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Betreff: Weiterplanung Erweiterungsbau Lokhalle (Interfraktioneller Antrag für die Sitzung der Ausschüsse für Bauen, Planung und Grundstücke und Kultur und Wissenschaft am 25. April 2019)
Status:öffentlichVorlage-Art:Tischvorlage
Federführend:65-Fachbereich Gebäude Beteiligt:41-Fachbereich Kultur
    20-Fachbereich Finanzen
Beratungsfolge:
Ausschuss für Bauen, Planung und Grundstücke
25.04.2019 
39. -außerordentliche(n)- öffentliche Sitzung des Ausschusses für Bauen, Planung und Grundstücke (gemeinsam mit A.f. Kultur und Wissenschaft) zur Kenntnis genommen   
Ausschuss für Kultur und Wissenschaft/Betriebsausschuss Stadthalle
25.04.2019 
21. -außerordentliche(n)- öffentliche Sitzung des Ausschusses für Kultur und Wissenschaft/Betriebsausschusses der Stadthalle (gemeinsam mit A.f. Bauen, Planung und Grundstücke) (offen)     

Beschlussvorschlag
Sachverhalt
Finanzielle Auswirkungen
Anlage/n

Beschlussvorschlag: 

 

Der Bericht zu dem Prüfauftrag wird zustimmend zur Kenntnis genommen. Die Verwaltung empfiehlt, keinen weiteren Prüfauftrag an die GWG zu erteilen. Der Antrag kann damit für erledigt erklärt werden.

Stellungnahme der Verwaltung: 

 

Im Jahr 2011 wurde durch die GWG ein Gutachterverfahren ohne öffentlichen Teilnahmewettbewerb zum Thema „Messe- und Tagungscenter“ westlich angrenzend an die Lokhalle durchgeführt (Anlage 1 Lokhallenerweiterung Siegerentwurf Anderhalten Architekten). Im Nachgang wurde Anderhalten Architekten von der GWG mit einer Machbarkeitsstudie „Philharmonie Göttingen“ auf diesen Flächen freihändig direkt beauftragt (Anlage 2 Philharmonie Göttingen Anderhalten Architekten).

 

Der Neubau war dreigeschossig geplant. Den Hauptraum bildete der erdgeschossig angelegte Konzertsaal mit Bühne und dem umlaufenden Rang auf Höhe des Obergeschosses. Das Foyer sollte durch einen witterungsgeschützten Übergang unmittelbar mit dem Wintergarten der Lokhalle verbunden werden. Im Untergeschoss sollten ein Probenraum für das GSO sowie die Nebenräume für Garderoben, Toiletten und Technik angeordnet werden. Das Gebäude sollte eine Nutzfläche von etwa 5.550 m² mit einem Bruttorauminhalt von 65.000 m³ besitzen.

 

Grundsätzlich ist zu klären, ob es sich bei dem Erweiterungsbau zur Lokhalle um eine reine Konzerthalle oder um eine multifunktionale Veranstaltungshalle (wie im Funktionsprogramm für die Stadthalle beschrieben) handeln soll. Dies hat Auswirkungen auf Akustik, Lagerflächen, Anlieferung, Gebäudetechnik usw. bis hin zu Betriebskosten und Wirtschaftlichkeitsberechnungen. Unabhängig davon sind zunächst folgende Fragestellungen zu betrachten:

 

Flächenverfügbarkeit

Die Flächen südlich der Lokhalle befinden sich bis auf eine Fläche nicht im Eigentum der Stadt Göttingen (Anlage 3 Eigentumsverhältnisse im Umfeld der Lokhalle und Anlage 4 Lageplan mit Halle südlich und westlich Lokhalle). Die Südwest-Ecke ist mittlerweile mit einem Hotel belegt. Ein Erwerb der Grundstücke Groner Landstraße 24, 26 und 32 blieb trotz mehrfacher Verhandlungen und Kaufangebote erfolglos; z.T. gab es keinerlei Rückmeldungen der Eigentümer, z.T. waren die sehr konkreten Forderungen nach Ersatzgrundstücken finanziell und hinsichtlich Verfügbarkeit/planungsrechtlicher Realisierbarkeit für die Stadt nicht darstellbar. Kurzfristige Erfolge sind nicht erwartbar. Damit ist eine vertiefte Betrachtung hier nicht zielführend.

