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Betreff: Bebauungsplan Göttingen Nr. 253 "Grüne Mitte Ebertal", Teilplan 1
- Auslegungsbeschluss
Status:öffentlichVorlage-Art:Beschlussvorlage/sonstige Vorlage
Federführend:61-Fachbereich Planung, Bauordnung und Vermessung   
Beratungsfolge:
Ausschuss für Bauen, Planung und Grundstücke Vorberatung
07.02.2019 
34. öffentliche/nichtöffentliche Sitzung des Ausschusses für Bauen, Planung und Grundstücke ungeändert beschlossen   
Verwaltungsausschuss Entscheidung

Beschlussvorschlag
Sachverhalt
Finanzielle Auswirkungen
Anlage/n

Beschlussvorschlag:

 

  1. Dem Entwurf zum Bebauungsplan Göttingen Nr. 253 “Grüne Mitte Ebertal“, Teilplan 1 mit örtlicher Bauvorschrift über Gestaltung (ÖBV) wird zugestimmt.

 

  1. Die Verwaltung wird beauftragt, für den o.g. Bebauungsplan mit ÖBV die erforderliche Auslegung gem. § 3 Abs.2 BauGB sowie die Beteiligung der Behörden gem. § 4 Abs. 2 BauGB durchzuführen.

 

  1. Ziele und Zwecke der Planung:
  • Neustrukturierung des Quartiers durch Anpassung des Wohnungsbestandes
  • Neuordnung und maßvolle Nachverdichtung
  • Erweiterung des Nutzungsspektrums
  • Festsetzung eines allgemeinen Wohngebiets (WA) gem. § 4 BauGB
  • Festsetzung von öffentlichen Verkehrsflächen

 

  1. Geltungsbereich:

 

Der Geltungsbereich des Bebauungsplans stellt einen Teilbereich des Bebauungsplans Göttingen Nr. 253 „Grüne Mitte Ebertal“ dar. Das Plangebiet liegt südöstlich von der Innenstadt in einer Entfernung von gut 1,5 km. Das Plangebiet wird im Westen durch die Wörthstraße und im Norden sowie Osten durch den Lönsweg begrenzt. Die südliche Begrenzung wird durch den Verbindungsweg zwischen den o. g. Straßen südlich des Geschosswohnungsbaus definiert.

 

Mit dem vorliegenden Plan wird der Bebauungsplan Göttingen Nr. 33 „Ebertal – Himmelsbreite“ - TP Süd mit der 1., 3. und 4. Änderung teilweise bzw. vollständig überplant.

 

Dem Geltungsbereich wird eine extern gelegene Fläche für Ersatzmaßnahmen zugeordnet. Diese Fläche befindet sich südlich der Ortschaft Geismar und gehört zum Gesamtkonzept „Grüngürtel im Göttinger Süden“. Darüber hinaus liegt diese Fläche im Bebauungsplan Göttingen-Geismar Nr. 27 “ Flütheabschlußdeich“, der zu diesem Zweck an dieser Stelle überplant wird.

 

Der Geltungsbereich I hat eine Größe von ca. 2,8 ha und die externe Ausgleichfläche (Geltungsbereich 2) hat eine Größe von 3060m².

 

Maßgeblich ist die zeichnerische Darstellung im Maßstab 1:500.

 

Begründung:

 

Planungsanlass

Die durch die Städtische Wohnungsbau GmbH (SWB) als größte Eigentümerin durchgeführte Strukturuntersuchung des Wohnquartiers „Am Steinsgraben - Lönsweg - Wörthstraße“ hat zum Ergebnis, dass auf Grund der ermittelten Defizite ausschließlich eine umfassende Neustrukturierung des Quartiers erfolgen kann, um die vorhandenen Schwächen zu beheben.

 

Vor diesem Hintergrund wurde in enger Zusammenarbeit zwischen der Stadt Göttingen und der Städtischen Wohnungsbau GmbH ein städtebaulicher Rahmenplan erarbeitet. Dieser wurde am 19.04.2018 durch den Ausschuss für Bauen, Planung und Grundstücke beschlossen (FB61/1542/18) und dient als Leitfaden für die zukünftige städtebauliche Entwicklung im Quartier.

Der Rahmenplan umfasst das gesamte Quartier. Da sich aber die Neuordnung und Neustrukturierung für die bauliche Umsetzung nur in Teilschritten realisieren lässt, sollen entsprechend Teilbebauungspläne entwickelt werden.

