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Beschlussvorschlag:
Der Geltungsbereich umfasst das Flurstück Gemarkung Göttingen Nr. 294 (ehemaliges Grotefendehaus Berliner Straße 1/1a sowie Weender Landstraße). Weiterhin sind die nördlich angrenzende Straßenflächen, ein Teil des Kreuzungsbereiches Weender Landstraße / Berliner Straße sowie der östlich gelegene Heinz-Erhardt-Platz vom Geltungsbereich erfasst. Der Geltungsbereich wird im Wesentlichen begrenzt im Norden durch die Berliner Straße, im Westen durch den Leinekanal, im Süden durch den Wall und im Westen durch die Weender Landstraße. Der Geltungsbereich umfasst eine Fläche von ca. 11.000 m². Maßgeblich ist die Planzeichnung im Maßstab 1:500.
Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes Göttingen Nr. 250 wird ein kleiner Teilbereich des Bebauungsplans Göttingen Nr. 59 „Weender Tor – Nord“ 2. Änderung überplant. In diesem Abschnitt des Kreuzungsbereiches Weender Landstraße / Berliner Straße befand sich die ehemalige Fussgängerüberführung. Begründung:
Der Verwaltungsausschuss hat in seiner Sitzung am 29.08.2016 die Aufstellung des Bebauungsplans Göttingen Nr. 250 „Weender Tor West“ beschlossen. Auf diese Weise sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Umsetzung der städtebaulichen Leitbilder und Entwicklungskonzepte (Innenstadtleitbild, Einzelhandelskonzept) geschaffen und eine geordnete städtebauliche Entwicklung gewährleistet werden.
Der Bebauungsplan dient vorrangig der Umsetzung des Innenstadtleitbildes 2011, in dem das Plangebiet als Schwerpunktgebiet Mischnutzung dargestellt wird. Ziel ist es, in dem Bereich zwischen Berliner Straße, Leinekanal, Wall und Weender Tor ein Urbanes Gebiet zu entwickelt, in dem Wohnen sowie Dienstleistungen und sonstiges Gewerbe vertreten sind. Während Gastronomie und Dienstleistungen in den Erdgeschosszonen und im östlichen Baukörper an der Weender Straße angesiedelt werden können, sollen die oberen Geschosse dem Wohnen und ggf. den freien Berufen vorbehalten sein. Der Standort liegt außerhalb des zentralen Versorgungsbereiches Innenstadt, der auf Höhe des Walls endet. Gemäß Einzelhandelskonzept der Stadt Göttingen sind zentrenrelevante Sortimente mit Ausnahme von nahversorgungsrelevanten Sortimenten nur im zentralen Versorgungsbereich zulässig.
Bei dem Weender Tor handelt es sich um einen der vier mittelalterlichen Stadteingänge, die sich nur ansatzweise im Stadtbild wahrnehmen lassen. Dementsprechend sieht das Innenstadtleitbild die Aufwertung aller Stadteingänge vor. Während die Ostseite der Weender Landstraße mit dem denkmalgeschützten Audimax und dem Vorbereich vor Veränderung weitestgehend geschützt ist, bietet der Bereich auf der Ostseite Entwicklungspotentiale, die einer planerischen Steuerung bedürfen. Für die Platzgestaltung am Weender Tor ist eine Festlegung von Gebäudefluchten durch die Festsetzung von Baulinien zwingend. Hierbei bietet sich eine Ausrichtung an dem bestehenden Geschäftsgebäude am Weender Tor mit dem Gastronomiebetrieb im EG an. Das sich westlich daran anschließende Areal mit dem dreigeschossigen Gebäude Berliner Straße 1 sowie Garagen, Lagerräumen und den entsprechenden Zufahrten ist nahezu flächendeckend versiegelt. In diesem Bereich soll die Nutzungsdichte durch Aufstockung bzw. mehrgeschossige Neubauten erhöht werden. Gleichzeitig soll der Versieglungsgrad perspektivisch reduziert, die Stadtmauer freigestellt und Sichtbeziehung zwischen Berliner Straße und Wall hergestellt werden.
In Anlehnung an die Gebäudehöhen bzw. Traufhöhen der benachbarten Gebäude im Wallvorfeld, insbesondere dem Audimax und dem Verwaltungsgericht, soll im Plangebiet eine Bebauung mit bis zu 4 Geschossen ermöglicht werden. Die maximal zulässige bauliche Dichte liegen dabei über dem Bestand. Um die Entwicklung eines gemischten Quartiers sicherzustellen, ist eine Gliederung des Baugebiets erforderlich. Für die erforderliche Wohnnutzung kommen nur Teilbereiche in Frage. Aus diesem Grund soll der Bebauungsplan vergleichbar zu anderen Bebauungsplänen der Innenstadt in dem von der Weender Straße abgewandeten Teilbereichen (MU 2) oberhalb des ersten Obergeschosses auschließlich Wohnen zulassen. Das Erdgeschoss eignet sich für die Ansiedlung von Gewerbeeinheiten. Die erforderlichen Stellplätze sind in einer Tiefgarage unterzubringen.
2016 wurde bei der Stadt Göttingen eine Bauvoranfrage für die Errichtung eines Parkhauses mit ca. 400 Stellplätzen eingereicht. Das Parkhaus widersprach dem Innenstadtleitbild. Außerdem wurde gutachterlich nachgewiesen, dass das geplante Parkhaus an dem Standort unzulässig ist, da die Erschließung nicht gesichert ist.
