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Beschlussvorschlag:
Der Geltungsbereich der Änderung des Bebauungsplans umfasst die Grundstücke der Gebäude Groner Landstraße 24-32 und Bahnhofsallee 1d, 1e sowie ein nördlich anschließendes, zum Lokhallenareal gehörendes Flurstück 162 der Flur 3 der Gemarkung Göttingen. Von der Erweiterung des Planbereichs sind das unbebaute Eckgrundstück Groner Landstraße/Carl-Zeiss-Straße sowie die Carl-Zeiss-Straße selbst bis zu einer Tiefe von ca. 100 m betroffen. Nördlich des Geltungsbereichs schließt das Lokhallenareal sowie nach Westen der Erholungsraum Leineaue an. Im Süden wird der Geltungsbereich im Fahrbahnbereich der Groner Landstraße und im Osten durch die Bahnhofsallee begrenzt. Mit dem Bebauungsplan Göttingen Nr. 176 „Bahnhof - Westseite“, 5. Änderung und erweiterter Planbereich werden Teile der Urfassung sowie die 4. Änderung vollständig überplant.
Maßgeblich ist die zeichnerische Darstellung im Maßstab 1:500.
Begründung:
Planungsanlass: Auf dem im Geltungsbereich liegenden Flurstück 72/6 der Flur 3 der Gemarkung Göttingen, welches im Eigentum der GWG, Gesellschaft für Wirtschaftsförderung und Stadtentwicklung Göttingen mbH, steht, ist beabsichtigt ein Hotel zu errichten. Dieses soll als fünfgeschossiges Gebäude errichtet werden und über eine Kapazität von 144 Zimmern verfügen. Hierzu ist die Aufstellung eines entsprechenden Bebauungsplanes zur Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzungen erforderlich.
Gemäß des vom Verwaltungsausschuss der Stadt Göttingen am 08.05.2017 gefassten Aufstellungsbeschlusses (vgl. Allris-Vorlage FB61/1412/17) wurden in den Geltungsbereich des Bebauungsplans die östlich an das genannte Flurstück anschließende Grundstücke Groner Landstraße 24-32 sowie Bahnhofsallee 1d, 1e einbezogen. Damit wird gewährleistet, dass auch diese Grundstücke mit den dort bestehenden Potentialen, sowohl hinsichtlich einer baulichen Nachverdichtung als auch der zulässigen Nutzungsarten, in eine städtebaulich geordnete Entwicklung zum Ausbau und zur Stärkung des Lokhallenareals als hochwertigem Arbeitsplatzstandort einbezogen werden.
Städtebauliche Zielsetzungen: Das Gesamtareal zwischen Groner Landstraße, östlichem Leineufer, Godehardstraße und Bahnhofsallee, an dessen südlichem Rand das Plangebiet liegt, ist wesentlich geprägt durch großformatige Gebäudestrukturen mit Bildungs- und Kultureinrichtungen, Büro- und Dienstleistungsnutzungen sowie Betrieben des Beherbergungsgewerbes und Schank- und Speisewirtschaften von regionaler bis überregionaler Ausstrahlungskraft. Es handelt sich hier um einen hochwertigen Arbeitsplatzstandort, der aufgrund der unmittelbaren Nähe zum Bahnhof der DB sowie dem Busbahnhof für Besucher, Kunden und hier arbeitende Personen sehr gut erreichbar ist. Mit Ausnahme des nicht vorzufindenden Einzelhandels handelt es sich um eine Nutzungsstruktur, wie sie in Kerngebieten gem. § 7 BauNVO vorzufinden ist. Wohnnutzung ist hier insgesamt nur von untergeordneter Bedeutung und im Wesentlichen im Bereich der Groner Landstraße zu finden.
Im Aufstellungsbeschluss wurde als Ziel benannt die Flächen des Geltungsbereichs bezüglich der Art der baulichen Nutzung als Kerngebiet gem. § 7 BauNVO auszuweisen, was die Zulässigkeit von Einzelhandel zwingend beinhalten würde. Da aber u.a. gemäß dem Einzelhandelskonzept eine Einzelhandelsentwicklung im Plangebiet nicht erfolgen soll, wurde im Planentwurf eine Gliederung der Baugebiete in Sonstige Sondergebiete gem. § 11 BauNVO sowie Urbane Gebiete gem. § 6a BauNVO vorgenommen. Die gewählten Baugebiete ermöglichen weiterhin eine gezieltere Steuerung der städtebaulich gewünschten Nutzungsarten.
