das erforderliche Verfahren mit Durchführung der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden einzuleiten.

 

  1. Ziele und Zwecke der Planung:
  • Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzungen zur Entwicklung eines Baugebietes für eine Bebauung mit Ein- und Zweifamilienhäusern, Reihenhäusern sowie mit Geschosswohnungsbau.
  • Festsetzung eines allgemeinen Wohngebietes gem. § 4 BauNVO unter Ausschluss bestimmter Nutzungsarten, insbesondere der nach § 4 Abs. 3 BauNVO.
  • Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung hinsichtlich Zahl der Vollgeschosse, Grund- und Geschossflächenzahl sowie Gebäudehöhen.
  • Regelungen zur Gestaltung der Gebäude und Grundstücke mittels örtlicher Bauvorschrift gem. § 84 Abs. 3 NBauO.
  • Festsetzung der öffentlichen Flächen zur verkehrlichen Erschließung.
  • Ausbildung eines Siedlungsrandes zur Einbindung des Baugebietes in das Orts-/Landschaftsbild.

 

 

  1. Geltungsbereich:

Der Geltungsbereich liegt südwestlich der bestehenden Ortslage Groß Ellershausen und schließt im Osten an die Straße Wiesentalsweg an. Die im Osten an den Geltungsbereich angrenzende Bebauung ist von Ein- bis Zweifamilienhäusern geprägt.

Der Geltungsbereich wird im Norden und Süden durch ackerbaulich genutzten Flächen begrenzt. Im Westen grenzt der ehemalige Verlauf einer Bahnstrecke an. 

Vom Geltungsbereich sind die Flurstücke 60/3, 66/7, 96/2, 97, 98, 99 und 101 der Flur 3 der Gemarkung Groß Ellershausen betroffen. Die Größe des Geltungsbereichs beträgt ca. 3,7 ha.

 

Maßgeblich ist die zeichnerische Darstellung im Maßstab 1:500.

 

 

Begründung:

 

Planungsanlass

Im Jahr 2017 hat die Stadt Göttingen ihren Flächennutzungsplan neu aufgestellt. Einer der Schwerpunkte des FNP ist die Bereitstellung einer ausreichenden Anzahl geeigneter Flächen für den Wohnungsbau. Zur Ermittlung des mengenmäßigen Bedarfs an Wohneinheiten sowie entsprechender Baulandflächen wurde eine Wohnbaulandbedarfsprognose (GEWOS) sowie darauf aufbauend ein Wohnbaulandkonzept erstellt. Im Wohnbaulandkonzept wurden gemäß des Bedarfs an Bauland bis 2030 Potentialflächen für künftige Baugebiete festgelegt. Diese sind im Flächennutzungsplan entsprechend als Flächen für die künftige Siedlungsentwicklung dargestellt.

Während Bauland für verdichtete Bauweisen wie Geschosswohnungsbau vorwiegend im Bereich der Kernstadt zu finden ist, soll der Einfamilienhausbau vorwiegend in den Ortsteilen angesiedelt werden. Damit werden den Ortsteilen Möglichkeiten der baulichen Entwicklung in angemessenem Umfang eingeräumt, dabei aber sichergestellt, dass diese unter Wahrung des Siedlungscharakters der Ortsteile, welche i.W. durch eine kleinteilige Bebauung geprägt sind, erfolgt.

Die mit der Vorlage Nr. FB61/1688/19 vorgestellten städtebaulichen Konzepte, die der weiteren Bearbeitung des Bebauungsplanes „Wiesental Süd“ dienen sollten, wurden gemäß den Anregungen aus der Sitzung des Ortsrates Groß Ellershausen/Hetjershausen/Knutbüren vom 13.06.2019 sowie der Sitzung des Ausschusses für Bauen Planung und Grundstücke vom 20.06.2019 als nicht geeignet bzw. als eine nicht bedarfsgerechte Planung abgewiesen. 

Mit der anschließend verfassten Vorlage mit der Nummer FB61/1688/19-1 sollte der Geltungsbereich des Plangebietes „Wiesental Süd“ mit ca. 3,7 ha um die im Norden an das Plangebiet angrenzende Baulandmanagementfläche „Wiesental Nord“ auf ca. 9,3 ha erweitert werden. Hintergrund dieser Anregung war es, die Thematik Verkehr, Nahversorung und soziale Infrastruktur (Kita-Standort) neu zu ordnen und die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Entwicklung eines großen Baugebietes mit dem Namen „Wiesental“ geschaffen werden. Aufgrund der fehlenden Flächenverfügbarkeit konnte dieser Ansatz nicht weiterverfolgt werden.

