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Beschlussvorschlag: Der überarbeiteten Fassung der Variante 2 des städtebaulichen Entwurfs als Grundlage des zu erarbeitenden Entwurfs des Bebauungsplan Göttingen-Esebeck Nr. 7 „Kleehöfen Süd“ wird zugestimmt. Begründung:
Mit der Allris-Vorlage-Nr. FB61/1650/19 wurden dem Ortsrat Elliehausen/Esebeck am 12.03.2019 sowie dem Ausschuss für Bauen, Planung und Grundstücke am 04.04.2019 zwei Varianten zur städtebaulichen Ausgestaltung des Gebietes „Kleehöfen Süd“ vorgelegt. Gemäß dem Beschlussvorschlag haben beide Gremien der Variante 2 zugestimmt.
In der Sitzung des Ortsrates Elliehausen/Esebeck am 10.09.2019 wurde der interfraktionelle Antrag der Fraktionen von SPD und CDU zur Überarbeitung der Bauleitplanung des Baugebiets Kleehöfen Süd beschlossen. In der Überarbeitung sollen im Wesentlichen folgende Punkte berücksichtigt werden:
Zur Klarstellung wird an dieser Stelle darauf hingewiesen, dass der seinerzeit vorgelegte Stand des städtebaulichen Entwurfs nicht den Anschein einer so im Detail zur Umsetzung vorgesehenen Planung vermitteln sollte. Er diente einer bildhaften und vertiefenden Darstellung der im Rahmen des Aufstellungsbeschlusses (vgl. FB61/1545/18) formulierten wesentlichen Ziele und Zwecke der Planung sowie als Grundlage der mittlerweile erfolgten frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit sowie der Behörden i.S. § 3 Abs. 1 BauGB. Der städtebauliche Entwurf wurde zwischenzeitlich weiterbearbeitet und insbesondere bezüglich der verkehrlichen Erschließung und der erforderlichen Verkehrsraumbreiten vertieft. Weiterhin erfolgte die Abstimmung mit der im Entwurf teilweise dargestellten Radwegeplanung entlang der K37 und es ist, wie in der Sitzung des Ortsrates am 12.03.2019 angeregt, eine mögliche fußläufige Anbindung an das Altdorf zur Straße Kleehöfen im Einmündungsbereich Bührener Weg angedacht. Neben der vorgesehenen Fläche zur Regenrückhaltung ist am Eingang in das Baugebiet eine weitere Fläche zunächst nicht für eine wohnbauliche Nutzung vorgesehen. Im Rahmen des weiteren Verfahrens soll noch geprüft werden, ob hier die Errichtung z.B. eines Blockheizkraftwerkes o.ä. zur Versorgung des Neubaugebietes in Betracht kommen kann. Am südlichen Rand des Plangebietes ist ein ca. 6,50m breiter Grünstreifen dargestellt. Dieser soll der Ausbildung eines begrünten Ortsrandes dienen und einen Puffer zwischen den künftigen Wohnbaugrundstücken sowie den anschließenden landwirtschaftlichen Nutzflächen bilden.
Zu den im Antrag formulierten Fragen und Anforderungen wird wie folgt Stellung genommen:
zu 1. Der städtebauliche Entwurf wurde hinsichtlich der Grundstücksgrößen überarbeitet, bleibt dabei in seiner Struktur aber im Wesentlichen unverändert. Es sollen weiterhin Grundstücke vorwiegend für Einzel- sowie Doppelhäuser bereitgestellt werden. Die Haustypologien wurden räumlich neu angeordnet und es wurden kleinere Anpassungen im Bereich der öffentlichen Verkehrsflächen vorgenommen. Die Variante 2 zeigte in der bisherigen Fassung eine Aufteilung von Doppelhausgrundstücken nördlich der geplanten Haupterschließung sowie Einzelhausgrundstücke nebst einer Reihenhauszeile südlich der Haupterschließung. Während die Grundstücke der jeweiligen Doppelhaushälften mit rd. 400m² für die Bauform relativ großzügig bemessen waren, wiesen die Grundstück der Einzelhäuser mit ca. 400 bis 460m² teils eine verhältnismäßig geringe Größe auf. In der Überarbeitung des Entwurfes wurden die acht Doppelhäuser auf die Südseite der Haupterschließung auf die Bauflächen innerhalb der Ringerschließung verlagert. Auf den Flächen sollen je vier Doppelhäuser ermöglicht