Die Sonstigen Sondergebiete gem. § 11 BauNVO (SO) sollen im Wesentlichen einer direkten funktionalen Ergänzung der Nutzung Lokhalle als Messe-, Ausstellungs- und Kongressstandort dienen. Als SO 1 wird das im Eigentum der GWG befindlichen Flurstück 72/6 festgesetzt, auf dem die Errichtung eines Hotels vorgesehen ist. Als Nutzungsarten sind hier neben Betrieben des Beherbergungsgewerbes auch z.B. Schank- und Speisewirtschaften sowie Anlagen für Messen, Ausstellung und Kongresse zulässig. Die durch Baugrenzen festgesetzte überbaubare Grundstücksfläche sowie die Maße der baulichen Nutzung (GRZ, GFZ, Zahl der Vollgeschosse und Gebäudehöhe) ermöglichen einen ca. 67m langen Baukörper mit fünf Vollgeschossen und einer Höhe von rund 19,00m. Dies entspricht im Wesentlichen der Ausdehnung des hier projektierten Hotels und stellt als städtebauliches „Gegenüber“ des vergleichbar dimensionierten Büro- und Dienstleistungsgebäudes Bahnhofsallee 1d, 1e einen angemessenen baulichen Abschluss der Gebietes zum Freiraum der Leine dar.
Als SO 2 werden die bisher weitgehend unbebauten hinteren Grundstücksteile der Grundstücke Groner Landstraße 24-32 festgesetzt. Das hinter den Grundstücken Groner Landstraße 28 und 30 liegende Flurstück 1105 steht im Eigentum der Stadt Göttingen. Die GWG hegt den Wunsch dieses Flurstück im Zusammenhang mit der Lokhalle mit einer Lager- und Veranstaltungshalle zu bebauen. Auch auf den benachbarten hinteren Grundstücksteilen, welche verschiedenen privaten Eigentümern gehören und mit Ausnahme eines Dachdeckerbetriebs im Wesentlichen nicht baulich genutzt sind, ist eine solche Nutzung angestrebt. Die Sicherung und Stärkung des Gesamtareals, dessen Kernnutzung die Lokhalle ist, ist eine Zielsetzung des Bebauungsplans. Um den Erweiterungswünschen zu entsprechen wird die Zulässigkeit nach der Art der baulichen Nutzung im Wesentlichen auf Anlagen für Messen, Ausstellung und Kongresse einschl. Lagerhäuser und ‑flächen sowie Anlagen für kulturelle und sportliche Zwecke begrenzt. Neben der wesentlichen Zielsetzung diese Flächen einer Nutzung durch die Lokhalle zuzuführen wird hier auch weiterhin eine gewerbliche Nutzung planungsrechtlich zulassungsfähig sein, um insbesondere den auf dem Grundstück Groner Landstraße 32 befindlichen Dachdeckerbetrieb über den Bestandschutz hinaus abzusichern und auch Nutzungserweiterungen oder –änderungen zu ermöglichen. Die durch Baugrenzen festgesetzte überbaubare Grundstücksfläche ist hier in ihrer Ausdehnung großzügig festgesetzt, um die Ausnutzbarkeit der Flächen in erforderlichem Maße zu ermöglichen. Die zulässige Gebäudehöhe bleibt mit max. ca. 11,00m über dem bestehenden Geländeniveau, deutlich unter der zulässigen Gebäudehöhe der anderen Baufelder im Plangebiet. Damit soll sichergestellt werden, dass diesem Bereich keine zu stark prägende städtebauliche Wirkung, auch gegenüber der denkmalgeschützten Lokhalle, zukommt.
Für das östlich anschließende, 2001/02 entstandene Bürogebäude Bahnhofsallee 1d, 1e gilt noch die 4. Änderung des B-Plan Göttingen Nr. 176 „Bahnhof – Westseite, der ein Kerngebiet gem. § 7 BauNVO unter Ausschluss bestimmter Nutzungsarten festsetzt. In der vorliegenden 5. Änderung soll in diesem Bereich das MU 2 festgesetzt werden. Die bisher zulässigen Nutzungsarten (z.B. Geschäfts- und Bürogebäude, Schank- und Speisewirtschaften, Anlagen für kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke) werden weitgehend in den geänderten Bebauungsplan übernommen. Damit werden auch die im Gebäude bestehenden Nutzungen weiterhin planungsrechtlich abgesichert. Die hier bisher bereits ausgeschlossenen Nutzungen (Einzelhandel, Vergnügungsstätten, Tankstellen, Wohnen) werden weiterhin ausgeschlossen, da sie nicht der vorgesehenen städtebaulichen Entwicklung entsprechen. Ebenfalls ungeändert übernommen werden das festgesetzte Baufeld mit der darin enthalten Staffelung der Zahl der Vollgeschosse, die GRZ und GFZ und die Flächen für Einstellplätze. Diese waren bisher nur zur Anlagen von Tiefgaragen vorgesehen und werden jetzt, wie bereits im Aufstellungsbeschluss benannt, zur Anlage oberirdischer Stellplätze ergänzt bzw. erweitert.