 

Mit dieser Vorlage soll nun die im Eigentum der Stadt Göttingen befindliche Fläche „Wiesental Süd“ mit einer Größe von ca. 3,7 ha zur Entwicklung von ca. 60 - 80 Wohneinheiten in Form einer Ein- und Zweifamilienhausbebauung, Reihenhausbebauung und dem Geschosswohnungsbau dienen. Die Fläche ist im Flächennutzungsplan 2017 als Wohnbaufläche gem. § 1 Abs. 1 Nr. 1 BauNVO dargestellt. Der Bebauungsplan wird somit gem. § 8 Abs. 2 BauGB aus dem Flächennutzungsplan entwickelt.

 

 

Ziele und Zwecke der Planung

Mit dem aufzustellenden Bebauungsplan sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen zur baulichen Entwicklung des Gebietes „Wiesental Süd“ geschaffen werden.

Das Gebiet soll zur Deckung des Bedarfs an Ein- und Zweifamilienhäusern, Reihenhäusern sowie des Geschosswohungsbaues beitragen und dementsprechend vorwiegend dem Nutzungszweck „Wohnen“ dienen. Daher soll das Baugebiet als allgemeines Wohngebiet gem. § 4 BauNVO ausgewiesen werden. Neben dem Wohnen soll hier aber auch die Zulässigkeit der Versorgung des Gebietes dienender Nutzungen gem. § 4 Abs. 2 Nr. 2 u. 3 BauNVO (z.B. Läden, Schank- und Speisewirtschaften, soziale Einrichtungen), gegeben sein. Die gem. § 4 Abs. 3 BauNVO nur ausnahmsweise zulässigen Nutzungen sind nicht mit der Zielsetzung der Baugebietsentwicklung vereinbar und werden daher nicht Bestandteil des Bebauungsplans.  

Die künftige Bebauung soll sich in ihren wesentlichen städtebaulichen Maßen (Zahl der Vollgeschosse, Gebäudehöhe, Grundfläche) an der in der näheren Umgebung vorhandenen Einzelhausbebauung orientieren, um den baulichen Charakter der Ortslage zu wahren. Daher sollen entsprechende Maße der baulichen Nutzung festgesetzt werden, bei denen jedoch auch der heutige Wohnflächenbedarf sowie die Anforderungen an flächensparende Bauweisen zu berücksichtigen sind.

Zur Wahrung des Ortsbildes sowie dem „Erhalt und Stärkung ländlich geprägter Strukturen und Gestaltungsmerkmale“ gemäß einer Zielsetzung des Leitbildes 2020, sollen mittels örtlicher Bauvorschrift Regelungen zur Gestaltung der Gebäude und Grundstücke, z.B. hinsichtlich Dachform, -neigung und –farbe sowie Grundstückseinfriedungen, getroffen werden.

Weiterhin sind öffentliche Verkehrsflächen zur Sicherung der verkehrlichen Erschließung sowie Aufnahme der zur Ver- und Entsorgung erforderlichen technischen Infrastrukturen (Wasser, Abwasser, Strom etc.) festzusetzen.

Durch die Festsetzung von Pflanzmaßnahmen soll ein Siedlungsrand ausgebildet werden, um das Baugebiet in das Orts-/Landschaftsbild einzubinden und die entstehenden Eingriffe in den Naturhaushalt zu minimieren.

 

Aufstellungsverfahren

Das Planverfahren zur Aufstellung des Bebauungsplanes erfolgt im „Normalverfahren“ gem. § 2 BauGB mit Umweltbericht, Ermittlung des Eingriffs in Natur und Landschaft sowie Schaffung eines entsprechenden Ausgleichs. 

Mit dem Bebauungsplan werden ausschließlich Ackerflächen überplant. Die hier vorzufindende Ackerfläche weist als Biotoptyp eine relativ geringe Wertigkeit auf. Es wird davon ausgegangen, dass der entstehende Eingriff durch die nicht überbauten Grundstücksteile des Wohngebietes und deren Nutzung als „neuzeitliche Hausgärten“, Pflanzfestsetzungen für Grundstücke sowie die noch zu bestimmenden Pflanzmaßnahmen zur Ausbildung eines Siedlungsrandes deutlich minimiert werden kann.

