zurück
 
 
Betreff: Bebauungsplan Göttingen-Esebeck Nr. 7 "Kleehöfen Süd"
mit örtlicher Bauvorschrift über Gestaltung
- Städtebaulicher Entwurf
Status:öffentlichVorlage-Art:Beschlussvorlage/sonstige Vorlage
Federführend:61-Fachbereich Planung, Bauordnung und Vermessung   
Beratungsfolge:
Ortsrat Elliehausen/Esebeck Vorberatung
12.03.2019 
20.öffentliche/nichtöffentliche Sitzung des Ortsrates Elliehausen/Esebeck ungeändert beschlossen   
Ausschuss für Bauen, Planung und Grundstücke Entscheidung
04.04.2019 
38. öffentliche/nichtöffentliche Sitzung des Ausschusses für Bauen, Planung und Grundstücke ungeändert beschlossen   

Beschlussvorschlag
Sachverhalt
Finanzielle Auswirkungen
Anlage/n

Beschlussvorschlag: 

 

Dem Vorschlag der Verwaltung, dass die Variante 2 des städtebaulichen Entwurfs als Grundlage zur Erarbeitung des Bebauungsplanentwurfs dienen soll, wird zugestimmt.

 

Begründung:

 

Bisheriges Verfahren

Der Verwaltungsausschuss hat am 28.05.2018 den Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan Göttingen-Esebeck Nr. 7 „Kleehöfen Süd“ gefasst und die Verwaltung beauftragt das erforderliche Verfahren mit Durchführung der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden einzuleiten (vgl. Allris-Vorlage-Nr. FB61/1545/18).

Die Verwaltung hat die Architektur- und Planungsbüros Baufrösche sowie ANP, beide Kassel, als Arbeitsgemeinschaft mit der Erstellung städtebaulicher Vorentwürfe für das Plangebiet beauftragt Die beiden vorgelegten Varianten wurden verwaltungsseitig geprüft und es wird empfohlen die Variante 2 als Grundlage für die Erarbeitung des Bebauungsplanentwurfs zu wählen. Vor der abschließenden Erarbeitung des Bebauungsplanentwurfs soll mit den vorliegenden städtebaulichen Vorentwürfen die noch ausstehende frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit sowie der Behörden durchgeführt werden.

 

Bewertung der städtebaulichen Vorentwürfe

Gemäß der Zielsetzung ein Baugebiet für im Wesentlichen Ein- bis Zweifamilienhäuser zu entwickeln, sehen beide Variante eine Bebauung des Gebietes in Form von Einzel- und Doppelhäusern mit zwei Vollgeschossen sowie Dachgeschoss vor. Die Variante 2 enthält darüber hinaus in einem Bereich eine Reihenhausbebauung. In der rechnerischen Bilanzierung der Anzahl der Wohneinheiten wurde jedes Haus mit einer Wohneinheit berücksichtigt, da das Interesse an der Errichtung eines Zweifamilienhauses gemäß heutiger Marktnachfrage eher als gering einzustufen ist.

Beide Varianten sehen die Erschließung des Areals im nördlichen Bereich mit Anschluss an die Esebecker Straße (K37) vor. Beiden Varianten wiederum gleich ist, dass auf der gesamten Länge der Haupterschließung nördlich unmittelbar die geplanten Hausgrundstücke anschließen. Bei der Variante 1 ist dies eine Mischung aus Einzel- und Doppelhäusern mit 15 Wohneinheiten, bei Variante 2 sind ausschließlich Doppelhäuser mit insgesamt 16 Wohneinheiten dargestellt. Gegenüber der Variante 1 sieht die Variante 2 hier ergänzend eine fußwegemäßige Anbindung an die Straße Kleehöfen vor. Da bei Variante 1 ebenfalls eine fußwegemäßige Anbindung vorgesehen werden soll und bei Variante 2 ebenfalls eine Mischung aus Einzel- und Doppelhäusern möglich ist, sind die beiden Varianten hier durchaus vergleichbar. Beide Varianten stellen im östlichen Bereich des Plangebietes auch Flächen zur Anlage einer Regenrückhaltung dar, deren Größe und Lage jedoch im weiteren Verfahren noch konkretisiert werden muss.


Wesentliche Unterschiede weisen die Varianten im südlichen Bereich des Areals auf.