Für die Grundstücke Groner Landstraße 24-32 gilt derzeit noch die Urfassung des B-Plan Göttingen Nr. 176 „Bahnhof – Westseite, der hier ein Mischgebiet gem. § 6 BauNVO festsetzt. In der vorliegenden 5. Änderung soll im vorderen Bereich dieser Grundstücke das MU 1 festgesetzt werden. Die für das bisherige Mischgebiet charakterisierenden Nutzungsarten welche im Bestand auch teils ausgeübt werden, z.B. Wohngebäude, Geschäfts- und Bürogebäude, Schank- und Speisewirtschaften sowie sonstige Gewerbebetriebe, sollen auch künftig zulässig bleiben. Bisher zulässige Nutzungen wie Einzelhandel, Vergnügungsstätten und Tankstellen sollen aber auch hier ausgeschlossen werden, da sie für die geplante Gebietsentwicklung nicht zielführend sind. Entgegen des Ausschlusses von Wohnnutzung in den anderen Gebieten soll in diesem Teil des Plangebietes das Wohnen weiterhin zulässig sein. Dies ist erforderlich, um die bestehenden Wohngebäude, mit dessen Verbleib hier langfristig zu rechnen ist, planungsrechtlich abzusichern. Weiterhin haben auch die schalltechnischen Untersuchungen ergeben, dass eine Wohnnutzung hier zulässigerweise planbar ist. Auch wenn mit einem längerfristigen Verbleib der bestehenden Wohngebäude zu rechnen ist, sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen geschaffen werden, um die bestehende kleinteilige Bebauung bei Aufgabe einer oder mehrerer Grundstücke einer großformatigeren Bebauung zuführen zu können. Vergleichbar den benachbarten SO 1 sowie MU 2 kann hier eine Bebauung mit mind. drei und max. vier Vollgeschossen entstehen. Demfolgend wurde auch die hier bisher zulässige GFZ von 0,9 deutlich auf 2,0 erhöht. Damit ist gewährleistet, dass Areal auch südlich der Lokhalle durch eine den Standort prägende, großformatige Bebauung abgeschlossen werden kann und eine entsprechend ausgeglichene städtebauliche Situation entsteht.
Die an die Baugebiete anschließenden öffentlichen Verkehrsflächen werden im vorliegenden Bebauungsplan planungsrechtlich abgesichert. Die Zulässigkeit von Grundstückszu- und Abfahrten wurde gem. des Bestands sowie unter Berücksichtigung bekannter Planungen (Hotelstandort) auf entsprechende Bereich reduziert festgesetzt. Damit sollen gerade potentiell konfliktträchtige Bereiche (Kurven, Abbiegespuren, Überwege) von Zufahrtsbereichen freigehalten werden. Entlang der Groner Landstraße erstreckt sich die Verkehrsfläche gegenüber ihrem Bestand geringfügig erweitert auch auf private Grundstücksflächen (Groner Landstraße 24 u. 32 sowie das Hotelgrundstück). Gemäß dem Klimaplan Verkehrsentwicklung ist dieser Abschnitt der Groner Landstraße eine wichtige Alltagsverbindung im Fußwegenetz sowie Bestandteil einer Hauptroute (Groner Landstraße / Posthof / Kasseler Landstraße) im Radverkehrsnetz. Der Radweg ist für die ihm zukommende Funktion mit einem Meter Breite jedoch nicht angemessen ausgelegt. Mit der Verbreiterung der Verkehrsfläche soll die Möglichkeit zum Ausbau und der Verbesserung der Radwegesituation geschaffen werden.
Bisheriges Planverfahren Der Verwaltungsausschuss hat am 08.05.2017 den Aufstellungsbeschluss für die vorliegende Änderung des Bebauungsplans gefasst (vgl. Allris-Vorlage FB61/1412/17). Die Bekanntmachung des Beschlusses erfolgte am 04.07.2017 ortsüblich im Amtsblatt der Stadt Göttingen. Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 1 BauGB erfolgte vom 05.07.2017 bis 19.07.2017. Am 12.07.2017 wurde eine Bürgeranhörung durchgeführt, zu der jedoch niemand erschienen ist. Die frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. § 4 Abs. 1 BauGB erfolgte mit Schreiben vom 24.07.2017 über die Dauer eines Monats.