Der hier vorliegende erste Teilbebauungsplan umfasst den südwestlichen Bereich zwischen Lönsweg und Wörthstraße. Die Aufstellung dieses Bebauungsplanes erfordert die Überplanung des Bebauungsplan Göttingen Nr. 33 „Ebertal – Himmelsbreite“ - TP Süd (teilweise) mit der 1., 3. und 4. Änderung.

Das bestehende Planungsrecht lässt nur ein eingeschränktes Maß an baulichen Entwicklungsmöglichkeiten zu und grenzt den Rahmen zulässiger Nutzung ein. Durch die Neuaufstellung des Bebauungsplanes soll zeitgemäßen Wohnraumansprüchen und aktuellen energetischen Anforderungen entsprochen werden. Dabei spielen auch Aspekte der barrierefreien Zugänglichkeit oder die Voraussetzungen für sozialgeförderten Wohnungsbau eine wichtige Rolle.

 

Ziele und Zwecke der Planung

Zur Realisierung der mit dem Rahmenplan verbundenen Ziele ist die Aufstellung des Bebauungsplanes bzw. der Teilbebauungspläne erforderlich. Im Bereich des ersten Teilbebauungsplans befinden sich derzeit 110 Wohneinheiten. Durch die geplanten Umstrukturierungsmaßnahmen wird die Anzahl auf ca. 155 WE erhöht. Nach Aussage der Städtischen Wohnungsbau GmbH (SWB) handelt es sich bei den hinzukommenden Wohneinheiten um keine Neuvermietungen, sondern um Wohnung für die bestehende Bewohnerschaft aus dem Gebiet.

 

Für die angestrebte Verdichtung wird das Maß der baulichen Nutzung über die GRZ, GFZ, Gebäudehöhe und Geschossigkeit geregelt. Mit den Festsetzungen verbleibt ein Puffer für mögliche Abweichungen im Rahmen der konkreten Ausführungsplanung.

Die städtebaulichen Kennzahlen orientieren sich an den gesetzlichen Obergrenzen gem. § 17 BauNVO. Im WA 1 und WA 1a wird die zulässige Obergrenze jedoch überschritten. Städtebaulich begründet ist die Überschreitung vor dem Hintergrund der Gesamtplanung bzw. der Gesamtbaumaßnahme für das neue Quartier Ebertal. Die ermöglichte Verdichtung wird der Lage des Plangebietes im Kernbereich der Oststadt gerecht. Zugleich trägt sie dem Umstand Rechnung, dass die Wohnfläche pro Person aufgrund der sich ändernden Anforderungen an die Wohnungen steigt und somit automatisch mehr Bruttogeschossfläche entsteht.

Im Eckpunktebeschluss (FB61/1401/17), der die städtebaulichen Zielsetzungen für den Rahmenplan bildete, wurde eine Quartiersdichte von 1,2 (GFZ des gesamten Areals) festgehalten und beschlossen. Mutmaßlich wird dieser Kennwert - aufgrund erster überschlägiger Betrachtungen der übrigen Teilbereiche Richtung Norden – überschritten und liegt bei etwa 1,30. Unberücksichtigt bleiben dabei öffentliche Freiräume wie der geplante Quartiersplatz oder die Freiflächen in der Nähe der Lohbergschule, da diese den Baugrundstücken rechtlich nicht zugeordnet werden können. Dennoch tragen sie zur Auflockerung und Wertsteigerung des Quartiers bei und reduzieren theoretisch die o.g. Quartiersdichte.

 

Im Vergleich zum bestehenden Planungsrecht wird statt eines Reinen Wohngebietes gemäß § 3 BauNVO nunmehr ein Allgemeines Wohngebiete gemäß § 4 BauNVO festgesetzt. Damit wird die Möglichkeit eröffnet, das der Versorgung des Gebietes dienende, nicht störende Läden und Betriebe sowie Anlagen der sozialen Infrastruktur untergebracht werden können.

 

Die angrenzenden öffentlichen Straßen (Wörthstraße, Lönsweg) sind vom Geltungsbereich des Bebauungsplanes erfasst, da sie teilweise neugeordnet werden.

Dies betrifft vor allem den südlichen Stich des Lönswegs, der in seinem Verlauf begradigt und um Kfz-Einstellplätze ergänzt wird. Die vorhandenen und geplanten Stellplätze in diesem Bereich werden dem Allgemeinen Wohngebiet zugeordnet. Vorhandene Stellplätze des Kindergartens oder der Lohbergschule können in unmittelbarer Nähe zum Beispiel im östlichen Stich des Lönswegs nachgewiesen werden. Weitere Stellplätze sind im WA 1 und WA 1a aufgrund des städtebaulichen Rahmenplanes nicht vorgesehen.

