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Betreff: Die Konzeptvergabe als Instrument des kommunalen Grundstücksverkehrs
- Vorstellung des Entwurfes der Konzeptvergabe für das Baugebiet "Zimmermannstraße"- in Weende-
Status:öffentlichVorlage-Art:Beschlussvorlage/sonstige Vorlage
Federführend:61-Fachbereich Planung, Bauordnung und Vermessung   
Beratungsfolge:
Ausschuss für Bauen, Planung und Grundstücke Entscheidung
22.02.2018 
19. öffentliche/nichtöffentliche Sitzung des Ausschusses für Bauen, Planung und Grundstücke zur Kenntnis genommen   
08.03.2018 
20. öffentliche/nichtöffentliche Sitzung des Ausschusses für Bauen, Planung und Grundstücke geändert beschlossen   
Ortsrat Weende/Deppoldshausen Anhörung
15.03.2018 
12. öffentliche/nichtöffentliche Sitzung des Ortsrates Weende/Deppoldshausen ungeändert beschlossen   
Verwaltungsausschuss

Beschlussvorschlag
Sachverhalt
Finanzielle Auswirkungen
Anlage/n

Beschlussvorschlag:

Der als Anlage beigefügte Entwurf einer Konzeptvergabe für eine unbebaute Teilfläche in Weende an der „Zimmermannstraße“ wird zustimmend zur Kenntnis genommen.

 

Die Verwaltung wird beauftragt, die Vergabe in der dort beschriebenen Weise vorzunehmen. 

 

 

Begründung:

 

(geändert durch Beschlussfassung des Ausschusses für Bauen, Planung und Grundstücke v. 08.03.18)

(Korrektur vom 06.04.2018)

 

Die im kommunalen Grundstücksverkehr zumeist durchgeführte Vergabe nach Höchstpreis, führt häufig zu Einbußen in der städtebaulichen Qualität der dringend benötigten Wohnbauprojekte. Um dem entgegen zu wirken, ist eine verstärkte Anwendung von Konzeptvergaben vorgesehen.

 

Die Stadt Göttingen hat mit dem Instrument der Konzeptvergabe bereits gute Erfahrungen gemacht (Klosterhof 2003 in Weende), daher soll neben dem Grundstück am „Greitweg Nord“ in Grone, auch eine städtische Teilfläche des künftigen Baugebiets an der „Zimmermannstraße“ im Rahmen der Konzeptvergabe vergeben werden. Dabei handelt es sich um eine nordwestlich der Straße „Am Klausberge“ liegende Freifläche, die, geprägt durch die umgebende Wohnbebauung, als Wohnpotenzialfläche im Flächennutzungsplan ausgewiesen ist. Der Bebauungsplanentwurf sieht für die Fläche zunächst eine Errichtung von ca. 50 Wohneinheiten vor. Allerdings wird derzeit geprüft, ob der Geltungsbereich der Konzeptvergabe noch um die östlich angrenzende, in Privateigentum stehende Freifläche erweitert werden kann. Bestenfalls käme dann auch eine Bebauung mit bis zu 80 Wohneinheiten in Frage. Im Falle dessen, würden die nachfolgend dargestellten zu erzielenden Kriterien der Konzeptvergabe sowie die planungsrechtlichen Vorgaben entsprechend angepasst bzw. die erforderlichen Vorlagen den zuständigen Gremien zur Beratung vorgelegt werden.

 

Unabhängig von der Größe des Vergabegebiets, sieht der Entwurf der Konzeptvergabe derzeit folgende, unterschiedlich gewichtete Bausteine vor, in welchen die Bieter verschiedenste Forderungen zu erfüllen haben:

 

Baustein I: Wohnungspolitische Kriterien (max. 38 190 Punkte)

-          Anteil des bezahlbaren Wohnraums mit entsprechenden Bindungsfristen

-          Wohnflächenangebot: Ein, die mind. Gesamtwohnfläche i. H. v. 4.500 m² überschreitendes Wohnflächenangebot wird zusätzlich mit einer höheren Punktezahl bewertet.

 

Baustein II: Image & Wohnformen (max. 15 75 Punkte)

-          Anteil an barrierefreien und behindertengerechten Wohnungen

-          Vielfalt der Wohntypen- und größen

 

Baustein III: Städtebauliche Qualität (max. 22 110 Punkte)

-          Freiraumkonzept: Qualitative und offene Gestaltung der Außenanlagen, Einbindung von Wege- ,Spiel- und Quartiersflächen sowie funktionale & gestalterische Integration der für das Baugebiet erforderlichen Regenrückhaltemaßnahmen.

