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Betreff: Bebauungsplan Göttingen - Grone Nr. 7, "Südlich der B 3", 12. Änderung
- Bescheidung der Anregungen
- Satzungsbeschluss
Status:öffentlichVorlage-Art:Beschlussvorlage/sonstige Vorlage
Federführend:61-Fachbereich Planung, Bauordnung und Vermessung   
Beratungsfolge:
Ortsrat Grone Anhörung
25.04.2019 
21.öffentliche/nichtöffentliche Sitzung des Ortsrates Grone      
Ausschuss für Bauen, Planung und Grundstücke Entscheidung
09.05.2019 
40. öffentliche/nichtöffentliche Sitzung des Ausschusses für Bauen, Planung und Grundstücke ungeändert beschlossen   
Rat Entscheidung
17.05.2019 
21. öffentliche/nichtöffentliche Sitzung des Rates der Stadt Göttingen ungeändert beschlossen   

Beschlussvorschlag
Sachverhalt
Finanzielle Auswirkungen
Anlage/n

Beschlussvorschlag: 

 

  1. Die zum Entwurf des Bebauungsplanes Göttingen – Grone Nr. 7, „Südlich der B 3“, 12. Änderung im Rahmen der öffentlichen Auslegung vorgebrachten Anregungen werden entsprechend der Anlage zu dieser Vorlage beschieden.

 

  1. Der Bebauungsplan Göttingen – Grone Nr. 7, „Südlich der B 3“, 12. Änderung wird gem. § 10 Abs. 1 BauGB als Satzung mit seiner Begründung beschlossen.

 

  1. Geltungsbereich:

 

Das Plangebiet liegt westlich von der Innenstadt in einer Entfernung von gut 2,6 km. Es umfasst im Wesentlichen den Geschosswohnungsbau sowie die sozialen und kirchlichen Einrichtungen, bestehend aus einer Kindertagesstätte, dem Nachbarschaftszentrum Grone und dem Jona – Gemeindezentrum.

Das Plangebiet wird im Westen durch den Straßenverlauf des Hilsweg und im Osten durch den Elmweg und der ehemaligen blauen Halle begrenzt. Die nördliche Begrenzung wird durch die Harzstraße und den Rodeweg vorgenommen. Der Verlauf der Sollingstraße sowie der Elmweg definieren die südliche Plangebietsgrenze.

 

Der Geltungsbereich hat eine Größe von ca. 13,6 ha.

 

Maßgeblich ist die zeichnerische Darstellung im Maßstab 1:1000.

 

 

Begründung:  

 

Planungsanlass:

 

Die Adler Real Estate AG, die einen Großteil des Geschosswohnungsbaus in Grone Nord und Süd erworben hat, möchte ihre Bestandsgebäude sanieren und Maßnahmen zur Wohnumfeldverbesserung durchführen. In den kommenden zwei Jahren soll auf Grundlage einer durchgeführten Standortprüfung neben der energetischen Sanierung der Gebäude, der Einbau von Aufzügen, eine Aufstockung der Gebäude und die Aufwertung der Freiräume vorgenommen werden. Darüber hinaus sollen in Grone Süd Investitionen in die soziale Infrastruktur erfolgen und das Kita-Angebot im Plangebiet ausgebaut werden.

Durch die Aufstockung der derzeit drei- bis viergeschossigen Wohngebäude im Plangebiet sollen südlich der Kasseler Landstraße in etwa 100 neue Wohnungen entstehen, welche mit unterschiedlicher Größe für verschiedene Nutzergruppen angeboten werden sollen, darunter ein hoher Anteil an barrierefreien bzw. altersgerechten Wohnungen. Ergänzend ist im geringen Umfang zudem eine Nachverdichtung durch den Neubau von Wohngebäuden an der Sollingstraße sowie an der Harzstraße geplant.