Der Flächennutzungsplan 2017 der Stadt Göttingen stellt für die Fläche eine Wohnbaufläche dar. Der künftige Bebauungsplan entspricht dieser Darstellung. Eine Berichtigung des Flächennutzungsplanes ist nicht erforderlich.

 

Städtebauliches Konzept (städtebauliche Varianten 1 und 2)

Unter Berücksichtigung der Anregungen aus dem Ortsrat Ellershausen/Hetjershausen/Knutbüren hat die Verwaltung zwei städtebauliche Vorentwürfe für das Plangebiet Wiesental Süd ausgearbeitet. Die beiden vorgelegten Varianten wurden verwaltungsseitig geprüft und es wird empfohlen die Variante 1 als Grundlage für die Erarbeitung des Bebauungsplanentwurfs zu wählen.

Vor der abschließenden Erarbeitung des Bebauungsplanentwurfes soll mit den vorliegenden städtebaulichen Vorentwürfen die noch ausstehende frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit sowie der Behörden durchgeführt werden.

 

Gemeinsamkeiten der städtebaulichen Varianten 1 und 2

Gemäß der Zielsetzung des Bebauungsplanes soll ein Baugebiet in Form einer Bebauung mit Einzel- und Zweifamilienhäuser, Reihenhäusern sowie Mehrfamilienhäusern entwickelt werden. Die künftigen Gebäude prägen das Plangebiet durch eine zweigeschossige Bebauung, die zusätzlich den Ausbau des Dachgeschosses ermöglicht. In der rechnerischen Bilanzierung der Anzahl der Wohneinheiten wurde je Wohneinheit ca. 100 m2 Bruttogeschossfläche zu Grunde gelegt. Demnach entstehen je nach Variante zwischen ca. 85 und 100 Wohneinheiten in dem Plangebiet. 

Beide Varianten sehen die Erschließung des Areals durch die von Osten kommende Straße Wiesentalweg vor. Unmittelbar an die künftige Haupterschließungsstraße des Plangebietes grenzt im Norden eine Fläche zur Anlage einer Regenrückhaltung an, die das anfallende Oberflächenwasser gedrosselt und schadlos in das vorhandene Kanalsystem ableitet. Das zu schaffende Volumen des Regenrückhaltebeckens wird im weiteren Verfahren noch konkretisiert.

Zu den in Norden liegenden ackerbaulich genutzten Flächen wird eine Grünflache angelegt, die zu einem die durch die Landwirtschaft entstehenden Immissionen (Staub und Lärm) abschirmt und zum zweiten eine Einbindung des Plangebietes in das Landschafts- und Ortsbild durch Anpflanzung von Bäumen und Sträuchern sicherstellt. Zudem stehen die an den Plangebietsrändern angeordneten Grünflächen für den mit der Planung einhergehenden Eingriff in den Naturhaushalt und dessen Minimierung zur Verfügung.

Um einen Anschluss an den im Westen des Plangebietes verlaufenen Fuß- und Radweg entlang des ehemaligen Bahndamms zu ermöglichen, wird ein entsprechender Erschließungsstich in beiden Varianten berücksichtig. Der landwirtschaftliche Verkehr, der derzeit den Wiesentalsweg nutzt um auf die landwirtschaftlichen Flächen westlich des ehemaligen Bahndamms zu kommen, soll künftig über den im Süden an das Plangebiet angrenzenden Feldweg geleitet werden. Dazu soll der Feldweg ausgebaut werden.

Um eine zukünftige Erweiterung des Plangebietes nach Norden zu ermöglichen wird in beiden städtebaulichen Varianten ein entsprechenden Korridor, in dem die Möglichkeit besteht die Straßenverkehrsfläche nach Norden auszubauen, berücksichtigt.

Die wesentlichen Unterschiede weisen die Varianten in Bezug auf die gebietsinterne Erschließung, die Anordnung sowie die Anzahl der im Plangebiet vorzufindenden Einzel-, Doppel- Reihen- und Mehrfamilienhäusern auf.