Es können die Anforderungen der Stellplatzsatzung durch die Planung der SWB bei isolierter Betrachtung des Teilplans 1 nicht erfüllt werden. Daher wird der Stellplatzschlüssel für die Teilgebiete WA 1, 1a und 1b durch Festsetzung einer örtlichen Bauvorschrift nach § 84 NBauO zu Einstellplätzen auf 0,5 reduziert. Einen Ausgleich findet diese Reduzierung darin, dass im übrigen Quartier durch eine Quartiersgarage (ca. 100 Einstellplätze) und eine Tiefgarage (ca. 80 Einstellplätze) die weiteren notwendigen Stellplätze untergebracht werden sollen.

 

Auf die tatsächliche Anzahl zur Verfügung stehender Stellplätze hat dies nur marginale Auswirkungen. Bereits im Bestand – also ohne Umsetzung des Bebauungsplanes - beträgt der Stellplatzschlüssel rechnerisch 1,03 für den Teilplan 1. Nach Durchführung der Planung liegt dieser bei etwa 0,99. Bei diesen Angaben werden jedoch die öffentlichen Stellplätze entlang der Wörthstraße und des Lönswegs, welche ursprünglich für die Siedlung erstellt worden sind, berücksichtigt. Auf den Baugrundstücken der SWB selbst existieren gegenwertig keine Einstellplätze.

 

Des Weiteren wird der Querschnitt der Wörthstraße reduziert und im Zuge der Umlegung anteilig der Städtischen Wohnungsbau GmbH (SWB) übertragen. Hintergrund ist die Führung des Radweges auf der Fahrbahn.

 

Die von der Wörthstraße und dem Lönsweg ausgehende Immissionsbelastung durch Verkehrslärm macht es erforderlich, eine Festsetzung zum passiven Immissionsschutz gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB zu treffen, um den Schutz vor erheblichen Umwelteinwirkungen im Sinne des Bundes-Immissionsschutzgesetzes (BImSchG) städtebaulich zu verankern.

 

Im Rahmen gutachterlicher Untersuchung wurden auf ausgewählten Teilflächen des Plangebietes Beprobungen von Oberboden durchgeführt und diese nach den Vorgaben der Bundes-Bodenschutz- und Altlastenverordnung (BBodSchV) auf PAK-Gehalte im Feststoff (PAK16) untersucht und bewertet. Für die Kinderspielplatzfläche wurde der Gefahrenverdacht ausgeräumt. Für die übrigen Flächen wird ein Nachweis gefordert, dass für die neu angelegten bzw. auch für die nicht veränderten Grünflächen vor Bezug der neu errichteten Wohnhäuser der Boden unbelastet ist.

 

Unter Berücksichtigung des Rahmenplanes werden diejenigen vorhandenen Einzelbäume als zu erhalten festgesetzt, die unter die Baumschutzsatzung der Stadt Göttingen fallen und/oder teilweise gestaltprägend sind. Für die nach Baumschutzsatzung geschützten, wegfallenden Bäume werden Ersatzpflanzungen als Kompensationsmaßnahme erforderlich. Da der Ausgleich nicht vollständig innerhalb des Geltungsbereiches geleistet werden kann, ist eine externe Maßnahmenfläche erforderlich. Diese befindet sich im Süden Geismars und ist Teil des von der Politik beschlossenen Gesamtkonzeptes „Grüngürtel im Göttinger Süden“ (FB67/0225/15-1).

 

Der Wohnweg zwischen Wörthstraße und Lönsweg besitzt als zentrale Achse eine besondere städtebauliche und für das Quartier übergeordnete Bedeutung. Diese wird durch die festgesetzten Standorte anzupflanzender Bäume gesichert.

Weiterhin wird durch ein flächenbezogenes Gebot zur Anpflanzung von heimischen und standortgerechten Laubbäumen die Durchgrünung des Quartiers sichergestellt und gleichzeitig der notwendige Kompensationsbedarf sichergestellt.