Die geplanten Umbaumaßnahmen werden im normalen Mietbetrieb durchgeführt, d. h, die Mieterinnen und Mieter können während der Umbaumaßnahmen in Ihren Wohnungen verbleiben. Die Adler AG betont, dass mit den geplanten Maßnahmen der Standort Grone mit seinen bestehenden Mieterinnen und Mietern langfristig gesichert werden soll. Ähnliche Projekte wurden bereits in Wolfsburg und Berlin erfolgreich umgesetzt. Hier wurde durch den Einsatz eines Hausmeisterservices im Quartier ein Beitrag zur Wohnqualität, zur Nachhaltigkeit und zur Imagebildung an den Wohnstandorten geleistet.

Für das Plangebiet gelten zurzeit die Festsetzungen des Bebauungsplanes Göttingen – Grone Nr. 7 „Südlich der B 3“, 3. Änderung mit Rechtskraft vom 01.07.1977 sowie eine Sammeländerung für Verkaufs- und Ausstellungsflächen mit Einführung der Baunutzungsverordnung (BauNVO), Rechtsstand 1990. Die in den Bebauungsplänen getroffenen Festsetzungen stehen im Hinblick auf das Maß der baulichen Nutzung (Zahl der Vollgeschosse und Geschossflächenzahl) den geplanten Modernisierungs- und Geschosserweiterungsmaßnahmen entgegen.

 

 

Ziele und Zwecke der Planung:

 

Ziel der hier vorliegenden 12. Änderung des Bebauungsplans ist es, die Anpassung des Wohnungsbestands planungsrechtlich zu steuern, um eine maßvolle Nachverdichtung der Wohnsiedlung zu ermöglichen, die städtebaulich verträglich den Bestand ergänzt und den sozialen sowie verkehrlichen Anforderungen der Erweiterung des Wohnungsbestands Rechnung trägt. Die Bebauungsplanänderung folgt somit dem Zielen des sparsamen Umgangs mit Grund und Boden i.S. des § 1a BauGB und dem Grundsatz der Innenentwicklung vor Außenentwicklung, wie ihn die Göttinger Stadtentwicklung allgemein verfolgt. Entsprechend einer nachhaltigen städtebaulichen Entwicklung soll der steigenden Nachfrage nach Wohnraum soweit wie möglich durch Nachverdichtung im Innenbereich nachgekommen werden.

Gemäß dem genannten Planungsziel sieht die Bebauungsplanänderung die Ausweisung von allgemeinen Wohngebieten im Bereich des Geschosswohnungsbaus und die Erweiterung des Maßes der baulichen Nutzung im Hinblick auf die festgesetzte Geschossigkeit und die Geschossflächenzahl vor. Zudem erfolgt eine Anpassung der überbaubaren Grundstücksfläche.

An der verkehrlichen Erschließung, den Flächen für den Gemeinbedarf sowie den öffentlichen Grünflächen und Spielplätzen werden keine wesentlichen Änderungen vorgenommen.

 

Nachverdichtungskonzept

Mit der geplanten Geschossaufstockung der derzeit drei- bis viergeschossigen Bestandsgebäude um ein weiteres Vollgeschoss werden im Plangebiet ca. 100 neue Wohneinheiten entstehen. Die im Plangebiet vorzufindenden sechs- bis achtgeschossigen Wohnhäuser an der Deisterstraße und der Sollingstraße erhalten keine weiteren Aufstockungsmöglichkeiten. Zur Herstellung einer barrierefreien Erschließung der Wohnungen und zur Verbesserung der Wohnqualität soll bei den aufzustockenden Gebäuden Aufzüge angebaut werden und Balkone ergänzt oder vergrößert werden.

An der Harzstraße /Ecke Süntelweg sowie an der Sollingstraße soll eine Ergänzung des Gebäudebestands im Plangebiet erfolgen. Die Adler AG plant an der Harzstraße den Neubau eines Kindergartens mit darüber liegenden Wohnungen. An der Sollingstraße wid dem hingegen erwogen, die bestehende zweigeschossige Bebauung ggf. durch einen IV-geschossigen Neubau zu ersetzten.

