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Betreff: Bebauungsplan Göttingen-Grone Nr. 7 "Südlich der B 3", 12. Änderung
- Auslegungsbeschluss -
Status:öffentlichVorlage-Art:Beschlussvorlage/sonstige Vorlage
Federführend:61-Fachbereich Planung, Bauordnung und Vermessung   
Beratungsfolge:
Ortsrat Grone Anhörung
25.10.2018 
16.öffentliche/nichtöffentliche Sitzung des Ortsrates Grone vertagt (zurückgestellt)   
29.11.2018 
17. öffentliche Sitzung des Ortsrates Grone (offen)   
Ausschuss für Bauen, Planung und Grundstücke Vorberatung
08.11.2018 
29. öffentliche/nichtöffentliche Sitzung des Ausschusses für Bauen, Planung und Grundstücke vertagt (zurückgestellt)   
06.12.2018 
31. öffentliche/nichtöffentliche Sitzung des Ausschusses für Bauen, Planung und Grundstücke ungeändert beschlossen   
Verwaltungsausschuss Entscheidung
Ortsrat Grone Anhörung
Ausschuss für Bauen, Planung und Grundstücke Vorberatung
Verwaltungsausschuss Entscheidung

Beschlussvorschlag
Sachverhalt
Finanzielle Auswirkungen
Anlage/n

Beschlussvorschlag:

  1. Dem Entwurf zum Bebauungsplan Göttingen – Grone Nr. 7 „Südlich der B 3“, 12. Änderung, wird zugestimmt.

 

  1. Die Verwaltung wird beauftragt, für den Bebauungsplan Göttingen – Grone Nr. 7 „Südlich der B 3“, 12. Änderung, die öffentliche Auslegung gem. § 3 Abs. 2 BauGB sowie die Beteiligung der Träger öffentlicher Belange gem. § 4 Abs. 2 BauGB durchzuführen.

 

  1. Ziele und Zwecke der Planung:
  • Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzung zur städtebaulichen Nachverdichtung des Wohnungsbestandes der vom Geltungsbereiches betroffenen Flächen
  • Festsetzung von allgemeinen Wohngebieten (WA) gem. § 4 BauGB
  • Festsetzung zu überbaubaren und nicht überbaubaren Grundstücksflächen, sowie zum Maß der baulichen Nutzung hinsichtlich Zahl der Vollgeschosse, Grund- und Geschossflächenzahl
  • Festsetzung von öffentlichen Verkehrsflächen
  • Planungsrechtliche Sicherung der sozialen Infrastruktur

 

  1. Geltungsbereich:

 

Das Plangebiet liegt westlich von der Innenstadt in einer Entfernung von gut 2,6 km. Es umfasst im Wesentlichen den Geschosswohnungsbau sowie die sozialen und kirchlichen Einrichtungen, bestehend aus einer Kindertagesstätte, dem Nachbarschaftszentrum Grone und dem Jona – Gemeindezentrum.

Das Plangebiet wird im Westen durch den Straßenverlauf des Hilsweg und im Osten durch den Elmweg und der ehemaligen blauen Halle begrenzt. Die nördliche Begrenzung wird durch die Harzstraße und den Rodeweg vorgenommen. Der Verlauf der Sollingstraße sowie der Elmweg definieren die südliche Plangebietsgrenze.

 

Der Geltungsbereich hat eine Größe von ca. 13,6 ha.

 

Maßgeblich ist die zeichnerische Darstellung im Maßstab 1:1000.

Begründung:

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Einschub (nachträglich eingefügt am 05.12.18)

 

Zum Beratungsgang

 

Im Nachgang zur Beratung im Ortsrat Grone (29.11.18) und im Hinblick auf die dort gefasste Beschlussempfehlung wurde eine weitere Anlage beigefügt.

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Planungsanlass

Die Adler Real Estate AG, die einen Großteil des Geschosswohnungsbaus in Grone Nord und Süd erworben hat, möchte ihre Bestandsgebäude sanieren und Maßnahmen zur Wohnumfeldverbesserung durchführen. In den kommenden zwei Jahren soll auf Grundlage einer durchgeführten Standortprüfung neben der energetischen Sanierung der Gebäude, der Einbau von Aufzügen, eine Aufstockung der Gebäude und die Aufwertung der Freiräume vorgenommen werden. Darüber hinaus sollen in Grone Süd Investitionen in die soziale Infrastruktur erfolgen und das Kita-Angebot im Plangebiet ausgebaut werden.