Den Auslegungsbeschluss der vorliegenden Änderung des Bebauungsplans hat der Verwaltungsausschuss am 26.02.2018 gefasst (vgl. Allris-Vorlage FB61/1516/18-1). Die Bekanntmachung des Beschlusses erfolgte am 08.03.2018 ortsüblich im Amtsblatt der Stadt Göttingen. Die öffentliche Auslegung des Bebauungsplans gem. § 3 Abs. 2 BauGB erfolgte vom 19.03.2018 bis 18.04.2018. Die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. § 4 Abs. 2 BauGB erfolgte mit Schreiben vom 20.03.2018 über die Dauer eines Monats.
Mit Schreiben vom 03.05.2018 wurde eine erneute Beteiligung gem. § 4a Abs. 3 BauGB durchgeführt. Die erneute Beteiligung wurde erforderlich, da vorgesehen ist die textliche Festsetzung 4.2 zum passiven Lärmschutz zu ergänzen (vgl. Abschnitt Änderungen zum Satzungsbeschluss). Da diese Änderung nur die jetzige Grundstückseigentümerin betrifft, konnte die Beteiligung auf diesen beschränkt werden. Da der Sachverhalt dem Betroffenen bekannt war und die Änderung in Abstimmung mit diesem erfolgte, konnte die Frist zur Stellungnahme angemessen bis zum 14.05.2018 verkürzt werden. Die Beteiligte stimmte der Änderung zu und brachte keine weiteren Einwände oder Anregungen vor.
Abwägung der Stellungnahmen Seitens der beteiligten Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange wurden lediglich Hinweise vorgebracht. Abwägungsrelevante Bedenken oder Anregungen wurden nicht vorgetragen. Die Seitens der Öffentlichkeit vorgebrachten Stellungnahmen beziehen sich im Wesentlichen auf das Eckgrundstück Groner Landstraße / Carl-Zeiss-Straße (Standort des geplanten Hotels). Die Bebauung des Grundstücks wird aufgrund von Beeinträchtigungen verschiedener Schutzgüter kritisch gesehen. Beispielhaft sind hier zu nennen: der Verlust der Fläche als Bestandteil des Leinegrünzugs und dessen Erholungsfunktion; die Bedeutung der Fläche als Retentionsraum bei Hochwasserereignissen, der Verlust des prägenden Vegetationsbestands mit negativen Auswirkungen auf die Biodiversität sowie Verschmälerung der Frischluftschneise „Grünzug Leinaue“ durch mehrgeschossige Bebauung. Weiterhin wird eine Lichtverschmutzung und Verlärmung der Leineaue befürchtet sowie die Festsetzung der Kompensationsmaßnahmen auf Flächen ohne räumlichen Bezug zur Eingriffsfläche kritisch gesehen. Auch wird die Festsetzungen von Maßnahmen (z.B. Dach- und Fassadenbegrünung) angeregt, mit denen die vorgenommenen Eingriffe gemindert werden könnten.
Die Abwägung der Stellungnahmen ist der Anlage „Bescheidung der Anregungen“ zu entnehmen.
Änderungen zum Satzungsbeschluss Zum Entwurf des Bebauungsplans wurde ein schalltechnisches Gutachten (s. Anlage) erarbeitet, welches u.a. die Emissionssituation im Bereich der Lokhalle anhand verschiedener Betriebssituationen und deren Wirkung auf das Plangebiet ermittelt hat. Hieraus wurden entsprechende Festsetzungen und Hinweise abgeleitet. Einer dieser Betriebssituationen wird nach Aussage der GWG Göttingen als Betreiberin der Lokhalle weniger häufig stattfinden, als in o.g. Gutachten angenommen. Daher wurde die 1. Ergänzung des schalltechnischen Gutachtens (s. Anlage) erarbeitet welches aufzeigt, dass die Betriebssituation „Messetage außen“ nun als seltene Ereignisse gem. TA-Lärm betrachtet werden können und sich die Immissionssituation am Standort des geplanten Hotels damit günstiger darstellt. Hieraus resultierend wurde die textliche Festsetzung 4.2 zum passiven Schallschutz sowie das entsprechende Kapitel der Begründung (A.7.1) ergänzt. Dies stellt eine maßgebliche Änderung gem. § 4a Abs. 3 BauGB dar, welche jedoch nicht die Grundzüge der Planung berührt. Damit konnte die erneute Beteiligung auf die betroffene Grundstückseigentümerin beschränkt werden. Dies erfolgte mit Schreiben vom 03.05.2018 (s. Abschnitt bisheriges Planverfahren). Mit der Ergänzung der Festsetzung werden die in der Fassung des Auslegungsbeschlusses aufgeführten Hinweise zum Schallschutz (Hinweise 1 und 2) entbehrlich und entfallen künftig. Hierbei handelt es sich nicht um eine maßgebliche Änderung des Bebauungsplans i.S. § 4a Abs. 3 BauGB. Eine erneute öffentliche Auslegung oder Beteiligung der Behörden oder sonstiger Träger öffentlicher Belange ist daher nicht erforderlich.