Dem entsprechend sieht die Bebauungsplanänderung die Ausweisung von Allgemeinem Wohngebieten mit einer Grundflächenzahl (GRZ) zwischen 0,3 und 0,4 vor. Hinzu kommt eine Gemeinbedarfsfläche für die kirchlichen und sozialen Einrichtungen sowie Grün- und Versorgungsflächen. Die festgesetzten überbaubaren Flächen orientieren sich an der bestehenden Bebauung und sollen die geplanten Anbauten und Nachverdichtungen ermöglichen. Wo nötig, wurden die Baufelder entsprechend erweitert bzw. vornehmlich in ihrer Lage angepasst, da größtenteils bereits eine ausreichende Größe gegeben war. Die aufgrund der geplanten Aufstockungen neu festzusetzende GFZ bewegt sich hierbei zwischen 0,8 und 1,6 bei einer Geschossigkeit von IV bis VIII Geschossen. Die für die zusätzlichen Wohneinheiten notwendigen Einstellplätze sollen gesammelt auf Stellplatzflächen, Garagen und Parkpaletten sowie Tiefgaragen entstehen. Außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen oder der dargestellten Stellplatzflächen sind Kfz-Stellplätze nicht zulässig, um somit die Aufenthaltsqualität der privaten Freiflächen nachhaltig zu sichern. Die zukünftig zulässige Überbauung orientiert sich mit der Festsetzung der GRZ am bereits zulässigen Maß der baulichen Nutzung. Eine über das derzeit zulässige Maß hinausgehende Überbauung erfolgt hierbei nicht.

 

Stellplätze

Mit der geplanten Geschossaufstockung der Bestandsgebäude und den geplanten Nachverdichtungsmaßnahmen wird innerhalb des Plangebietes weiterer Wohnraum entstehen der eine Steigerung des Stellplatzbedarfs herbeiführt. Die dafür notwendigen Stellplätze sind gemäß der aktuellen Stellplatzsatzung der Stadt Göttingen nachzuweisen.

Der zusätzliche Bedarf an Stellplätzen wird u. a. durch die Reaktivierung der oberen Parkebene auf der Gemeinschaftsgarage am Elmweg nachgewiesen. Zudem wird im Bebauungsplan die Aufstockung um eine weitere Parketage ermöglicht. An der Sollingstraße gibt es neben der Erweiterung der bereits vorhandenen Stellplätze außerdem die Möglichkeit zum Neubau eines zweigeschossigen Garagengebäudes. Im Falle der Umsetzung der geplanten Wohnneubebauung an der Harzstraße und der Sollingstraße ist zudem der Bau von Tiefgaragen vorgesehen.

 

Sozial Infrastruktur / Freiräume

Mit der vom Vorhabenträger geplanten Errichtung von rund 100 Wohnungen ist nach statistischen Berechnungsformeln mit etwa 40 zusätzlichen Kindern im Krippen- und Kindergartenalter zu rechnen. Eine Versorgung dieser zusätzlichen Kinder mit KiTa-Plätzen kann von den etablierten Kindertagesstätten im nahem Umfeld des Plangebietes nicht sichergestellt werden. Dementsprechend wird vom Vorhabenträger an der Harzstraße /Ecke Süntelweg der Neubau eines Kindergartens mit darüber liegenden Wohnungen realisiert.

Die vorhandenen öffentlichen Räume sollen weiterentwickelt und die privaten halböffentlichen Bereiche (Gebäudeabstandsflächen) aufgewertet werden. Auf den Flächen sollen generations- und geschlechtergerechte Nutzungsangebote für Ruhe und Erholung, sportliche Aktivitäten, Kinderspieleinrichtungen, Treffpunkte und Kommunikationsorte entstehen.

Neben der durch die Bebauungsplanänderung zu schaffenden planungsrechtlichen Voraussetzung für die Errichtung des KiTa-Standortes an der Harzstraße /Ecke Süntelweg werden weitere vertragliche Regelungen zwischen dem Vorhabenträger und der Stadt Göttingen vorgenommen.