Durch die Aufstockung der derzeit drei- bis viergeschossigen Wohngebäude im Plangebiet sollen in etwa 100 neue Wohnungen entstehen, welche mit unterschiedlicher Größe für verschiedene Nutzergruppen angeboten werden sollen, darunter ein hoher Anteil an barrierefreien bzw. altersgerechten Wohnungen. Ergänzend ist im geringen Umfang zudem eine Nachverdichtung durch den Neubau von Wohngebäuden an der Sollingstraße sowie an der Harzstraße geplant.

Die geplanten Umbaumaßnahmen werden im normalen Mietbetrieb durchgeführt, d. h, die Mieterinnen und Mieter können während der Umbaumaßnahmen in Ihren Wohnungen verbleiben. Die Adler AG betont, dass mit den geplanten Maßnahmen der Standort Grone mit seinen bestehenden Mieterinnen und Mietern langfristig gesichert werden soll. Ähnliche Projekte wurden bereits in Wolfsburg und Berlin erfolgreich umgesetzt. Hier wurde durch den Einsatz eines Hausmeisterservices im Quartier ein Beitrag zur Wohnqualität, zur Nachhaltigkeit und zur Imagebildung an den Wohnstandorten geleistet.

Für das Plangebiet gelten zurzeit die Festsetzungen des Bebauungsplanes Göttingen – Grone Nr. 7 „Südlich der B 3“, 3. Änderung mit Rechtskraft vom 01.07.1977 sowie eine Sammeländerung für Verkaufs- und Ausstellungsflächen mit Einführung der Baunutzungsverordnung (BauNVO), Rechtsstand 1990. Die in den Bebauungsplänen getroffenen Festsetzungen stehen im Hinblick auf das Maß der baulichen Nutzung (Zahl der Vollgeschosse und Geschossflächenzahl) den geplanten Modernisierungs- und Geschosserweiterungsmaßnahmen entgegen.

 

Städtebauliche Zielsetzung der Planung

Ziel der hier vorliegenden 12. Änderung des Bebauungsplans ist es, die Anpassung des Wohnungsbestands planungsrechtlich zu steuern, um eine maßvolle Nachverdichtung der Wohnsiedlung zu ermöglichen, die städtebaulich verträglich den Bestand ergänzt und den sozialen sowie verkehrlichen Anforderungen der Erweiterung des Wohnungsbestands Rechnung trägt. Die Bebauungsplanänderung folgt somit dem Zielen des sparsamen Umgangs mit Grund und Boden i.S. des § 1a BauGB und dem Grundsatz der Innenentwicklung vor Außenentwicklung, wie ihn die Göttinger Stadtentwicklung allgemein verfolgt. Entsprechend einer nachhaltigen städtebaulichen Entwicklung soll der steigenden Nachfrage nach Wohnraum soweit wie möglich durch Nachverdichtung im Innenbereich nachgekommen werden.

Gemäß dem genannten Planungsziel sieht die Bebauungsplanänderung die Ausweisung von allgemeinen Wohngebieten im Bereich des Geschosswohnungsbaus und die Erweiterung des Maßes der baulichen Nutzung im Hinblick auf die festgesetzte Geschossigkeit und die Geschossflächenzahl vor. Zudem erfolgt eine Anpassung der überbaubaren Grundstücksfläche.

An der verkehrlichen Erschließung, den Flächen für den Gemeinbedarf sowie den öffentlichen Grünflächen und Spielplätzen werden keine wesentlichen Änderungen vorgenommen.

 

Nachverdichtungskonzept

Mit der geplanten Geschossaufstockung der derzeit drei- bis viergeschossigen Bestandsgebäude um ein weiteres Vollgeschoss werden im Plangebiet ca. 100 neue Wohneinheiten entstehen. Die im Plangebiet vorzufindenden sechs- bis achtgeschossigen Wohnhäuser an der Deisterstraße und der Sollingstraße erhalten keine weiteren Aufstockungsmöglichkeiten. Zur Herstellung einer barrierefreien Erschließung der Wohnungen und zur Verbesserung der Wohnqualität soll bei den aufzustockenden Gebäuden Aufzüge angebaut werden und Balkone ergänzt oder vergrößert werden.

An der Harzstraße /Ecke Süntelweg sowie an der Sollingstraße soll eine Ergänzung des Gebäudebestands im Plangebiet erfolgen. Die Adler AG plant an der Harzstraße den Neubau eines Kindergartens mit darüber liegenden Wohnungen. An der Sollingstraße wid dem hingegen erwogen, die bestehende zweigeschossige Bebauung ggf. durch einen IV-geschossigen Neubau zu ersetzten.