 

 

Verfahren

Der Verwaltungsausschuss der Stadt Göttingen hat in seiner Sitzung am 11.09.2017 die Aufstellung des Bebauungsplans Göttingen Nr. 253 „Grüne Mitte Ebertal“ beschlossen. (Bekanntmachung Amtsblatt 25.09.2017)

 

Der Aufstellungsbeschluss wurde für das gesamte Quartier gefasst. Für das weitere Verfahren wird das Gebiet in einzelne Teilbebauungspläne unterteilt.

 

Die städtebaulichen Zielstellungen wurden bereits als Eckpunkte verbindlich formuliert und durch den Verwaltungsausschuss am 22.05.2017 beschlossen. Darauf aufbauend ist ein Rahmenplan erarbeitet worden, der die Grundlage für die weitere städtebauliche Entwicklung bildet.

 

Parallel wird eine vorbereitende Untersuchung (VU) für ein integriertes Quartiersentwicklungskonzept erarbeitet. Der Antrag auf Städtebauförderung „Soziale Stadt“ soll voraussichtlich im Frühjahr 2019 gestellt werden.

 

Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs.1 BauGB fand durch Darlegung der allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung im Dezember 2017 sowie im Rahmen einer Veranstaltung am 09.12.2017 statt. Die frühzeitige Beteiligung der Behörden erfolgte parallel im gleichen Zeitraum. Die eingegangenen Hinweis und Anregungen sind im Rahmen der Entwurfsarbeit berücksichtigt worden.

 

Die Auslegung des Bebauungsplanentwurfes im Rahmen der förmlichen Öffentlichkeitsbeteiligung soll in der ersten Jahreshälfte 2019 erfolgen, so dass von einem Satzungsbeschluss in der zweiten Jahreshälfte ausgegangen wird.

 

 

 

 

Finanzielle Auswirkungen:

 

Nein

 

siehe Anlage

 

Die Verfahrens- und Planungskosten werden von der Städtischen Wohnungsbau GmbH übernommen. Ausschließlich die Verfahrenskosten für die Erstellung des Bebauungsplans bzw. der Teilpläne werden durch die Stadt Göttingen getragen. Die Kosten für den ersten Teilbebauungsplan sind bereits im Haushalt verankert.

 

Die erforderlichen Straßenplanungskosten im Bereich Lönsweg sind von der Städtischen Wohnungsbau GmbH zu übernehmen. (bis Leistungsphase 3 HOAI). Für die Ausführungsplanung und Herstellung entstehen Folgekosten, die anteilig zwischen der Stadt Göttingen und der Städtischen Wohnungsbau GmbH aufgeteilt werden.

Der Umbau des Lönswegs ist ab 2023 angedacht.

 

Anlagen:

 

-          Finanzielle Auswirkungen

-          Bebauungsplan mit textlichen Festsetzungen *

-          Begründung mit Umweltbericht

-          Auszug Planzeichnung A4

-          Auszug Textliche Festsetzungen

-          Klimacheckliste*

-          Artenschutzgutachten*

-          Baumkartierung*

-          Bodenuntersuchungen auf PAK*

-          Schalltechnisches Gutachten*

-          Stellungnahme Verkehrserzeugung Teilplan 1*

-          Verschattungsstudie*

 

*Die gekennzeichneten Anlagen sind nur im Ratsinformationssystem ALLRIS als Anlage hinterlegt und beim Fachdienst Stadt- und Verkehrsplanung einsehbar.

 

 

Anlagen:  
  Nr. Status Name    
Anlage 12 1 öffentlich 00_Finanzielle Auswirkungen (42 KB)      
Anlage 1 2 öffentlich 01_Bebauungsplan mit textl. Festsetzungen (1198 KB)      
Anlage 2 3 öffentlich 02_Begründung mit Umweltbericht (5139 KB)      
Anlage 3 4 öffentlich 03_Auszug Planzeichnung A4 (708 KB)      
Anlage 4 5 öffentlich 04_Auszug textliche Festsetzungen (155 KB)      
Anlage 10 6 öffentlich 05_Klimacheckliste_EB (226 KB)      
Anlage 5 7 öffentlich 06_Artenschutzgutachten_EB (733 KB)      
Anlage 6 8 öffentlich 07_Baumkartierung_EB (751 KB)      
Anlage 7 9 öffentlich 08_AWIA Bericht_2018-09-28_EB (3464 KB)      
Anlage 8 10 öffentlich 09_AWIA Bericht 21.12.2018_EB (4053 KB)      
Anlage 9 11 öffentlich 10_Verkehrsgutachten_EB (887 KB)      
Anlage 11 12 öffentlich 11_Verschattungsstudie_EB (1252 KB)      
 
 

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