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Betreff: Bebauungsplan Göttingen - Grone Nr. 2 "Ortszentrum am Rehbach", 5. Änderung
- Auslegungsbeschluss -
Status:öffentlichVorlage-Art:Beschlussvorlage/sonstige Vorlage
Federführend:61-Fachbereich Planung, Bauordnung und Vermessung   
Beratungsfolge:
Ortsrat Grone Anhörung
25.10.2018 
16.öffentliche/nichtöffentliche Sitzung des Ortsrates Grone vertagt (zurückgestellt)   
29.11.2018 
17. öffentliche Sitzung des Ortsrates Grone (offen)   
Ausschuss für Bauen, Planung und Grundstücke Vorberatung
08.11.2018 
29. öffentliche/nichtöffentliche Sitzung des Ausschusses für Bauen, Planung und Grundstücke vertagt (zurückgestellt)   
06.12.2018 
31. öffentliche/nichtöffentliche Sitzung des Ausschusses für Bauen, Planung und Grundstücke ungeändert beschlossen   
Verwaltungsausschuss Entscheidung
Ortsrat Grone Anhörung
Ausschuss für Bauen, Planung und Grundstücke Vorberatung
Verwaltungsausschuss Entscheidung

Beschlussvorschlag
Sachverhalt
Finanzielle Auswirkungen
Anlage/n

Beschlussvorschlag:

  1. Dem Entwurf zum Bebauungsplan Göttingen – Grone Nr. 2 „Ortszentrum am Rehbach“, 5. Änderung, wird zugestimmt.

 

  1. Die Verwaltung wird beauftragt, für den Bebauungsplan Göttingen – Grone Nr. 2 „Ortszentrum am Rehbach“, 5. Änderung, die öffentliche Auslegung gem. § 3 Abs. 2 BauGB sowie die Beteiligung der Träger öffentlicher Belange gem. § 4 Abs. 2 BauGB durchzuführen.

 

  1. Ziele und Zwecke der Planung:
  • Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzung zur städtebaulichen Nachverdichtung des Wohnungsbestandes der vom Geltungsbereiches betroffenen Flächen
  • Festsetzung von allgemeinen Wohngebieten (WA) gem. § 4 BauGB
  • Festsetzung zu überbaubaren und nicht überbaubaren Grundstücksflächen, sowie zum Maß der baulichen Nutzung hinsichtlich Zahl der Vollgeschosse, Grund- und Geschossflächenzahl
  • Festsetzung von öffentlichen Verkehrsflächen
  • Planungsrechtliche Sicherung der sozialen Infrastruktur

 

  1. Geltungsbereich: (Anmerkung zur Vorlagenhistorie: an den gekennzeichneten Stellen wurde am 05.12.18 nachträglich ein Tipp-Fehler bereinigt)

 

Das Plangebiet liegt westlich von der Innenstadt in einer Entfernung von gut 2,6 2,8 km. Es umfasst im Wesentlichen den Geschosswohnungsbau sowie die sozialen und kirchlichen Einrichtungen, bestehend aus einer Kindertagesstätte, dem Nachbarschaftszentrum Grone und dem Jona – Gemeindezentrum der St.Heinrich und Kunigunde-Kirchengemeinde sowie der Salam-Moschee.

Das Plangebiet wird im Westen durch die rückwärtige Wohnbebauung entlang der Straße Siekweg und im Osten durch die rückwärtige Bebauung an der Krugstraße begrenzt. Die nördliche Begrenzung wird durch die Bebauung entlang der Zehntscheuerstraße vorgenommen. Der Verlauf des Rehbaches definiert die südliche Plangebietsgrenze

 

Der Geltungsbereich hat eine Größe von ca. 9 ha.

 

Maßgeblich ist die zeichnerische Darstellung im Maßstab 1:1000.

 

Begründung:

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Einschub (nachträglich eingefügt am 05.12.18)

 

Zum Beratungsgang

 

1.)    Im Nachgang zur Beratung im Ortsrat Grone (29.11.18) und im Hinblick auf die dort gefasste Beschlussempfehlung wurde eine weitere Anlage beigefügt.

2.)    Ferner wurde ein Tippfehler im Beschlussrubrum (Ziff. 4) korrigiert (s.o.)).

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Planungsanlass

Die Adler Real Estate AG, die einen Großteil des Geschosswohnungsbaus in Grone Nord und Süd erworben hat, möchte ihre Bestandsgebäude sanieren und Maßnahmen zur Wohnumfeldverbesserung durchführen. In den kommenden zwei Jahren soll auf Grundlage einer durchgeführten Standortprüfung neben der energetischen Sanierung der Gebäude, der Einbau von Aufzügen, eine Aufstockung der Gebäude und die Aufwertung der Freiräume vorgenommen werden. Darüber hinaus sollen in Grone Süd Investitionen in die soziale Infrastruktur erfolgen und die vorhandenen sozialen Einrichtungen wie die Kita und die kirchlichen Einrichtungen im Plangebiet in ihrem Bestand gesichert werden.

