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Betreff: Bebauungsplan Göttingen-Grone Nr. 42 "Lange Rekesweg"
mit örtlicher Bauvorschrift über Gestaltung
- Aufstellungsbeschluss
- Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden
- Anordnung der Umlegung
Status:öffentlichVorlage-Art:Beschlussvorlage/sonstige Vorlage
Federführend:61-Fachbereich Planung, Bauordnung und Vermessung   
Beratungsfolge:
Ortsrat Grone Vorberatung
25.06.2020 
29.öffentliche/nichtöffentliche Sitzung des Ortsrates Grone ungeändert beschlossen   
Ausschuss für Bauen, Planung und Grundstücke Vorberatung
02.07.2020 
55. öffentliche/nichtöffentliche Sitzung des Ausschusses für Bauen, Planung und Grundstücke ungeändert beschlossen   
Rat Entscheidung
10.07.2020 
29. öffentliche/nichtöffentliche Sitzung des Rates der Stadt Göttingen ungeändert beschlossen   

Beschlussvorschlag
Sachverhalt
Finanzielle Auswirkungen
Anlage/n

Beschlussvorschlag:

 

  1. Für den nachfolgend aufgeführten Geltungsbereich wird der Aufstellungsbeschluss gem. § 2 Abs. 1 BauGB für den Bebauungsplan Göttingen-Grone Nr. 42 „Lange Rekesweg“ mit örtlicher Bauvorschrift gefasst.

 

  1. Die Verwaltung wird beauftragt, für den genannten Bebauungsplan das erforderliche Verfahren mit Durchführung der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 1 BauGB und der Träger öffentlicher Belange gem. §4 Abs. 1 BauGB einzuleiten.

 

  1. Zur Verwirklichung des Bebauungsplanes Göttingen-Grone Nr. 42 „Lange Rekesweg“ wird gemäß § 46 Abs. 1 BauGB das Umlegungsverfahren angeordnet.

 

  1. Ziele und Zwecke der Planung:

 Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzungen zur Entwicklung eines Baugebietes mit Geschosswohnungsbau mit anteiligem sozialen Wohnungsbau und Einfamilienhäusern

 Festsetzung eines allgemeinen Wohngebietes gem. § 4 BauNVO

 Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung hinsichtlich Gebäudehöhen und Grund- und Geschossflächenzahl

 Regelungen zur Gestaltung der Gebäude und Grundstücke mittels örtlicher Bauvorschrift gem. § 84 Abs. 3 NBauO

 Festsetzung der öffentlichen Flächen zur verkehrlichen Erschließung und Ver- und Entsorgung

 Festsetzung einer öffentlichen Grünfläche zur Naherholung und Sicherung der vorhandenen Kaltluftleitbahn

 Festsetzung einer Fläche für Gemeinbedarf gem. § 9 Abs. 1 Nr. 5 BauGB (Kindertagesstätte)

 

  1. Geltungsbereich:

Der Geltungsbereich befindet sich nordwestlich des ursprünglichen Ortskerns von Grone.

Die südliche Grenze des Geltungsbereiches bildet die in den Geltungsbereich einbezogene Verkehrsfläche der Straße Lange Rekesweg. Im Osten wird der Geltungsbereich durch den Spielplatz am Hasenweg, die westliche Flurstücksgrenze des Hasenwegs, dem Friedhof Grone und dem Reiterhof begrenzt. Ein Großteil des Außengeländes des Reiterhofes gehört jedoch zum Geltungsbereich. Die Grenze verläuft entlang der östlichen Grenze der Flurstücke 44/3 und 47/4. Im Norden und Westen erfolgt die Abgrenzung durch die landwirtschaftlichen Flächen, so dass die jeweils anschließenden Feldwege zum Geltungsbereiche gehören.

 

Der Geltungsbereich umfasst folgende Grundstücke: Gemarkung Grone, Flur 3, 229/193; Gemarkung Grone, Flur 4, 274/2 (teilweise); Gemarkung Grone, Flur 8, 12/1, 14/1, 36/1, 37/1, 344/1, 44/3, 12/2, 21/2, 21/3, 47/4, 598/11, 599/11, 600/12, 602/12, 694/12, 695/12, 475/13, 476/13, 477/13, 15, 16, 17, 629/18, 630/18, 584/19, 585/19, 709/37, 581/38, 582/38, 583/38, 418/39, 419/39, 462/40, 463/40, 41, 42, 573/44, 345 (teilweise), 364, 712 (teilweise), 713 (teilweise).