Die Bauvoranfrage wurde mit Bescheid vom 14.09.2016 zurückgestellt, da zu befürchten ist, dass die Durchführung der Bauleitplanung durch das geplante Parkhaus unmöglich gemacht oder wesentlich erschwert wird. Im Anschluss wurde eine Veränderungssperre erlassen, woraufhin die Bauvoranfrage 2017 negativ beschieden wurde. Diese Veränderungssperre tritt mit der Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses außer Kraft.
In der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung wurden keine Anregungen oder Einwände vorgebracht. Der Bebauungsplanentwurf, der auf Grundlage eines Massenmodels erarbeitet wurde, lag zusammen mit der Begründung und den Gutachten in dem Zeitraum vom 07.01.2019 bis zum 06.02.2019 öffentlich aus.
Abwägung der Stellungnahmen
Neben Hinweisen von Leitungsträgern gingen 3 Anregungen und Stellungnahmen ein, die auf eine Änderung des Entwurfs abzielen.
Der BUND fordert, dass neben einer Dachbegrünung auch eine Fassadenbegrünung verbindlich vorgesehen wird. Der Bebauungsplan sieht vor, dass Baugrundstücke entsiegelt und Dächer begrünt werden. In Anbetracht dessen ist es nicht vertretbar, den Grundstückseigentümern weitere Pflichten aufzuerlegen. Weitergehende Festsetzungen u.a. zu Solaranlagen, Nisthilfen oder Schutzmarkierungen an Glasfassaden können mangels Rechtsgrundlage oder Erfordernis nicht in den Bebauungsplan aufgenommen werden.
Die Eigentümer der vorhandenen Gebäude im Plangebiet lehnen die getroffenen Festsetzungen ab, da die Festsetzungen eine Bebauung und Nutzung der Grundstückes zu sehr einschränke. Dabei wird insbesondere die festgesetzte Grundflächenzahl (GRZ) von 0,4 kritisiert. Außerdem wird bemängelt, dass das von dem Eigentümer favorisierte Parkhaus im Vorfeld abgelehnt wurde und gemäß den Festsetzungen des Bebauungsplans auch künftig nicht zulässig ist. Ferner wird die planerische Konzeption in Frage gestellt, die für den Standort eine gemischte Nutzung mit anteiliger Wohnnutzung verbindlich vorschreibt. Der Kritik und den Anregungen kann nicht gefolgt werden. Das Grundstück ist zwar bereits vollversiegelt und die Grundflächenzahl von 0,4 ist im Vergleich zu vielen anderen Grundstücken in Innenstadtlage gering. Allerdings ist hierbei der Standort im Wallvorfeld zu berücksichtigen. Das Wallvorfeld zeichnet sich durch eine lockere Bebauung mit Solitärbaukörpern aus. In dem Bereich zwischen Berliner Straße und Stadtwall bzw. Bürgerstraße und Stadtwall beträgt die maximal zulässige Grundflächenzahl durchweg 0,4. Auch die Reduzierung der zulässigen Versiegelung von 100% auf 70% bzw. 40% ist vertretbar, da im Gegenzug eine Aufstockung ermöglicht wird. Durch die Aufstockung kann die Bruttogeschossfläche auf dem Baugrundstück von ca. 6000 qm auf 7250 qm erhöht werden. Entgegen den Ausführungen eignet sich der Standort auch für eine Wohnnutzung. Das nähere Umfeld ist durch eine gemischte Bebauung geprägt. Die Wohnnutzung sind insbesondere auf der Nordseite des Weender Tores im Idunazentrum angeordnet. Neben dem vorhandenen Bedarf an zusätzlichem Wohnraum soll gezielt in der Göttinger Innenstadt der Wohnanteil gestärkt werden. Wohnnutzungen sind daher auch in den Lagen vorgesehen, in denen erhöhte Lärmimmissionen auftreten können und die Orientierungswerte überschritten werden.
Ebensowenig wurde der Anregung des benachbarten Grundstückseigentümers gefolgt, den Geltungsbereich zu vergrößern, um die ehemalige Landeszentralbank in der Berliner Straße 5 in den Geltungsbereich einzubeziehen. Für den Bereich besteht gegenwärtig kein Planungsbedarf. Die Anbauten, die in jüngster Vergangenheit der Verwaltung vorgestellt wurden, verstoßen u.a. gegen den Denkmalschutz.
Änderungen zum Satzungsbeschluss
In den Textlichen Festsetzungen und in der Begründung zum Bebauungsplan wurden kleinere Änderungen in Form von Rechtschreibkorrekturen sowie inhaltlichen Klarstellungen vorgenommen. Die Festsetzungen zum Immissionsschutz wurden zur besseren Verständlichkeit umformuliert. Die Planzeichnung wird um Hinweise aus den eingegangenen Stellungnahmen ergänzt. Neu aufgenommen wurde ein Hinweis zum Altlastenverdacht und zur Anordnung von Mülltonnenstellplätzen. Die Überarbeitungen stellen keine inhaltlichen Planänderungen dar, die einer erneuten öffentlichen Auslegung bedürfen.
Finanzielle Auswirkungen:
Nein
siehe Anlage
Anlagen:
- Bescheidung der Anregungen anonymisiert (öffentlich) - Bescheidung der Anregungen (nicht öffentlich) - Bebauungsplan mit textlichen Festsetzungen* - Auszug Planzeichnung - Auszug textliche Festsetzungen - Begründung mit Umweltbericht - Schalltechnische Untersuchung* - Historische Nutzungsrecherche über Grundstücke Berliner Straße 1. 1a und Weender Landstraße 1*
*) aufgrund des Umfanges der Anlage ist diese der Druckversion nicht beigefügt, sondern steht beim Fachdienst Stadt- und Verkehrsplanung sowie im Ratsinformationssystem Allris zur Einsichtnahme zur Verfügung.
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