 

Die Flächen westlich der Lokhalle befinden sich im Eigentum der Stadt / GWG. Die westlich an die Lokhalle angrenzenden Flächen werden von der GWG für die Logistik und Lagerung genutzt. Hierzu wurde eigens eine Erschließungsschleife und ein temporärer Erweiterungsbau geschaffen. Das Areal westlich der VHS sollte als Reservefläche für den Bereich Bildung / Weiterbildung / Seminare vorgehalten werden. Mit der Fusionierung der VHS hat der Standort in seiner zentralen Lage zusätzlich an Attraktivität gewonnen.

 

Altlasten

Die Altlastenproblematik muss im gesamten Bereich westlich der Lokhalle als gravierend beurteilt werden.

Westlich der Lokhalle sind der Boden im Grundwasserschwankungsbereich sowie das Grundwasser durch leichtflüchtige halogenierte Kohlenwasserstoffe belastet. Die Kontaminationen werden schon seit langen Jahren durch die Deutsche Bahn AG hydraulisch saniert (Anlage 5 Schadstoffbelastung Areal Lokhalle). Ein Ende der Sanierung ist nicht abzusehen.

 

Darüber hinaus ist der Boden oberhalb des anstehenden Aue-Lehms mit polycyclischen aromatischen Kohlenwasserstoffen, Schwermetallen (Asche, Schlacke) und ggf. Mineralölkohlenwasserstoffen sowie aromatischen Kohlenwasserstoffen belastet.

 

Bei Erdarbeiten zur Erstellung von Fundamenten oder eines Kellers ist davon auszugehen, dass

- ganz erhebliche Mehrkosten für die Entsorgung des Materials anfallen,

- für eine Wasserhaltungsmaßnahme mit erheblichen Mehrkosten für die Abreinigung des Grundwassers zu rechnen ist,

- es zu einer Verlagerung (infolge Grundwasserhaltung) der noch vorhandenen Schadstoffe im gesamten Umfeld der Lokhalle kommt. Infolgedessen sind unabsehbare Folgen und Konflikte hinsichtlich der Sanierung mit der Deutschen Bahn AG als Sanierungspflichtige zu erwarten.

- Sicherungsmaßnahmen an der Sohle eines Kellers vorzusehen sind, die ein Eindringen der Schadstoffe in den Keller verhindern,

- zerstörte Sanierungs- und Kontrollbrunnen wieder zu errichten sind und ggf. die Sanierungsanlage mit erheblichen Kosten umgesetzt werden muss.

 

Die durch die Kontaminationen verursachten Mehrkosten lassen sich kurzfristig nicht beziffern. Zur deren Ermittlung müsste ein Gutachterbüro beauftragt werden. Die Kontamination stellt auf jeden Fall ein hohes Realisierungs-, Zeit- und Kostenrisiko dar. Eine Bauweise mit einer Unterkellerung kann nicht empfohlen werden.

 

Zusätzlich zur beschriebenen Kontamination muss im Umfeld der Lokhalle mit einer Belastung durch Kampfmittel gerechnet werden, die vorab erkundet werden muss.

 

Erschließung

Die gesamte Erschließungssituation ist eingehend zu untersuchen. Die Veranstaltungslogistik mit Anlieferung durch Sattelschlepper, LKW und andere Transporter führt bereits jetzt zu erheblichem Verkehrs- und Stellplatzproblemen. Dies hat in der Vergangenheit zum Bau der Erschließungsschleife mit zwei Zugängen zur Carl-Zeiss-Straße geführt (Anlage 6 Lageplan Lokhalle mit Logistik und Leitungen und Anlage 7 Luftbild Lokhalle Erschließung).