 

Die Größe des Geltungsbereichs beträgt rund 7,5 ha.

 

Maßgeblich ist die zeichnerische Darstellung im Maßstab 1:500. 

 

 

Begründung:

 

Planungsanlass

Im Jahr 2017 hat die Stadt Göttingen ihren Flächennutzungsplan neu aufgestellt. Einer der Schwerpunkte des Flächennutzungsplanes ist die Bereitstellung einer ausreichenden Anzahl geeigneter Flächen für den Wohnungsbau. Parallel zur Neuaufstellung des Flächennutzungsplanes wurde ein Wohnbaulandkonzept erarbeitet, welches die Schaffung von 4.800 Wohnungen in Göttingen bis zum Jahr 2030 vorsieht. In diesem Konzept ist das Bebauungsplangebiet als Potentialfläche „Lange Rekesweg Nord“ ausgewiesen und soll der Entwicklung von ca. 200 Wohneinheiten in Form von Reihenhausbebauung sowie Geschosswohnungsbau dienen. Die Eignung der Fläche als Wohnbauland ist im Rahmen des Konzeptes nach verschiedenen Gesichtspunkten (z.B. Verkehr, Umwelt, Klimaschutz, Lage im Siedlungsraum) untersucht und positiv bewertet worden.

 

Zur Umsetzung dieses Konzeptes ist im Fall des o.g. Gebietes die Aufstellung eines Bebauungsplanes erforderlich. Es gibt zwar einen rechtskräftigen Bebauungsplan (Göttingen- Grone Nr. 26 „Westlich der alten Ortslage“), jedoch weist dieser größtenteils private Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Freizeitgärten“ oder „Reitplatz“ aus. Auf dieser Grundlage kann das angestrebte Baugebiet nicht entwickelt werden.

 

Unabhängig davon hat ein Dritter Interesse bekundet, eine von ihm erworbene 1,36 ha große Teilfläche des Reiterhofs zu entwickeln und mit 30 Wohneinheiten zu bebauen. Auf dieser westlich der vorhandenen Gebäude gelegenen Teilfläche befinden sich gegenwärtig die Außenanlagen des Reiterhofs. Grundsätzlich deckt sich dieses Interesse mit den Zielvorstellungen des Wohnbaulandkonzeptes und des Flächennutzungsplanes 2017. Jedoch entspricht die Fläche nur einem Teil der oben genannten Potentialfläche. Im Sinne einer geordneten städtebaulichen Entwicklung wird daher eine umfassende Betrachtung des gesamten Geltungsbereiches verwaltungsseitig empfohlen.

 

Ziel und Zweck

Mit dem aufzustellenden Bebauungsplan werden die planungsrechtlichen Voraussetzungen zur baulichen Entwicklung des Gebietes „Lange Rekesweg“ geschaffen.

 

Zur Deckung des Wohnraumbedarfs soll das Gebiet als allgemeines Wohngebiet gem. § 4 BauNVO ausgewiesen werden. Aufgrund der Größe des Gebietes und der geplanten Anzahl an Wohneinheiten sollen auch Nutzungen zulässig sein, die der Versorgung des Gebietes dienen und die soziale Infrastrukturen stärken. Über die Zulässigkeit der einzelnen Nutzungen insbesondere der ausnahmeweise zulässigen Nutzungen gem. § 4 Abs. 3 BauNVO wird im weiteren Verfahren diskutiert. In dem Baugebiet sollen auch Flächen für gemeinschaftliche Wohnprojekte bereitsgestellt werden.

 

Für das Maß der baulichen Nutzung (Zahl der Vollgeschosse, Gebäudehöhe, Grundfläche) bildet das nähere Umfeld die Grundlage. Auf diese Weise wird gewährleistet, dass das neue Baugebiet die vorhandene Ortslage sinnvoll ergänzt bzw. abrundet. Aus der Umgebung lässt sich eine gemischte Baustruktur aus Geschosswohnungsbau (nordöstlich des Geltungsbereiches – Lichenwalder Straße / Ebersdorfer Straße) und Einfamilienhäuser (südlich des Geltungsbereiches – Lange Rekesweg / Garbenstraße) ableiten. Allerdings ist nicht nur das bestehende Ortsbild für die Festsetzung der städtebaulichen Kennwerte maßgebend. Auch der heutige Wohnraumbedarf, die aktuellen Anforderungen an Wohnraum und ein flächensparender Umgang mit Grund und Boden sind wichtige Rahmenbedingungen. Um den dringend benötigten Wohnraum zu schaffen, ist die Realisierung von  Geschosswohnungsbau unerlässlich. Zur Sicherung bezahlbaren Wohnraums sollen 30% der im Baugebiet entstehenden Wohnungen öffentlich gefördert werden.