In der Begründung der Vorlage zum Auslegungsbeschluss (vgl. Allris-Vorlage FB61/1516/18-1) wurde darauf hingewiesen, dass für das Grundstück des geplanten Hotels, auf dem ehemals die Wäscherei Frauenlob ansässig war, ein Altlast-Anfangsverdacht vorliegt der einer weiteren Überprüfung bedurfte. In einer hierzu durchgeführten orientierenden Altlastuntersuchung (s. Anlage) wurden Schadstoffe (leichtflüchtige halogenierte und aromatische Kohlenwasserstoffe) festgestellt. Dies jedoch in Konzentrationen unterhalb der sog. Geringfügigkeitsschwellenwerte. Weiterhin bestehen auf dem Grundstück Belastungen durch polycyclische aromatische Kohlenwasserstoffe (PAK), die aber aufgrund der geplanten Festsetzung als Sondergebiet nicht als altlastenrelevant einzustufen ist. Eine Kennzeichnung des betroffenen Grundstücks als Fläche, deren Böden erheblich mit umweltgefährdenden Stoffen belastet ist (§ 9 Abs. 5 Nr. 3 BauGB) ist daher nicht erforderlich. Im Bebauungsplan wurden Hinweise auf diese Sachverhalte aufgenommen und das entsprechende Kapitel der Begründung (A.7.2) sowie der Umweltbericht gemäß den Untersuchungsergebnissen ergänzt.
Von beteiligten Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange wurde teils auf Sachverhalte und Vorschriften hingewiesen, welche jedoch nicht Regelungsinhalt der Bauleitplanung sind. Diese wurden als Hinweise in den Bebauungsplan aufgenommen.
Bei der Aufnahme von Hinweisen handelt es sich nicht um maßgebliche Änderungen oder Ergänzung des Bebauungsplans i.S. § 4a Abs. 3 BauGB. Eine erneute öffentliche Auslegung oder Beteiligung der Behörden oder sonstiger Träger öffentlicher Belange ist daher nicht erforderlich.
Verhältnis zum Flächennutzungsplan Der im August 2017 rechtskräftig gewordene Flächennutzungsplans 2017 der Stadt Göttingen stellt im Bereich des geplanten SO 1 eine Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Parkanlage“ dar. Die anderen Flächen des Geltungsbereichs des vorliegenden Bebauungsplanentwurfs sind im Wesentlichen als gemischte Baufläche gem. § 1 Abs. 1 Nr. 2 BauNVO dargestellt.
Gem. § 8 Abs. 2 BauGB ist der Bebauungsplan aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln. Für die Festsetzung der geplanten Urbanen Gebiete (MU 1, MU 2) ist diese Voraussetzung gegeben, nicht jedoch für die beiden festgesetzten Sonstigen Sondergebiete gem. § 11 BauNVO, welche den Darstellungen des Flächennutzungsplans widersprechen. Die hierfür erforderliche 1. Änderung des Flächennutzungsplans „Groner Landstraße / Carl Zeiss-Straße“ wurde im Parallelverfahren gem. § 8 Abs. 3 BauGB durchgeführt. Der Feststellungsbeschluss der 1. Änderung soll parallel zu vorliegender Beschlussvorlage gefasst werden (vgl. Allris-Vorlage FB61/1558/18).
Finanzielle Auswirkungen:
Nein
Xsiehe Anlage
Anlagen:
*Die Anlage ist aufgrund des Umfangs nicht der Druckversion der Vorlage beigefügt. Sie ist jedoch im Ratsinformationssystem ALLRIS als Anlage hinterlegt und kann beim Fachdienst Stadt- und Verkehrsplanung eingesehen werden. **Die Anlage ist aufgrund des Umfangs nicht der Druckversion der Vorlage beigefügt. Sie ist jedoch im nicht öffentlichen Bereich des Ratsinformationssystem ALLRIS als Anlage hinterlegt und kann vom berechtigten Personenkreis beim Fachdienst Stadt- und Verkehrsplanung eingesehen werden.
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