 

Städtebauliche Variante 1

Die verkehrliche Erschließung des Plangebietes erfolgt über eine Ringerschließung, die im Osten an den Wiesentalweg anschließt. Entlang dieser Ringerschließung sind Cluster mit unterschiedlichen Gebäudetypologien angeordnet. Die Cluster können zu einem mit Einfamilienhäusern oder mit Doppel- und Reihenhäuser, die sich um einen Hof gruppieren, bebaut werden.  Mit dieser Konzeption sollen u.a. Baugemeinschaften angesprochen werden, die gemeinsam ein Cluster bebauen. In der Mitte des Plangebietes sollen zwei barrierefreie Mehrfamilienhäuser entstehen, die vor dem Hintergrund des demographischen Wandels ggf. Service- und Pflegeangebote durch einen geeigneten Träger bereitstellen. Im Gegensatz zur Variante 2 ist eine Bebauung südöstlich des Wiesentalweges mit Einfamilienhäusern vorgesehen. Dadurch wird ein baulichen Zusammenhand zwischen der bestehenden Bebauung der Ortslage und dem neuen Plangebiet geschaffen.  Die jeweiligen Cluster werden durch Fußwege miteinander verbunden. Die Grünflächen innerhalb der unterschiedlichen Cluster stehen für die künftigen Bewohner zur Verfügung und sollen mit Baum- und Strauchpflanzungen durchgrünt werden und zur Unterbringung des ruhenden Verkehrs dienen. 

Insgesamt sind in dieser Variante ca. 100 Wohneinheiten vorgesehen. 

 

Städtebauliche Variante 2

Anders als bei der städtebaulichen Variante 1 erfolgt die Erschließung der Wohnbebauung hier in Form eines Rasters. Die dazwischenliegenden Cluster entsprechen in Bezug auf die Gebäudetopologie und Gebäudeanordnung im Wesentlichen der städtebaulichen Variante 1. Durch die clusterartige Anordnung der Wohngruppen bietet sich auch hier eine Bebauung durch Baugemeinschaften an. In der Mitte des Plangebietes sollen ebenfalls zwei barrierefrei Mehrfamilienhäuser entstehen. Die Grünflächen zwischen den unterschiedlichen Gebäudetopologien stehen für die künftigen Bewohner zur Verfügung und sollten mit Baum- und Strauchpflanzungen zur Einbindung des Plangebietes in das Orts- und Landschaftsbild durchgrünt werden. Der Bereich südöstlich des Wiesentalweges ist durch einen ca. 20 m breiten Grünstreifen von einer Bebauung freigehalten und kann als Spiel und Begegnungsfläche sowie zur Einbindung des Plangebietes mit Baum- und Strauchpflanzungen durchgrünt werden. genutzt werden

 

Vorzugsvariante

Zusammenfassend ist festzustellen, dass sich die Varianten 1 im Wesentlichen durch eine übersichtliche und flächensparendere Erschließung auszeichnet. Mit der Variante 1 und der darin vorgesehenen Bebauung der südöstlich des Wiesentalwegs angeordnete Freifläche, wird gegenüber der Variante 2 eine entwas höhere Bebauungsdichte und daraus resultierend eine höhere Anzahl an künftigen Wohneinheiten innerhalb des Plangebietes generiert.

Insgesamt ist die Variante 1 sowohl aus städtebaulichen Gesichtspunkten als auch aufgrund der höheren Zahl an Wohneinheiten und der entsprechend flächensparenden Bauweise zu bevorzugen.

 

 

 

 

Finanzielle Auswirkungen:

 

 Nein

 

 siehe Anlage

 

 

 

Anlagen:

 

  • Geltungsbereich des Bebauungsplanes Göttingen – Groß Ellershausen Nr. 7 „Wiesental Süd“
  • Städtebaulicher Entwurf Variante 1
  • Städtebaulicher Entwurf Variante 2
  • Darstellung der finanziellen Auswirkungen

 

 

Anlagen:  
  Nr. Status Name    
Anlage 1 1 öffentlich A004-B-Plan Gö Nr.7 Gr.Ellershausen-Wiesental Süd_2019-06-20 (450 KB)      
Anlage 2 2 öffentlich 20191202_Skizze Variante_1 (159 KB)      
Anlage 3 3 öffentlich 20191202_Skizze Variante_2 (150 KB)      
Anlage 4 4 öffentlich Finanzielle Auswirkungen Wiesental (182 KB)      
 
 

zurück