 

Weiterhin sind öffentliche Verkehrsflächen zur Sicherung der verkehrlichen Erschließung sowie Aufnahme der zur Ver- und Entsorgung erforderlichen technischen Infrastrukturen (Wasser, Abwasser, Strom etc.) festzusetzen.

 

Besonderes Augenmerk ist auf die klimatische Bedeutung des Gebietes wegen seiner Lage in einer Kaltluftschneise zu richten. Bei der Aufstellung des Bebauungsplanes bzw. der Gestaltung und Gliederung des Baugebietes muss der entsprechende Bereich von Bebauung freigehalten werden. Nur so kann sichergestellt werden, dass die klimarelevante Funktion für das Gebiet selbst und das Stadtgebiet erhalten bleibt.

 

Im Vorfeld des Aufstellungsbeschlusses wurde für den Geltungsbereich eine Bodenuntersuchung in Auftrag gegeben. Es handelt sich um eine Ersteinschätzung, da zum gegenwärtigen Zeitpunkt noch keine konkreten Baukörper- oder -maßnahmen verortet werden können. Anhand des Gutachtens werden erste Aussagen zur Tragfähigkeit des Bodens getroffen. Danach ist eine Bebaubarkeit des Gebietes sowohl mit Einfamilien- als auch Mehrfamilienhäusern oder Geschosswohnungsbau nicht ausgeschlossen. Aufgrund der geringen Tragfähigkeit des Bodens muss jedoch mit erhöhten Gründungskosten gerechnet werden (vertikale Baugrundverbesserung durch säulenförmige Tragelemente, Lastverteiliungspolster).

 

Eigentumsverhältnisse und Vergabe der Grundstücke

Die Stadt Göttingen hat auf einen großen Teil der Grundstücke Zugriff bzw. ist selbst Eigentümer. Dies betrifft jedoch nicht die Flächen westlich des bestehenden Reiterhofes. Aus diesem Grund wird mit dem Eigentümer dieser Fläche ein städtebaulicher Vertrag erarbeitet werden, der die Umsetzung des Bebauungsplanes und die Einhaltung u.a. der wohnungspolitischen Standards sicherstellt. Der Vertrag soll mit dem Auslegungsbeschluss vorgelegt werden.

 

Parallel zum Aufstellungsbeschluss soll das Umlegungsverfahren gem. § 46 Abs. 1 BauGB angeordnet werden. Zur Neuordnung der Grundstücke und Eigentumsverhältnisse erscheint das Instrument der Umlegung das geeignete Instrument.

 

Die Vergabe der Grundstücke wird im weiteren Verfahren entwickelt und diskutiert. Zum Beispiel kann die Realisierung im Rahmen einer Konzeptvergabe für einzelne Teilflächen erfolgen. Für die Entscheidung zum Aufstellungsbeschluss, so dass die Verwaltung den Auftrag zur Bearbeitung des Bebauungsplanes erhält, muss die Frage der Grundstücksvergabe nicht abschließend geklärt sein.

 

Aufstellungsverfahren

Im Flächennutzungsplan ist für das Plangebiet eine „Wohnbaufläche“ bzw. „Grünfläche“ dargestellt. Vor diesem Hintergrund kann der Bebauungsplan gem. § 8 Abs. 2 BauGB aus dem Flächennutzungsplan entwickelt werden. Der Bebauungsplan wird im Normalverfahren mit der Erstellung eines Umweltberichtes aufgestellt.

 

Die hier zu beschließende formale frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs.1 BauGB erfolgt mit einem Aushang der Planunterlagen im Neuen Rathaus. Parallel werden die Behörden gem. § 4 Abs. 1 BauGB beteiligt.