 

Sozialer Wohnungsbau / preisgünstiger Wohnraum

Im Stadtgebiet von Göttingen besteht Bedarf an preisgünstigen Wohnraum insbesondere in den Angebotssegmenten „kleinere Wohnungen bis 60 qm“ und „Wohnungen für große Familienhaushalte“. Der Bedarf an den genannten Wohnungen ist aktuell gutachterlich belegt (GEWOS-Institut für Stadt-, Regional- und Wohnforschung GmbH / Hamburg vom Juni 2013). Daher soll parallel zur Schaffung weiteren Wohnraumes im Plangebiet ein deutlicher Anteil auf den sozialen Wohnungsbau entfallen.

Die durch den Vorhabenträger bereitzustellenden preisgünstigen Wohnungen können nicht durch die vorliegende Bebauungsplanänderung verbindlich geregelt werden. Dies ist Bestandteil des Städtebaulichen Vertrages „Wohnbauliche Entwicklung in Grone-Nord und Grone-Süd“.

Der Vertrag regelt u.a., dass sich der Vorhabenträger verpflichtet, in einem Umfang von 45 % der im Vertragsgebiet (Grone Nord und Süd) realisierten und dem Planungserfordernis unterliegenden Anzahl von 177 zusätzlichen Wohnungen, Wohnraum im derzeitigen Wohnungsbestand zu schaffen. Darüber hinaus wird vereinbart, dass der Vorhabenträger 51 Wohnungen für untere Einkommensgruppen, d.h. für Berechtigte nach § 3 Abs. 2 NWoFG mit einer derzeitigen Mietobergrenze von € 5,60 / m², und 29 Wohnungen für mittlere Einkommensgruppen, d.h. für Berechtigte nach § 5 Abs. 2 DVO – NWoFG mit einer derzeitigen Mietobergrenze von € 7,00 / m², errichtet.

Um sicherzustellen, dass die genannten sozialen Folgen abgemildert werden, ist der städtebauliche Vertrag vor Satzungsbeschluss des Bebauungsplanes abzuschließen. Ohne eine verbindliche Verpflichtung seitens der Adler AG wird der Bebauungsplan nicht als Satzung beschlossen.

 

Lärmimmissionen

Die verkehrlich verursachten Immissionen (Straßenverkehr, Schienenlärm) überschreiten die Orientierungswerte für Allgemeine Wohngebiete im gesamten Plangebiet. Zudem ist in Teilen auch eine Überschreitung der Nachtgrenzwert zu verzeichnen. Aufgrund der Überschreitung der städtebaulichen Orientierungswerte werden im Bebauungsplan entsprechend den Ergebnissen des Lärmgutachtens Lärmpegelbereiche dargestellt und entsprechende Festsetzungen aufgenommen, die der Wahrung gesunder Wohnverhältnisse und dem Schutz vor schädlichen Umweltauswirkungen dienen.

 

 

Bisheriges Verfahren:

 

Bei dem Vorhaben handelt es sich um eine Maßnahme der Innenentwicklung. Da aufgrund der Größe des Plangebiets von ca. 13,6 ha der Schwellenwert des § 13 a Abs. 1 Nr. 1 BauGB überschritten wird, findet das beschleunigte Verfahren gemäß § 13 a BauGB im vorliegenden Fall allerdings keine Anwendung. Der Bebauungsplan wird daher im Regelverfahren gemäß den §§ 2 bis 4b BauGB mit Durchführung einer Umweltprüfung gem. § 2 Abs. 4 BauGB und der Erstellung eines Umweltberichtes aufgestellt.

 

Der Aufstellungsbeschluss wurde durch den Verwaltungsausschuss der Stadt Göttingen am 13.11.2017 (vgl. Allris-Vorlage-Nr. FB61/1447/17) gefasst. Die Bekanntmachung erfolgte im Amtsblatt am 07.02.2018. Mit Fassung der o.g. Beschlüsse erfolgte der Auftrag an die Verwaltung das erforderliche Verfahren mit der Durchführung der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden gem §§ 3 Abs. 1 und 4 Abs. 1 BauGB einzuleiten. Die Behörden wurden mit Schreiben vom 21.12.2017 zur Stellungnahme aufgefordert. Die Durchführung der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit erfolgte durch Darlegung der allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung. Die Planunterlagen wurden in der Zeit vom 12.02.2018 bis 23.02.2018 zur Information öffentlich ausgelegt. Zusätzlich fand ein Anhörungstermin am 13.02.2018 in der Mehrzweckhalle Grone statt.