 

Die Rangier- und Parkplätze müssten für reibungslose Abläufe neu geplant werden. Eine Bebauung eines Teils der westlichen Fläche vor der Lokhalle erfordert zusätzliche und alternative Stellplätze für Anliefer-KFZ, Nightliner etc. – ggf. auch jenseits des OHZ. Bei Parallel- oder Großveranstaltungen in der Lokhalle und in der Konzert- bzw. Stadthalle kann es hier zu Konflikten kommen. In diesem Zusammenhang sind Anfahrbarkeit, Ausstiegsplätze und Parkplätze für Besucherbusse zu berücksichtigen.

 

Im Besucherverkehr kommt es bereits jetzt zu erheblichen Beeinträchtigungen im Bereich der Ausfahrt aus dem Parkhaus. Neben sehr langen Wartezeiten kommt es zu Konflikten mit den Fußgängerströmen bei Queren der Bahnhofsallee sowie mit dem Radverkehr. Eine (statisch mögliche) Aufstockung des Parkhauses und ggf. die Errichtung eines weiteren Parkhauses auf der nördlichen Parkplatzfläche würden das Problem noch einmal verstärken (die letztgenannten Flächen sind überdies im Besitz der Bahn).

 

Bereits jetzt sind während Großveranstaltungen oder Messen alle verfügbaren Stellplätze in der Umgebung der Lokhalle belegt.

Für den Schützenplatz als Ausweichfläche oder gar als Fläche für ein weiteres Parkhaus gilt, dass dies die letzte größere Freifläche für ein ganz unterschiedliches Nutzungsspektrum in zentralstädtischer Lage ist. Er dient als notwendiger Überlauf bzw. Park & Rail-Platz für Bahnkunden, die keinen Platz auf den Parkflächen am Bahnhof finden (täglich 450 PKW), ist Standplatz für Flohmärkte, Circus-Veranstaltungen, Park & Ride (z.B. an den Adventssamstagen), Messe-Ergänzungsstandort der GWG u.v.m. Überdies gibt es für den Schützenplatz immer wieder konkurrierende Nutzungsvorstellungen.

 

Eine feste Ausweisung des Schützenplatzes als Besucherparkplatz für Lokhalle und Konzert- bzw. Stadthalle dürften zudem in der öffentlichen Akzeptanz insbesondere bei den Besuchern klassischer Konzerte (GSO usw.) zu Unmut führen und die fußläufig zurück zu legenden Wege als unattraktiv beurteilt werden. Gerade eine Konzerthalle muss andere Anforderungen an Komfort und Zugänglichkeit erfüllen als bspw. eine Großveranstaltungs- oder Sporthalle.

 

Lärm- und Schallschutz

Bei Neubau eines Konzerthauses bzw. einer Stadthalle im unmittelbaren Nahbereich der Lokhalle sind auch die Lärmemissionen neu zu bewerten. Bereits jetzt gibt es bei Veranstaltungen immer wieder Beschwerden aus den Wohnquartieren westlich der Leine.

 

Wegen des nicht hinreichenden Schallschutzes zwischen den Hallen finden keine (lauteren) Veranstaltungen parallel in Halle 1 und Halle 3 statt und auch zwischen Lokhalle und Cinamax kommt es zu störender Schallübertragung. Sofern die Konzerthalle bzw. Stadthalle unabhängig vom Betrieb in der Lokhalle eigene Veranstaltungen anbietet, wäre hier ein entsprechend aufwändiger Schallschutz einzuplanen.