Die Variante 1 sieht drei Cluster vor, in denen die Bebauung aus Einzel- und Doppelhäusern um je eine hofartige Erschließungsfläche angeordnet sind. Die insgesamt 15 Einzelhäuser und acht Doppelhaushälften entsprechen 23 Wohneinheiten. Die Variante 1 stellt in der Summe 38 Wohneinheiten dar. Auf den Höfen selbst sind die zur Erschließung der Grundstücke erforderlichen Fahrflächen mit im Minimum 3,50m Breite sowie öffentliche Stellplatzbereiche und Grünflächen mit Baumpflanzungen vorgesehen. Letztgenannte tragen zwar zu einer Durchgrünung des Quartiers bei, aufgrund der Kleinteiligkeit der Flächen erscheint der Nutzen z.B. zum Aufenthalt oder als Spielfläche für Kinder jedoch relativ gering. Weiterhin ragen die jeweils nördlichen Grünflächen in die Haupterschließung hinein. Dies hätte zwar in gewisser Weise einen verkehrsberuhigenden Charakter, jedoch erscheinen diese Engstellen hier mit im Minimum 3,50m Breite als zu schmal. Begegnungsverkehre (PKW/PKW) sind hier nicht möglich und die Sicht auf den entgegenkommenden Verkehr ist ggf. durch Bepflanzungen eingeschränkt. Dies birgt ein gewisses Konfliktpotential, so dass hier merkliche Aufweitungen erforderlich wären. Die Fahrzeuge in einer Art Einbahnstraßensystem südlich um die Höfe herumzuleiten kommt nicht in Betracht, da dies unnötige Fahrwege erzeugen würde.

Die Variante 2 sieht in der Mitte des Gebietes eine Aufweitung der Bebauung in südlicher Richtung vor, wodurch eine Platzfläche entsteht. Neben einigen öffentlichen Stellplätzen ist hier eine Fläche von etwa 15,00 m x 45,00 m vorgesehen, welche die Möglichkeit bietet eine öffentliche Grün-/Freifläche als Treffpunkt, Quartiersplatz o.ä. zu entwickeln. Südlich dieser Fläche sieht der Entwurf die Errichtung einer Reihenhauszeile mit acht Einheiten vor, wodurch der Platz eine räumliche Fassung erhält. Zum südlichen Gebietsrand schließen an diese zwei Einzelhäuser an. Östlich und westlich dieses Bereiches befindet sich je ein gleichartig gestaltetes Cluster. Dessen zur Einzelhausbebauung vorgeschlagene Grundstücke (12 Wohneinheiten je Cluster) werden durch eine Ringerschließung angebunden. Insgesamt sind in dieser Variante 50 Wohneinheiten vorgesehen.


Zusammenfassend ist festzustellen, dass die Variante 2 eine klarere und offenere städtebauliche Struktur aufweist. Hierzu trägt im Wesentlichen die übersichtliche Erschließung sowie die räumliche Aufweitung in der Mitte des Quartiers bei. Hier besteht die Möglichkeit eine öffentlich nutzbare Freifläche als Quartiersplatz zu entwickeln, die sich positiv auf das gemeinschaftliche Zusammenleben innerhalb des Quartiers auswirken kann. Die Gebiets- und Erschließungsstruktur der Variante 1 wirkt demgegenüber zu kleinräumig und das Gebiet wird recht deutlich in drei getrennte Bereiche untergliedert. Die entstehenden Grünflächen bieten nur ein geringeres Nutzungspotential.

Die Größe der zu entwickelnden Bauflächen ist mit ca. 20.500m² in beiden Varianten nahezu gleich. Die Variante 2 weist gegenüber der Variante 1 zwar einen höheren Anteil an Verkehrsflächen auf, jedoch erscheinen die Verkehrsflächen der Variante 1, wie oben bereits ausgeführt, insbesondere im Bereich der Haupterschließung auch nicht ausreichend dimensioniert. Darüber hinaus weist die Variante 2 aber auch eine um ca. ein Drittel höhere Bebauungsdichte bei im Durchschnitt kleineren Grundstücksgrößen auf. Hieraus ergibt sich ein im Verhältnis höherer Erschließungsaufwand, das Verhältnis von Verkehrsfläche in m² je Wohneinheit ist dabei zur Variante 1 aber nahezu identisch.

Insgesamt ist die Variante 2 sowohl aus städtebaulichen Gesichtspunkten als auch aufgrund der höheren Zahl an Wohneinheiten und der entsprechend flächensparenden Bauweise zu bevorzugen.

 

Übersicht Flächengrößen und Anzahl der Wohneinheiten

 

Variante 1

Variante 2

Größe Baugebiet in m² / %

26.771 / 100

26.771 / 100

Bauflächen in m² / %

20.673 / 77

20.422 / 76

Verkehrsflächen in m² / %

3.332 / 12

4.408 / 16

Grün-/Freiflächen / RRB in m² / %

2.775 / 10

1.941 / 7

Anzahl der Wohneinheiten

38

50

Durchschn. m² Baufläche je WE

544

408

Verkehrsflächen in m² je WE

87,7

88,2

Anzahl Bewohner (2 – 2,5 je WE)

76 – 95

104 - 130

Anzahl WE in Einzelhäusern

18

26

Anzahl WE in Doppelhäuser

20

16

Anzahl WE in Reihenhäusern

---

8

 

Finanzielle Auswirkungen:

 

 Nein

 

 siehe Anlage

 

Anlagen:

 

  • Städtebaulicher Entwurf Variante 1
  • Städtebaulicher Entwurf Variante 2
Anlagen:  
  Nr. Status Name    
Anlage 1 1 öffentlich Städtebaulicher Entwurf_Variante 1 (2224 KB)      
Anlage 2 2 öffentlich Städtebaulicher Entwurf_Variante 2 (562 KB)      
 
 

zurück