Dem entsprechend sieht die Bebauungsplanänderung die Ausweisung von Allgemeinem Wohngebieten mit einer Grundflächenzahl (GRZ) zwischen 0,3 und 0,4 vor. Hinzu kommt eine Gemeinbedarfsfläche für die kirchlichen und sozialen Einrichtungen sowie Grün- und Versorgungsflächen. Die festgesetzten überbaubaren Flächen orientieren sich an der bestehenden Bebauung und sollen die geplanten Anbauten und Nachverdichtungen ermöglichen. Wo nötig, wurden die Baufelder entsprechend erweitert bzw. vornehmlich in ihrer Lage angepasst, da größtenteils bereits eine ausreichende Größe gegeben war. Die aufgrund der geplanten Aufstockungen neu festzusetzende GFZ bewegt sich hierbei zwischen 0,8 und 1,6 bei einer Geschossigkeit von IV bis VIII Geschossen. Die für die zusätzlichen Wohneinheiten notwendigen Einstellplätze sollen gesammelt auf Stellplatzflächen, Garagen und Parkpaletten sowie Tiefgaragen entstehen. Außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen oder der dargestellten Stellplatzflächen sind Kfz-Stellplätze nicht zulässig, um somit die Aufenthaltsqualität der privaten Freiflächen nachhaltig zu sichern. Die zukünftig zulässige Überbauung orientiert sich mit der Festsetzung der GRZ am bereits zulässigen Maß der baulichen Nutzung. Eine über das derzeit zulässige Maß hinausgehende Überbauung erfolgt hierbei nicht.

 

Stellplätze

Mit der geplanten Geschossaufstockung der Bestandsgebäude und den geplanten Nachverdichtungsmaßnahmen wird innerhalb des Plangebietes weiterer Wohnraum entstehen der eine Steigerung des Stellplatzbedarfs herbeiführt. Die dafür notwendigen Stellplätze sind gemäß der aktuellen Stellplatzsatzung der Stadt Göttingen nachzuweisen.

Der zusätzliche Bedarf an Stellplätzen wird u. a. durch die Reaktivierung der oberen Parkebene auf der Gemeinschaftsgarage am Elmweg nachgewiesen. Zudem wird im Bebauungsplan die Aufstockung um eine weitere Parketage ermöglicht. An der Sollingstraße gibt es neben der Erweiterung der bereits vorhandenen Stellplätze außerdem die Möglichkeit zum Neubau eines zweigeschossigen Garagengebäudes. Im Falle der Umsetzung der geplanten Wohnneubebauung an der Harzstraße und der Sollingstraße ist zudem der Bau von Tiefgaragen vorgesehen.

 

Sozial Infrastruktur / Freiräume

Mit der vom Vorhabenträger geplanten Errichtung von rund 100 Wohnungen ist nach statistischen Berechnungsformeln mit etwa 40 zusätzlichen Kindern im Krippen- und Kindergartenalter zu rechnen. Eine Versorgung dieser zusätzlichen Kinder mit KiTa-Plätzen kann von den etablierten Kindertagesstätten im nahem Umfeld des Plangebietes nicht sichergestellt werden. Dementsprechend wird vom Vorhabenträger an der Harzstraße /Ecke Süntelweg der Neubau eines Kindergartens mit darüber liegenden Wohnungen realisiert.

Die vorhandenen öffentlichen Räume sollen weiterentwickelt und die privaten halböffentlichen Bereiche (Gebäudeabstandsflächen) aufgewertet werden. Auf den Flächen sollen generations- und geschlechtergerechte Nutzungsangebote für Ruhe und Erholung, sportliche Aktivitäten, Kinderspieleinrichtungen, Treffpunkte und Kommunikationsorte entstehen.

Neben der durch die Bebauungsplanänderung zu schaffenden planungsrechtlichen Voraussetzung für die Errichtung des KiTa-Standortes an der Harzstraße /Ecke Süntelweg werden weitere vertragliche Regelungen zwischen dem Vorhabenträger und der Stadt Göttingen vorgenommen.

 

Sozialer Wohnungsbau / preisgünstiger Wohnraum

Im Stadtgebiet von Göttingen besteht Bedarf an preisgünstigen Wohnraum insbesondere in den Angebotssegmenten „kleinere Wohnungen bis 60 qm“ und „Wohnungen für große Familienhaushalte“. Der Bedarf an den genannten Wohnungen ist aktuell gutachterlich belegt (GEWOS-Institut für Stadt-, Regional- und Wohnforschung GmbH / Hamburg vom Juni 2013). Daher soll parallel zur Schaffung weiteren Wohnraumes im Plangebiet ein deutlicher Anteil auf den sozialen Wohnungsbau entfallen.