 

Konzeptionelle Varianten zur Gestaltung des Baugebietes

Die der Anlage beigefügten Strukturkonzepte liefern einen ersten Überblick zur möglichen Gestaltung und Erschließung des Baugebietes. Sie stellen eine Ergänzung zum Aufstellungsbeschluss dar, um die formulierten Ziele und Zwecke des Planes grafisch abzubilden. Darüber hinaus dienen sie als Grundlage für den anschließenden Verfahrensschritt – der frühzeitigen Beteiligung. Im weiteren Verfahren müssen diese Konzepte konkretisiert und zu einem städtebaulichen Rahmenplan weiterentwickelt werden. Erst daran können Festsetzungen für den Bebauungsplan formuliert werden. Aufgrund der Gebietsrgöße und der Komplexität wird zur Erarbeitung der Rahmenplanung die Auslobung eines städtebaulichen Wettbewerbs in Erwägung gezogen.

 

Für den Geltungsbereich des Bebauungsplanes liegen 3 Varianten vor. In allen Varianten wird das Plangebiet in einen nördlichen und südlichen Bereich unterteilt. Damit reagieren die Konzepte in erster Linie auf die relevante Klimafunktion des Gebietes (Kaltluftleitbahn).

 

Die Erschließung für den MIV schließt in allen Varianten an die Bestandstraßen – und wege an. Die Haupterschließung führt über die Garbenstraße und den Schlagemühlenweg. Aber auch in nördliche Richtung ist eine Anbindung an die Lichtenwalder Straße vorgesehen. Um die Nutzung und Funktion der öffentlichen Grünfläche nicht zu stark zu beinträchtigen, wird die Verbindung der beiden Teilbereiche innerhalb des Baugebietes auf eine Anbindung beschränkt.

 

Das Konzept der Variante 1 orientiert sich in der Anordnung der Baufelder an einer horizontalen Gliederung. Am westlichen Rand bilden Mehrfamilienhäuser den Abschluss, die so eine lärmabschirmende Wirkung gegenüber der 400m entfernten Autobahn entfalten können. Einzel-/ Doppelhäuser und Reihenhäuser ergänzen die Struktur. Nutzungen, die das Wohnen ergänzen, sind an der östlichen Seite des Gebietes – zum vorhandenen Ortsteil hin – angeordnet.

 

Basierend auf der Variante 1 wurde die Variante 1a entwickelt. Diese sieht zur Unterbringung des ruhenden Verkehrs eine Quartiersgarage im Bereich des Lange Rekesweg vor. Aufgrund dessen ist die städtebauliche Struktur in diesem südlichen Bereich deutlich kompakter und auf die Anordnung von Doppelhäusern oder Reihenhäusern wurde verzichtet. Die Erschließung des nördlichen Teils wird auf den östlichen und westlichen Feldweg verlagert, die dann entsprechend auszubauen sind.

 

Die Variante 2 weist im Vergleich zur Variante 1 ebenfalls eine kompaktere städtebauliche Struktur auf, so dass mehr Wohneinheiten geschaffen werden können. Der nördliche und südliche Bereich sind durch eine zentrale Erschließungsachse, die durch das Baugebiet führt, miteinander verbunden.

Im Gegensatz zu den Varianten 1 und 1a ergibt sich aufgrund des Erschließungssystems eine eher vertikale Ausrichtung der Baufelder. Auf diese Weise erhalten die Gebäude eine Ost-West-Ausrichtung. Genau wie beim Konzept 1a wird der mittig gelegene Grünzug durch 2- bis 3-geschossige Mehrfamilienhäuser räumlich gefasst.

Finanzielle Auswirkungen:

 

 Nein

 

 siehe Anlage

 

 

 

Anlagen:

 

  • Darstellung der finanziellen Auswirkungen
  • Geltungsbereich des Bebauungsplanes
  • Strukturkonzept Variante 1
  • Strukturkonzept Variante 1a
  • Strukturkonzept Variante 2

 

Anlagen:  
  Nr. Status Name    
Anlage 2 1 öffentlich Finanzielle Auswirkungen (176 KB)      
Anlage 1 2 öffentlich Geltungsbereich_AB (778 KB)      
Anlage 3 3 öffentlich Stukturkonzept Variante 1 (556 KB)      
Anlage 4 4 öffentlich Stukturkonzept Variante 1a (594 KB)      
Anlage 5 5 öffentlich Stukturkonzept Variante 2 (588 KB)      
 
 

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