 

Zeitablauf

Die Angaben zum Zeitablauf in der Vorlage FB65/0062/19 zum Antrag "Sofortiger Sanierungsstopp und Neukonzeption der Stadthalle" gelten auch an dieser Stelle unverändert. Sofern ein direkter Beschluss für den Standort an der Lokhalle erfolgen würde, würde zwar die Standortsuche entfallen. Die umfangreichen Vorarbeiten zur Planung und Sicherung der Dekontaminierung würden diesen Zeitvorteil aber voraussichtlich mehr als kompensieren. Hier liegt ein großes und ohne umfangreiche Expertisen schwer abschätzbares Risiko.

 

Alle weiteren in der Anlage 7 „Darstellung der Entscheidungspfade – Zeitbedarf“ der o.g. Vorlage genannten Prüf- und Entscheidungsschritte wären auch bei dieser Neubauvariante durchzuführen. Der hohe Zeitbedarf für die Errichtung eines Neubaus ist nicht nur von der Bauzeit bestimmt, sondern zum großen Anteil auch durch den Zeitaufwand für Prüfungen, Festlegungen der Standards (Größe, Ausstattung, Ausrichtung etc.) und die Entscheidungsfindung. Daher ist auch bei einem Neubau an der Lokhalle von mind. 7,5 Jahren Planungs- und Bauzeit auszugehen, ehe dieser in Betrieb genommen werden kann.

 

Auch das in der Zeitplanung berücksichtigte VgV-Verfahren zur Beauftragung der Ingenieur- und Architektenleistungen könnte in keinem Fall eingespart werden. Die GWG ist wie die Stadt als öffentlicher Auftraggeber zu behandeln und daher zur Europa-weiten Ausschreibung der Planungsleistungen verpflichtet. Eine Direktbeauftragung des Büros Anderhalten kommt nicht in Frage, da der damalige Teilnahmewettbewerb nicht öffentlich war, eine mögliche Weiterbeauftragung nicht geregelt wurde und die Zeitspanne zwischen Wettbewerb und Beauftragung deutlich zu lang wäre.

 

Investitionskosten

Die Kosten für den skizzierten Neubau auf der Westseite der Lokhalle wurden in der Machbarkeitsstudie mit ca. 17.900.000 € (brutto, Preisniveau 2012) benannt. Hierbei handelt es sich um eine grobe Kostenermittlung (nicht um eine Kostenschätzung nach HOAI) mit entsprechenden Unsicherheiten.

 

Die spezifischen Kosten wurden mit 3.225 €/m² Nutzfläche von dem Büro für diese Nutzung sehr niedrig angesetzt. Gemäß BKI 2012 hätte der mittlere Wert bei 4050 €/m² Nutzfläche gelegen, was Baukosten in Höhe von etwa 22.500.000 € ergeben würde. Mit dem mittleren BKI-Kostenansatz (2012) von 485 €/m³ würden sich sogar Baukosten in Höhe von 31.500.000 € ergeben.

 

Um die Kostenermittlung mit den Positionen der Kostenschätzung für die Stadthalle vergleichen zu können, wird im Folgenden zuerst der Nettowert ermittelt und mit dem Preisindex hochgerechnet:

Bruttokosten 17.900.000 €

Nettokosten ca. 15.000.000 €

Kosten inkl. Baupreissteigerung  22.500.000 €

(Steigerung um mind. 50% von 2012 bis Anfang 2024 als Schwerpunkt der Ausschreibungen)

 

Dabei ist darauf hinzuweisen, dass folgende Kostenpositionen in der Studie damals nicht bzw. nicht ausreichend enthalten waren:

 

 Planungskosten und Nebenkosten (Kostengruppe 700)

Die Planungskosten wurden entsprechend der damals geltenden HOAI lediglich mit 20% der Bauwerkskosten (KG 300 und 400) angesetzt. Kosten für weitere Planungsleistungen (Brandschutz, Bühnentechnik, Akustik) oder sonstige Nebenkosten z.B. für die Baugenehmigung wurden nicht berücksichtigt. Auf Grundlage der 2013 novellierten HOAI ist ein Ansatz von 30% zu kalkulieren.