Durch die Aufstockung der derzeit drei- bis viergeschossigen Wohngebäude im Plangebiet sollen in etwa 100 neue Wohnungen entstehen, welche mit unterschiedlicher Größe für verschiedene Nutzergruppen angeboten werden sollen, darunter ein hoher Anteil an barrierefreien bzw. altersgerechten Wohnungen. Ergänzend ist im geringen Umfang zudem eine Nachverdichtung durch den Neubau eines Wohngebäudes an der Backhausstraße geplant.

Die geplanten Umbaumaßnahmen werden im normalen Mietbetrieb durchgeführt, d. h, die Mieterinnen und Mieter können während der Umbaumaßnahmen in Ihren Wohnungen verbleiben. Die Adler AG betont, dass mit den geplanten Maßnahmen der Standort Grone mit seinen bestehenden Mieterinnen und Mietern langfristig gesichert werden soll. Ähnliche Projekte wurden bereits in Wolfsburg und Berlin erfolgreich umgesetzt. Hier wurde durch den Einsatz eines Hausmeisterservices im Quartier ein Beitrag zur Wohnqualität, zur Nachhaltigkeit und zur Imagebildung an den Wohnstandorten geleistet.

Für das Plangebiet gelten zurzeit die Festsetzungen des Bebauungsplanes Göttingen – Grone Nr. 2 „Ortszentrum am Rehbach“ mit Rechtskraft vom 02.10.1967 sowie Teilbereiche der 3. Änderung des Bebauungsplanes Göttingen – Grone Nr. 2 „Ortszentrum am Rehbach“, Rechtskraft 01.11.1985. Die in den Bebauungsplänen getroffenen Festsetzungen stehen im Hinblick auf das Maß der baulichen Nutzung (Zahl der Vollgeschosse und Geschossflächenzahl) den geplanten Modernisierungs- und Geschosserweiterungsmaßnahmen entgegen.

 

Städtebauliche Zielsetzung der Planung

Ziel der hier vorliegenden 5. Änderung des Bebauungsplans ist es, die Anpassung des Wohnungsbestands planungsrechtlich zu steuern, um eine maßvolle Nachverdichtung der Wohnsiedlung zu ermöglichen, die städtebaulich verträglich den Bestand ergänzt und den sozialen sowie verkehrlichen Anforderungen der Erweiterung des Wohnungsbestands Rechnung trägt. Die Bebauungsplanänderung folgt somit dem Zielen des sparsamen Umgangs mit Grund und Boden i.S. des § 1a BauGB und dem Grundsatz der Innenentwicklung vor Außenentwicklung, wie ihn die Göttinger Stadtentwicklung allgemein verfolgt. Entsprechend einer nachhaltigen städtebaulichen Entwicklung soll der steigenden Nachfrage nach Wohnraum soweit wie möglich durch Nachverdichtung im Innenbereich nachgekommen werden.

Gemäß dem genannten Planungsziel sieht die Bebauungsplanänderung die Ausweisung von allgemeinen Wohngebieten im Bereich des Geschosswohnungsbaus und die Erweiterung des Maßes der baulichen Nutzung im Hinblick auf die festgesetzte Geschossigkeit und die Geschossflächenzahl vor. Zudem erfolgt eine Anpassung der überbaubaren Grundstücksfläche.

An der verkehrlichen Erschließung, den Flächen für den Gemeinbedarf sowie den öffentlichen Grünflächen und Spielplätzen sind keine wesentlichen Änderungen geplant.

 

Nachverdichtungskonzept

Mit der geplanten Geschossaufstockung der derzeit drei- bis viergeschossigen Bestandsgebäude um ein weiteres Vollgeschoss werden im Plangebiet ca. 100 neue Wohneinheiten entstehen. Bei den sieben- und achtgeschossigen Wohnhäusern an der St.-Heinrich-Straße und der Backhausstraße ist keine Aufstockung vorgesehen. Zur Herstellung einer barrierefreien Erschließung der Wohnungen und zur Verbesserung der Wohnqualität soll bei den aufzustockenden Gebäuden Aufzüge angebaut werden und Balkone ergänzt oder vergrößert werden. Darüber hinaus soll an der Backhausstraße im Osten des Plangebietes eine Ergänzung des Bestandsgebäudes als Neubau erfolgen.