Die durch den Vorhabenträger bereitzustellenden preisgünstigen Wohnungen können nicht durch die vorliegende Bebauungsplanänderung verbindlich geregelt werden. Dies ist Bestandteil des Städtebaulichen Vertrages „Wohnbauliche Entwicklung in Grone-Nord und Grone-Süd“.

Der Vertrag regelt u.a., dass sich der Vorhabenträger verpflichtet, in einem Umfang von 45 % der im Vertragsgebiet (Grone Nord und Süd) realisierten und dem Planungserfordernis unterliegenden Anzahl von 177 zusätzlichen Wohnungen, Wohnraum im derzeitigen Wohnungsbestand zu schaffen. Darüber hinaus wird vereinbart, dass der Vorhabenträger 51 Wohnungen für untere Einkommensgruppen, d.h. für Berechtigte nach § 3 Abs. 2 NWoFG mit einer derzeitigen Mietobergrenze von € 5,60 / m², und 29 Wohnungen für mittlere Einkommensgruppen, d.h. für Berechtigte nach § 5 Abs. 2 DVO – NWoFG mit einer derzeitigen Mietobergrenze von € 7,00 / m², errichtet.

 

Lärmimmissionen

Die verkehrlich verursachten Immissionen (Straßenverkehr, Schienenlärm) überschreiten die Orientierungswerte für Allgemeine Wohngebiete im gesamten Plangebiet. Zudem ist in Teilen auch eine Überschreitung der Nachtgrenzwert zu verzeichnen. Aufgrund der Überschreitung der städtebaulichen Orientierungswerte werden im Bebauungsplan entsprechend den Ergebnissen des Lärmgutachtens Lärmpegelbereiche dargestellt und entsprechende Festsetzungen aufgenommen, die der Wahrung gesunder Wohnverhältnisse und dem Schutz vor schädlichen Umweltauswirkungen dienen.

 

Verfahren

Bei dem Vorhaben handelt es sich um eine Maßnahme der Innenentwicklung. Da aufgrund der Größe des Plangebiets von ca. 13,6 ha der Schwellenwert des § 13 a Abs. 1 Nr. 1 BauGB überschritten wird, findet das beschleunigte Verfahren gemäß § 13 a BauGB im vorliegenden Fall allerdings keine Anwendung. Der Bebauungsplan wird daher im Regelverfahren gemäß den §§ 2 bis 4b BauGB mit Durchführung einer Umweltprüfung gem. § 2 Abs. 4 BauGB und der Erstellung eines Umweltberichtes aufgestellt.

Finanzielle Auswirkungen:

 

Nein

 

siehe Anlage

 

Im Rahmen einer Planungskostenvereinbarung und eines städtebaulichen Vertrages werden die Kosten für das Planverfahren auf den Investor, Adler Real Estate AG, übertragen.

Anlagen:

 

  • Forderungen des Ortsrates Grone (nachträglich eingefügt)
  • Auszug aus der Planzeichnung
  • Auszug der textlichen Festsetzungen
  • Begründung mit Umweltbericht
  • Checkliste Klimaschutz
  • Bebauungsplan mit textlichen Festsetzungen*
  • Schalltechnisches Gutachten (Akustikbüro Göttingen, 25.04.2018)*
  • Gutachten zum Vogelvorkommen (CORAX, Göttingen, 27.07.2018)*

 

*Die Gutachten sind im Ratsinformationssystem ALLRIS als Anlage hinterlegt und können beim Fachdienst Stadt- und Verkehrsplanung eingesehen werden.

Anlagen:  
  Nr. Status Name    
Anlage 3 1 öffentlich Gö_Grone7_12Ä_Planzeichnung_Entwurf_1000_20180731_ (1915 KB)      
Anlage 9 2 öffentlich Beantwortung_OR-Grone (V4) (102 KB)      
Anlage 4 3 öffentlich Textliche Festsetzungen (153 KB)      
Anlage 2 4 öffentlich Begründung mit Umweltbericht (1740 KB)      
Anlage 8 5 öffentlich Klimaschutz Checkliste 7_Änd_Grone Nr._12_Tabelle (632 KB)      
Anlage 7 6 öffentlich Gö_Grone7_12Ä_Darstellung_Änderungen_Entwurf_1000_20180821 (1982 KB)      
Anlage 1 7 öffentlich Gö_Grone7_12Ä_Offenlageexemplar_Entwurf_1000_20180806_ (2197 KB)      
Anlage 5 8 öffentlich Schalltechnisches Gutachten (8360 KB)      
Anlage 6 9 öffentlich Avifaunistisches Gutachten (2269 KB)      
 
 

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