 

Auf Grundlage der bis dahin im Verfahren gewonnenen Erkenntnisse, zu denen auch entsprechend erforderliche gutachterliche Untersuchungen gehören, wurde der Entwurf des Bebauungsplanes erarbeitet. Der Plan zeigt das Ergebnis der Abwägung bis dahin vorgebrachter Einwendungen und Planungsvorschläge mit den städtebaulichen Zielvorstellungen der Stadt eine zeitgemäße bauliche Entwicklung des Areals zu ermöglichen. In hohem Maße wurden hierbei aber auch von der Öffentlichkeit vorgebrachte Belange berücksichtig und mit dem Vorhabenträger ein städtebaulicher Vertrag gem. § 11 BauGB abgeschlossen, durch den die von der Vorhabenträgerin zu übernehmende Maßnahmen zur Umsetzung eines „Sozialrahmenplans“ im Sinne des § 180 BauGB verbindlich geregelt werden.  

 

 

Die öffentliche Auslegung des Bebauungsplanentwurfs wurde durch den Verwaltungsausschuss am 10.12.2018 beschlossen (vgl. Allris-Vorlage FB61/1575/18). Die öffentliche Auslegung des Bebauungsplanentwurfes erfolgte gemäß Bekanntmachung am 28.12.2018 vom 07.01.2019 bis 08.02.2019. Die Träger öffentlicher Belange wurden mit Schreiben vom 20.12.2018 beteiligt.

 

 

Abwägung der Stellungnahmen / Bescheidung der Anregungen

 

Im Rahmen der öffentlichen Auslegungen wurden seitens der Öffentlichkeit 7 Stellungnahmen vorgebracht, wovon 2 Personen jeweils eine ergänzende Stellungnahme vorgebracht haben. Die eingegangenen Stellungnahmen sind in der Abwägungstabelle, die der Vorlage als Anlange beigefügt ist, aufgeführt. Nachfolgend werden kurz die wesentlichen Inhalte der Eingaben dargestellt:

 

  • Negative Beeinflussung von Kaltluftversorgung und Kleinklima durch Nachverdichtung der nicht bebauten Flächen zwischen den Wohnblocks
  • Die Überschreitung der GFZ von 1,2 und der dadurch notwendige Abstand der Gebäude zueinander wird kritisch gesehen. Zudem werden dadurch die Wohn- und Arbeitsverhältnisse beeinträchtigt
  • Durch die geplante Nachverdichtung wird die jetzt schon geringe PKW-Stellplatzsituation verstärkt
  • Beeinträchtigung der Wohnsituation durch Verschattung durch die zusätzlichen Vollgeschosse
  • Die Vergrößerung der überbaubaren Grundstücksfläche für den Anbau für die Fahrstühle wird kritisch gesehen (Verringerung der Abstände der Gebäude, Zufahrt und Aufstellfläche Rettungswagen und Feuerwehr)
  • Fußläufige Entfernung der Stellplätze, Garagen oder Gemeinschaftsanlagen zu einander und zu den Wohnblocks wird als zu weitläufig beschrieben
  • Beeinflussung der Mieter durch die Aufstockung der Parkpalette am Elmweg um ein weiteres Stockwerk, dadurch Blendung der umliegenden Bebauung durch Scheinwerfer
  • Die durch den Bebauungsplan zugelassene Aufstockungs- und Modernisierungsmaßnahmen (energetische Sanierung, Einbau von Fahrstühlen) widersprechen dem Ziel von bezahlbarem Wohnraum in Göttingen. Durch die Maßnahmen, die über die Modernisierungsumlage auf die Mieten angerechnet werden können, wird es zu einer Mieterhöhung kommen, die von den derzeitigen Mietern nicht mehr bezahlt werden können
  • Die Bestandswohnungen weisen einen hohen Sanierungsstau auf. Bevor die geplanten Aufstockungen durchgeführt werden, sollte der vorhandene Sanierungsstau (Erneuerung Brandschutzventile, schadhafte Rauchmelder) abgestellt werden