Dem entsprechend sieht die Bebauungsplanänderung die Ausweisung von Allgemeinem Wohngebieten mit einer Grundflächenzahl (GRZ) zwischen 0,3 und 0,4 vor. Im Allgemeinem Wohngebiet mit der Nr. 9 (WA 9) ist entsprechend des vorhandenen Baubestands eine GRZ von 0,6 festgesetzt. Durch die Festsetzung der erhöhten GRZ wird keine weitere Überbauung zulässig, sondern lediglich die Bestandssituation abgebildet. Hinzu kommen Gemeinbedarfsflächen für die kirchlichen und sozialen Einrichtungen sowie Grünflächen. Die festgesetzten überbaubaren Flächen orientieren sich an der bestehenden Bebauung und sollen die geplanten Anbauten und Nachverdichtungen ermöglichen. Wo nötig, wurden die Baufelder entsprechend erweitert bzw. vornehmlich in ihrer Lage angepasst, da größtenteils bereits eine ausreichende Größe gegeben war. Die aufgrund der geplanten Aufstockungen neu festzusetzende GFZ bewegt sich hierbei zwischen 1,0 und 1,3 bei einer Geschossigkeit von drei bis 8 Geschossen. Die für die zusätzlichen Wohneinheiten notwendigen Einstellplätze sollen gesammelt auf Stellplatzflächen, Garagen und Parkpaletten sowie Tiefgaragen entstehen. Außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen oder der dargestellten Stellplatzflächen sind Kfz-Stellplätze als unzulässig festgesetzt, um somit die Aufenthaltsqualität der privaten Freiflächen nachhaltig zu sichern. Die zukünftig zulässige Überbauung orientiert sich mit der Festsetzung der GRZ am bereits zulässigen Maß der baulichen Nutzung. Eine über das derzeit zulässige Maß hinausgehende Überbauung erfolgt hierbei nicht.

 

Stellplätze

Mit der geplanten Geschossaufstockung der Bestandsgebäude und den geplanten Nachverdichtungsmaßnahmen wird innerhalb des Plangebietes weiterer Wohnraum entstehen der eine Steigerung des Stellplatzbedarfs herbeiführt. Die dafür notwendigen Stellplätze sind gemäß der aktuellen Stellplatzsatzung der Stadt Göttingen nachzuweisen.

Der zusätzliche Bedarf an Stellplätzen wird u. a. durch ein zweigeschossiges Garagengebäude im Innenhof der Backhausstraße sowie durch ebenerdige Stellplätze an der St.-Heinrich Straße nachgewiesen. Im Falle der Umsetzung der geplanten Wohnneubebauung an der Backhausstraße ist zudem nach derzeitigem Stand der Bau einer Tiefgarage vorgesehen.

 

Sozial Infrastruktur / Freiräume

Mit der vom Vorhabenträger geplanten Errichtung von rund 100 Wohnungen ist nach statistischen Berechnungsformeln mit etwa 40 zusätzlichen Kindern im Krippen- und Kindergartenalter zu rechnen. Eine Versorgung dieser zusätzlichen Kinder mit KiTa-Plätzen kann von den etablierten Kindertagesstätten im nahem Umfeld des Plangebietes nicht sichergestellt werden. Dementsprechend wird vom Vorhabenträger an der Harzstraße /Ecke Süntelweg der Neubau eines Kindergartens mit darüber liegenden Wohnungen realisiert.

Die vorhandenen öffentlichen Räume sollen weiterentwickelt und die privaten halböffentlichen Bereiche (Gebäudeabstandsflächen) aufgewertet werden. Auf den Flächen sollen generations- und geschlechtergerechte Nutzungsangebote für Ruhe und Erholung, sportliche Aktivitäten, Kinderspieleinrichtungen, Treffpunkte und Kommunikationsorte entstehen.

Neben der durch die Bebauungsplanänderung zu schaffenden planungsrechtlichen Voraussetzung für die Errichtung des KiTa-Standortes an der Harzstraße /Ecke Süntelweg werden weitere vertragliche Regelungen zwischen dem Vorhabenträger und der Stadt Göttingen vorgenommen.

 

Sozialer Wohnungsbau / preisgünstiger Wohnraum

Im Stadtgebiet von Göttingen besteht Bedarf an preisgünstigen Wohnraum insbesondere in den Angebotssegmenten „kleinere Wohnungen bis 60 qm“ und „Wohnungen für große Familienhaushalte“. Der Bedarf an den genannten Wohnungen ist aktuell gutachterlich belegt (GEWOS-Institut für Stadt-, Regional- und Wohnforschung GmbH / Hamburg vom Juni 2013). Daher soll parallel zur Schaffung weiteren Wohnraumes im Plangebiet ein deutlicher Anteil auf den sozialen Wohnungsbau entfallen.