Dies ergibt zusätzliche Honorarkosten in Höhe von  1.850.000 €
 

 Betriebstechnische Ausstattung (z.B. Veranstaltungstechnik mit Ton- und Lichttechnik, Bühnentechnik):

Hierfür sind in der Studie keine Ansätze enthalten. Daher wird der Kostenansatz von rd. 1,1 Mio. € übernommen, der bei Sanierung der Stadthalle vorgesehen ist.

Kosten mit Preisindex von 25% und Nebenkosten von 30% 1.800.000 €
 

 Gebäudetechnik, insbesondere Sicherheitstechnik

Hier ist ein zusätzlicher Ansatz von ca. 1,5 Mio. € vorzusehen, da die Kostenermittlung des Büro Anderhalten die spezifischen Anforderungen einer Stadthalle nicht hinreichend berücksichtigt hat.

Kosten mit Preisindex von 25% und Nebenkosten von 30% 2.450.000 €
 

 Raumprogramm

In der Machbarkeitsstudie sind teilweise Bereiche nicht im ausreichenden Ausmaß vorgesehen (Toiletten, Künstlergarderoben, Lager, Cateringbereich etc.). Hierfür gibt es zwar eine Reservefläche von etwa 600 m², die jedoch nicht ausgebaut ist. Für den Ausbau sind etwa 2.000 €/m² anzusetzen.

Mehrkosten mit Preisindex von 25% und Nebenkosten von 30% 1.950.000 €
 

 Außenanlagen

In der Studie sind die Außenanlagen nur mit 150.000 Euro berücksichtigt. Dies reicht kaum, um das Gelände nach der Baumaßnahme wieder herzurichten. Es müssen aber im Außenbereich Maßnahmen für die Änderung der Logistik der Lokhalle, die Logistik der Konzerthalle sowie die Erschließung für die Besucher*innen ergriffen werden. Hierfür müssen mindestens Kosten in Höhe von 500.000 € berücksichtigt werden.

Mehrkosten mit Preisindex von 25% und Nebenkosten von 30% 800.000 €
 

 Erhöhung der Kapazität für den Konzertsaal

Die Machbarkeitsstudie sah einen Konzertsaal mit einer Kapazität bei bestuhlten Veranstaltungen von 1032 Personen vor (304 Plätze im Rang und 728 Plätze im Saal). Die Erweiterung auf 1.400 Sitzplätze bedeutet eine entsprechende Erhöhung aller Flächen und damit der Baukosten um etwa 36%.

Mehrkosten für die Flächenerweiterung 11.000.000 €
 

 Bühnennebenflächen

Die Bühne selbst besitzt in der Machbarkeitsstudie eine ausreichende Größe, allerdings sind die  Bühnennebenflächen nicht auskömmlich. Eine Vergrößerung um mind. 50 m² wäre erforderlich, um eine Fläche von mind. 130 m² zu erreichen

Mehrkosten für die Erweiterung der Bühnennebenflächen  200.000 €
 

Die vorgenannten Punkte ergeben Mehrkosten gegenüber der Machbarkeitsstudie in Höhe von              20.050.000 €
 

Daraus ergeben sich Gesamtinvestitionskosten von mindestens 42.550.000 €

 

Darin sind noch nicht die Kosten enthalten, die sich aufgrund der speziellen Risiken des Standortes ergeben und erst nach genauerer Planung ermitteln lassen.

 

 Kontamination des Baugrundes

Von einer Unterkellerung wird aufgrund des Baugrunds grundsätzlich abgeraten. Jedoch sind auch bei einer ebenerdigen Bauweise aufgrund der Kontamination Kosten für die Veränderungen der Sanierungsanlagen (Strip-Anlage) und der Entsorgung des Bodenaushubs für die Gründung in erheblichem Ausmaß zu erwarten, die nur auf Grundlage einer Planung ermittelt werden können.
 