 

Im Zeitraum der Auslegung sind seitens der beteiligten Träger öffentlicher Belange und sonstigen Verbände 5 Stellungnahmen eigegangen. Diese sind in der Abwägungstabelle, die der Vorlage als Anlange beigefügt ist, aufgeführt. Nachfolgend werden kurz die wesentlichen Inhalte der Eingaben dargestellt:

 

  • Hinweise der Leitungsträger über bestehende bzw. geplante Kabeltrassen / Versorgungsleitungen und Schutzstreifen (Energie Netz Mitte, Stadtwerke)
  • Verzicht auf Erhöhung der zulässigen Vollgeschosse, wenn hierdurch Einbau von Aufzügen bauordnungsrechtlich verpflichtend wird (über IV-Geschosse), da dies zum Verlust von preisgünstigen Wohnraums führt
  • Forderung nach Dachbegrünung bei Flachdächern

 

Aus der Prüfung der eingegangenen Stellungnahmen sowie den erarbeiteten Abwägungsvorschlägen ergeben sich keine Änderungen der Festsetzungen des Bebauungsplanes.

 

 

Änderungen zum Satzungsbeschluss

 

Nach Prüfung und Abwägung, der während der Auslegung eingegangen Stellungnahmen, ergaben sich keine Änderungen der Festsetzungen des Bebauungsplans. Daher kann der Bebauungsplan gem. § 10 Abs. 1 BauGB als Satzung beschlossen werden.

 

In der Begründung zum Bebauungsplan wurden kleinere Änderungen oder Ergänzungen vorgenommen, welche aus Hinweisen oder Anregungen der eingegangenen Stellungnahmen resultieren oder einer deutlichen Darstellung von Sachverhalten dienen (Empfehlung zur Anpflanzung von Baumarten). Diese Anpassungen sind in der Begründung entsprechend gekennzeichnet. Es handelt sich nicht um Änderungen oder Ergänzungen, welche gemäß § 4a Abs. 3 Satz 1 BauGB eine erneute öffentliche Auslegung erfordern.

 

 

 

 

Finanzielle Auswirkungen:

 

X Nein

 

 siehe Anlage

 

Im Rahmen einer Plankostenvereinbarung und eines Städtebaulichen Vertrages werden die Kosten für das Planverfahren auf den Investor, Adler Real Estate AG, übertragen.

 

Anlagen:

 

-          Abwägungstabelle (nicht öffentlich)

-          Abwägungstabelle anonymisiert (öffentlich)

-          Auszug der Planzeichnung

-          Auszug der textlichen Festsetzungen

-          Begründung mit Umweltbericht

-          Checkliste Klimaschutz

-          Bebauungsplan mit textlichen Festsetzungen*

-          Schalltechnisches Gutachten (Akustikbüro Göttingen, 25.04.2018)*

-          Gutachten zum Vogelvorkommen (CORAX, Göttingen, 27.07.2018)*

-          Stellungnahmen der Träger öffentlicher Belange (nicht öffentlich)*

 

Anlagen:  
  Nr. Status Name    
Anlage 1 1 öffentlich Abwägung anonymisiert (549 KB)      
Anlage 3 3 öffentlich Auszug der Planzeichnung (3541 KB)      
Anlage 4 4 öffentlich Auszug der textlichen Festsetzungen (508 KB)      
Anlage 5 5 öffentlich Begründung mit Umweltbericht (3270 KB)      
Anlage 6 6 öffentlich Klimaschutz Checkliste 7_Änd_Grone Nr._12_Tabelle (632 KB)      
Anlage 7 7 öffentlich Planzeichnung mit textlichen Festsetzungen (2216 KB)      
Anlage 8 8 öffentlich Schalltechnisches Gutachten BP 7_12_Änd_18424 (8360 KB)      
Anlage 9 9 öffentlich B-Plan_Grone_Avifauna_Artenschutz_2018 (2269 KB)      
Anlage 10 10 öffentlich Stellungnahme der Träger öffentlicher Belange_Grone Nr.7 (nicht öffentlich) (320 KB)      
 
 

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