werden, wobei die Haushälften mit je rd. 300m² eine adäquate Größe aufweisen. Die Zahl der Doppelhäuser bleibt damit unverändert. Die auf diesen Flächen zuvor vorgesehenen insgesamt 12 Einzelhausgrundstücke mit Größen von je ca. 425m² werden auf die Flächen nördlich der Haupterschließung verlegt. Hier sollen jetzt noch 11 Grundstücke vorgesehen werden, deren Größe ca. 600m² betragen soll. Dies entspricht der Größe wie sie in vergleichbaren aktuellen Baugebieten (Deneweg, Hetjershausen) entwickelt werden. Weiterhin ist dies auch eine Flächengröße, welche im Rahmen der heutigen Anforderungen an eine flächenschonende Siedlungsentwicklung vertretbar ist. Baugrundstücksgrößen von 800m² für Ein-/Zweifamilienhäuser genügen in diesem Sinne nicht mehr heutigen Ansprüchen. Eine weitere Änderung wurde auf den am westlichen Gebietsrand (westlich der Ringerschließung) sowie am östlichen Gebietsrand (zwischen Ringerschließung und Regenrückhaltebecken) befindlichen Flächen vorgenommen. Aufgrund der Anpassungen der Verkehrsflächen sowie der Vergrößerung der Fläche für das Regenrückhaltebecken (welche noch nicht abschließend berechnet ist und sich im Verfahren noch ändern kann) musste die Größe der hier vorgesehenen Bauflächen reduziert werden. Dies hätte zu einer weiteren Verkleinerung der Baugrundstücke geführt. Daher werden statt bisher je vier Grundstücken, drei Grundstücke vorgesehen, welche Größen zwischen ca. 460 bis 640m² aufweisen. Die südlich der öffentlichen Platzfläche vorgesehene Reihenhauszeile soll weiterhin vorgesehen werden. Um auch hier größere Grundstücke zu ermöglichen sollen statt der bisher acht Reihenhäuser, sieben Reihenhausgrundstücke vorgesehen werden. Die mögliche Breite der Mittelhausgrundstücke kann damit von 6,00 auf 7,00m erhöht werden. Statt der bisher 50 Baugrundstücke werden mit der Änderung des Entwurfs noch 46 Baugrundstücke vorgesehen. Davon 23 (bisher 26) als Einzelhausgrundstücke, 16 (16) Grundstücke für Doppelhaushälften und 7 (8) für Reihenhäuser. Mit der Änderung des Entwurfs können den jeweiligen Haustypen entsprechend adäquate Grundstücksgrößen gebildet werden. Dabei wird auch der Forderung des Antrags nach größeren und unterschiedlichen Grundstücksgrößen entsprochen. Die Grundstücke für Einzelhäuser weisen nun eine Bandbreite von ca. 450 bis 640m² auf.
zu 2. Im Rahmen der Überarbeitung des städtebaulichen Entwurfs wurde auch die verkehrliche Erschließung differenziert. Ziel ist es, einen Großteil der verkehrlichen Erschließung als verkehrsberuhigten Bereich (umgangssprachlich „Spielstraße“) auszuweisen. Dies ermöglicht eine Reduzierung der erforderlichen Breite des Verkehrsraums auf mind. 6,00m. Dies ist im Sinne einer flächensparenden Siedlungsentwicklung. Weiterhin dürfen die Verkehrsflächen vorrangig durch Fußgänger benutzt werden und stehen insbesondere auch Kindern als gesicherte Spielfläche zur Verfügung. Damit haben die Flächen auch einen entsprechenden Mehrwert und stellen nicht nur eine reine Verkehrsfläche dar. Kraftfahrzeugführer sind im verkehrsberuhigten Bereich zur Einhaltung einer geringen Geschwindigkeit (Schrittgeschwindigkeit) verpflichtet. Dies ist jedoch auf der gesamten Länge der Haupterschließung von rund 230m nicht vertretbar und könnte dazu führen, dass die Kraftfahrzeugführer aus einer gewissen Ungeduld heraus die vorgegebene Geschwindigkeit nicht dauerhaft einhalten. Daher soll im vorderen Bereich des Baugebietes, in dem auch das höchste Verkehrsaufkommen zu erwarten ist, eine Tempo 30-Zone vorgesehen werden. Dies erfordert eine größere Verkehrsraumbreite, da neben der Fahrbahn von 6,00m Breite beidseitige Gehwege von je 2,50m Breite vorzusehen sind.