 Schwieriger Baugrund

Ebenso können die zusätzlichen Kosten für Maßnahmen zum erhöhten Gründungsaufwand (Leineaue) nicht ohne nähere Untersuchung erfasst werden. Auch kann nur eine Kampfmittelerkundung Auskunft über das mögliche Vorhandensein von Bomben geben.
 

 Führung Leitungstrassen

Auf dem Gelände sind Leitungen verlegt, die nicht überbaut werden können. Dies betrifft insbesondere auch Entwässerungsleitungen mit großem Durchmessern. Die Umlegung erfordert wiederum durch den kontaminierten Boden einen erhöhten Kostenaufwand.
 

 Erschließungsstraße Lokhalle

Die neu gebaute Erschließungsstraße („Erschließungsschleife“) auf der Westseite der Lokhalle wird auch im Falle einer Erweiterung an dieser Stelle benötigt. Daher müsste sich die Planung des Erschließungsbaus an diese Straße anpassen. Hierfür ist bei den Außenanlagen noch kein Ansatz enthalten, ebenso noch nicht für die Neuorganisation der Logistik für beide Hallen in der neuen Konstellation.

 

Fazit

Die aufgeführten Aspekte eines Neubaus sind teilweise sicher lösbar; in der Machbarkeitsstudie sind sie planerisch und kostenmäßig noch nicht enthalten.

 

Die Lösung der gesamten Erschließung mit Besucherverkehr, Veranstaltungslogistik, Stellplätzen einschl. der Nutzungskonflikte mit anderen Anforderungen ist hingegen auch mit erheblichem finanziellen Aufwand nur sehr bedingt zufriedenstellend zu lösen.

 

Die Kontamination des Bodens stellt auf jeden Fall ein sehr hohes Risiko für für Kalkulation des zeitlichen Gesamtbedarfs dar und hat unmittelbare und erhebliche Auswirkungen auf die Kostensicherheit.

Finanzielle Auswirkungen:

 

 Nein

 siehe Anlage

 

Die bisherige Prüfung hat keine finanziellen Auswirkungen.

Anlagen:

 

Anlage 1 Lokhallenerweiterung Siegerentwurf Anderhalten Architekten

Anlage 2 Philharmonie Göttingen Anderhalten Architekten

Anlage 3 Eigentumsverhältnisse im Umfeld der Lokhalle

Anlage 4 Lageplan mit Halle südlich und westlich Lokhalle

Anlage 5 Schadstoffbelastung Areal Lokhalle

Anlage 6 Lageplan Lokhalle mit Logistik und Leitungen

Anlage 7 Luftbild Lokhalle Erschließung

Anlage 8 Inter-CDU-B90-FDP-25-04.2019-Weiterplanung Erweiterungsbau Lokhalle

Anlagen:  
  Nr. Status Name    
Anlage 1 1 öffentlich Anlage 1 Lokhallenerweiterung Siegerentwurf Anderhalten Architekten (13480 KB)      
Anlage 2 2 öffentlich Anlage 2 Philharmonie Göttingen Anderhalten Architekten (10063 KB)      
Anlage 3 3 öffentlich Anlage 3 Eigentumsverhältnisse im Umfeld der Lokhalle (1770 KB)      
Anlage 4 4 öffentlich Anlage 4 Lageplan mit Halle südlich und westlich Lokhalle (1783 KB)      
Anlage 5 5 öffentlich Anlage 5 Schadstoffbelastung Areal Lokhalle (743 KB)      
Anlage 6 6 öffentlich Anlage 6 Lageplan Lokhalle mit Logistik und Leitungen (1884 KB)      
Anlage 7 7 öffentlich Anlage 7 Luftbild Lokhalle Erschließung (9511 KB)      
Anlage 8 8 öffentlich Anlage 8 Inter-CDU-B90-FDP-25-04.2019-Weiterplanung Erweiterungsbau Lokhalle (126 KB)      
 
 

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