Die durch den Vorhabenträger bereitzustellenden preisgünstigen Wohnungen können nicht durch die vorliegende Bebauungsplanänderung verbindlich geregelt werden. Dies ist Bestandteil des Städtebaulichen Vertrages „Wohnbauliche Entwicklung in Grone-Nord und Grone-Süd“.

Der Vertrag regelt u.a., dass sich der Vorhabenträger verpflichtet, in einem Umfang von 45 % der im Vertragsgebiet (Grone Nord und Süd) realisierten und dem Planungserfordernis unterliegenden Anzahl von 177 zusätzlichen Wohnungen, Wohnraum im derzeitigen Wohnungsbestand zu schaffen. Darüber hinaus wird vereinbart, dass der Vorhabenträger 51 Wohnungen für untere Einkommensgruppen, d.h. für Berechtigte nach § 3 Abs. 2 NWoFG mit einer derzeitigen Mietobergrenze von € 5,60 / m², und 29 Wohnungen für mittlere Einkommensgruppen, d.h. für Berechtigte nach § 5 Abs. 2 DVO – NWoFG mit einer derzeitigen Mietobergrenze von € 7,00 / m², errichtet.

 

Lärmimmissionen

Die verkehrlich verursachten Immissionen (Straßenverkehr, Schienenlärm) überschreiten die Orientierungswerte für Allgemeine Wohngebiete im gesamten Plangebiet. Zudem ist in Teilen auch eine Überschreitung der Nachtgrenzwert zu verzeichnen. Aufgrund der Überschreitung der städtebaulichen Orientierungswerte werden im Bebauungsplan entsprechend den Ergebnissen des Lärmgutachtens Lärmpegelbereiche dargestellt und entsprechende Festsetzungen aufgenommen, die der Wahrung gesunder Wohnverhältnisse und dem Schutz vor schädlichen Umweltauswirkungen dienen.

 

Verfahren

Bei dem Vorhaben handelt es sich um eine Maßnahme der Innenentwicklung. Da aufgrund der Größe des Plangebiets von ca. 9,0 ha der Schwellenwert des § 13 a Abs. 1 Nr. 1 BauGB überschritten wird, findet das beschleunigte Verfahren gemäß § 13 a BauGB im vorliegenden Fall allerdings keine Anwendung. Der Bebauungsplan wird daher im Regelverfahren gemäß den §§ 2 bis 4b BauGB mit Durchführung einer Umweltprüfung gem. § 2 Abs. 4 BauGB und der Erstellung eines Umweltberichtes aufgestellt.

Finanzielle Auswirkungen:

 

Nein

 

siehe Anlage

 

Im Rahmen einer Planungskostenvereinbarung und eines städtebaulichen Vertrages werden die Kosten für das Planverfahren auf den Investor, Adler Real Estate AG, übertragen.

Anlagen:

 

  • Forderungen des Ortsrates Grone (nachträglich eingefügt)
  • Auszug aus der Planzeichnung
  • Auszug der textlichen Festsetzungen
  • Begründung mit Umweltbericht
  • Checkliste Klimaschutz
  • Zusammenfassende Darstellung der geänderten Festsetzungen*
  • Bebauungsplan mit textlichen Festsetzungen*
  • Schalltechnisches Gutachten (Akustikbüro Göttingen, 25.04.2018)*
  • Gutachten zum Vogelvorkommen (CORAX, Göttingen, 27.07.2018)*

 

*Die Gutachten sind im Ratsinformationssystem ALLRIS als Anlage hinterlegt und können beim Fachdienst Stadt- und Verkehrsplanung eingesehen werden.

Anlagen:  
  Nr. Status Name    
Anlage 3 1 öffentlich Gö_Grone2_5Ä_Planzeichnung_Entwurf_1000_20180731_ (1506 KB)      
Anlage 9 2 öffentlich Beantwortung_OR-Grone (V4) (102 KB)      
Anlage 4 3 öffentlich Textliche Festsetzungen (142 KB)      
Anlage 2 4 öffentlich Begründung mit Umweltbericht (1651 KB)      
Anlage 7 5 öffentlich Klimaschutz Checkliste 5_Änd_Grone Nr._2_Tabelle (634 KB)      
Anlage 8 6 öffentlich Gö_Grone2_5Ä_Darstellung_Änderungen_Entwurf_1000_20180817 (1583 KB)      
Anlage 1 7 öffentlich Gö_Grone2_5Ä_Offenlageexemplar_Entwurf_1000_20180806_ (1796 KB)      
Anlage 5 8 öffentlich Schalltechnisches Gutachten (5983 KB)      
Anlage 6 9 öffentlich Avifaunistisches Gutachten (2269 KB)      
 
 

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