In einem verkehrsberuhigten Bereich ist das Parken unzulässig, soweit dies nicht durch die Markierung von Stellplatzflächen erlaubt wird. Die Markierung solcher Flächen ist zum derzeitigen Zeitpunkt nicht sinnvoll, da die Ausweisung solcher Flächen bedarfsgerecht und angepasst an die örtlichen Gegebenheiten (insbesondere erforderliche Grundstückszufahrten) erfolgen sollte. Darüber hinaus stehen parkende Kraftfahrzeug in einem verkehrsberuhigten Bereich einer Nutzung insbesondere als Spielfläche entgegen. Daher sollen im westlichen Bereich der Haupterschließung ca. 15 Stellplätze vorgesehen werden, die insbesondere Besuchern dienen sollen aber auch von Bewohnern benutzt werden können. Im Bereich der Platzfläche könnten weitere ca. 10 öffentliche Stellplätze ausgewiesen werden. Insgesamt sind hier bis 25 Stellplätze möglich, was im Verhältnis zur Zahl der Baugrundstücke eine sehr hohe Anzahl ist. Im Bereich der Tempo 30-Zone sollen keine öffentlichen Stellplätze durch bauliche Einrichtungen, Parkbuchten o.ä., vorgesehen werden. Hier wäre das Parken auf der Fahrbahn entsprechend der örtlichen Gegebenheiten zulässig. Es wird davon ausgegangen, dass hier, je nach Parkverhalten, gut 10 bis 12 Fahrzeuge abgestellt werden können.
Bei der zu erwartenden Einfamilienhausbebauung wird auf den privaten Grundstücksflächen gemäß der Stellplatzsatzung der Stadt Göttingen im Regelfall ein Einstellplatz formell nachzuweisen sein. Dies ist bei den vorgesehenen Grundstücksgrößen möglich. Bei den Einzel- sowie den Doppelhäusern sollte im Regelfall auch die Errichtung einer zweiten Abstellmöglichkeit gegeben sein. Bei den Doppelhäusern wird sich dies ggf. jedoch auf den Bereich der Zufahrt zum notwendigen Einstellplatz beschränken. Bei der vorgesehenen Reihenhauszeile wird nach derzeitigem Konzept nur ein Einstellplatz möglich sein, da diese unmittelbar an die Verkehrsfläche anschließen.
zu 3. Bei der Planung eines Baugebietes ist auch zu prüfen, ob hierdurch ein relevanter Bedarf an Infrastrukturmaßnahmen, wie z.B. Kinderbetreuungsplätzen oder Schuleinrichtungen ausgelöst wird. Bei der Planung größerer Baugebiete, wie sie z.B. derzeit im Bereich des Holtenser Bergs betrieben wird, ist die Ausweisung von Flächen insbesondere für eine Kinderbetreuung in die Betrachtung einzubeziehen, da hier ein entsprechend hoher Bedarf generiert wird. Im Falle des Baugebietes Kleehöfen Süd ist dies nicht der Fall. Bei der Berechnung des zusätzlichen Bedarfs an Betreuungsplätzen durch das Neubaugebiet „Kleehöfen“ ist der Blick daher auf die mögliche Entwicklung der Betreuungssituation in den westlich der Autobahn liegenden Ortsteilen Esebeck, Elliehausen, Hetjershausen, Groß Ellershausen insgesamt zu richten. Hierbei sind ausschlaggebend
Für Esebeck wird ein zusätzlicher Bedarf an sechs bis sieben Krippenplätzen und sechs bis sieben Kindergartenplätzen erwartet. Ausgehend von der Tatsache, dass eine Regelgruppe in der Krippe 15 Plätze und eine Regelgruppe im Kindergarten 25 Plätze umfasst, würden diese Zahlen nicht die Einrichtung einer Kita in Esebeck rechtfertigen. Deshalb sieht es die Verwaltung als sinnvoll an, die vier Ortsteile gemeinsam zu betrachten. Für die vier Ortsteile wurde ein Gesamtbedarf von etwa 43 Krippenplätzen und 30 Kindergartenplätzen ermittelt, was etwa drei Krippengruppen und 1,5 Kindergartengruppen entspräche. Eine Entscheidung über einen Standort für eine neue Kita ist noch nicht getroffen worden. Dies wird im Rahmen der Prioritätensetzung der Kita-Bedarfsplanung zu berücksichtigen sein.
Ergänzend wird darauf hingewiesen, dass der Bebauungsplan gemäß dem gefassten Aufstellungsbeschluss die Festsetzung eines allgemeinen Wohngebietes gem. § 4 BauNVO vorsieht. Gemäß dessen Abs. 2 Nr. 3 wären u.a. Anlagen für soziale Zwecke zulässig. Damit wären auch innerhalb des Plangebietes gewerbliche Betreuungsangebote wie z.B. durch eine Tagesmutter möglich.
zu 4. Der Kinderbaulandbonus ist ein Förderinstrument, mit dem Familien bei dem Erwerb von Grundeigentum finanziell unterstützt werden sollen. Die etwaige Gewährung einer Förderung ist Bestandteil des Grundstücksvergabeverfahrens, welches erst mit Vorliegen eines rechtverbindlichen Bebauungsplans in Gang gesetzt wird. Im Rahmen der Vorbereitung des Vergabeverfahrens wird auch die Einbeziehung von Fördermöglichkeiten geprüft. Finanzielle Auswirkungen:
Nein
siehe Anlage
Anlagen:
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