-          Verkehrs- und Erschließungskonzept: Qualität der inneren Erschließung, mind. 50% der erforderlichen Stellplätze sind in einer Tiefgarage angeordnet

-          Bebauungskonzept: Anordnung / Ausrichtung der Gebäude im Hinblick auf Belichtung, Besonnung sowie unter Berücksichtigung der im Klimagutachten formulierten Vorgaben.

-          Ortsbild und Ortsrandgestaltung, insbesondere der Übergang zur Landschaft und das Identifikationspotential zur umgebenden Bebauung

-          Gestaltung der Baukörper, Fassadengestaltung und Materialien


Baustein IV: Ökologische, energetische und verkehrliche Kriterien (max. 11 55 Punkte)

-          Vorlage eines Klimaschutzkonzeptes, das sowohl Maßnahmen zur Verringerung

der Wärmebelastung als auch zur Dach,- und Fassadenbegrünung vorsieht sowie

den Einsatz erneuerbarer Energien fördert.

-          Vorlage eines Mobilitätskonzeptes, das Maßnahmen zur Förderung stadtverträglicher Mobilität (u. a. Fahrradstellplätze, E-Mobilität) vorsieht.

 

Baustein V: Preiswettbewerb (insg. 14 70 Punkte, max. 10 50 erzielbare Punkte.)

-          Stimmt der Erwerber der Möglichkeit zu, das Grundstück im Rahmen eines Erbbaurechtsvertrages zu übernehmen, wird dieses mit 50 Pkt. bewertet

-          Im Falle dessen, dass der Bewerber einen Ankauf der Möglichkeit eines Erbbaurechtsvertrages vorzieht, wird das, den noch zu definierenden Mindestkaufpreis am höchsten übersteigende Gebot mit 20 Punkten bewertet.

 

Im Fokus der Entwicklung steht eine positive Durchmischung der Wohnbevölkerung im Quartier. Demzufolge ist der Baustein I - die wohnungspolitischen Kriterien - mit 38 190 möglichen von insgesamt max. 96 480 erzielbaren Punkten am höchsten gewichtet. Mithilfe dieses Kriteriums sollen mind. 30% der zu errichtenden Wohnungen als bezahlbarer Wohnraum ausgewiesen werden. Dieser geforderte Mindestanteil soll sich, analog zu der Niedersächsischen Landesförderung, zu mind. 15% aus mietpreisgebundenem Wohnraum für untere Einkommensgruppen mit Wohnberechtigungsschein (derz. Mietobergrenze 5,60 €/qm, Bindungsfrist mind. 20 Jahre) und zu mind. 15% aus mietpreisgebundenem  Wohnraum für mittlere Einkommensgruppen mit Wohnberechtigungsschein (derz. Mietobergrenze 7,00 €/m²) zusammenzusetzen. Für zuletzt genannten Anteil kann die Landesförderung für Berechtigte i. S. v. § 5 Abs. 2 Nr. 2 der Verordnung zur Durchführung des Niedersächsischen Wohnraumfördergesetzes (DVO-NWoFG) (mithin für Personen mit einem Einkommen oberhalb der Einkommensgrenzen nach § 3 Abs. 2 DVO-NWoFG) in Form eines zinslosen Darlehens über eine Bindungsfrist von 20 Jahren in Anspruch genommen werden oder es erfolgt eine freie Finanzierung ohne Landesförderung mit einer Bindungsfrist von 10 Jahren. Grundsätzlich gilt, je länger die Bindungsfristen und je höher die Anteile des bezahlbaren Wohnraums, desto mehr Punkte werden vergeben. Um dabei auch eine möglichst hohe Anzahl an Wohneinheiten zu generieren, sieht Baustein I es mit dem Kriterium 1.3.1 vor, dass das Wohnflächenangebot, dass die geforderte Mindestgesamtwohnfläche i. H. v. 4.500 m² am höchsten übersteigt mit zusätzlichen 8 40 Punkten bewertet wird. Die gegenüber der höchsten angegebenen Gesamtwohnfläche niedrigeren Wohnflächenangebote werden dann jeweils zur Höchstangabe interpoliert und mit der entsprechenden Punktzahl versehen

 

Neben den sozialen Aspekten wird mit der Konzeptvergabe weiterhin Wert auf behinderten- und altengerechten Wohnraum sowie auf einen ansprechenden Wohnungsmix gelegt. Gemäß der Niedersächsischen Bauordnung (NBauO) müssen in Gebäuden mit mehr als vier Wohneinheiten, die Wohnungen eines Geschosses barrierefrei erreichbar und nutzbar sein. Zusätzlich sollen in dem vorliegenden Konzept -über die üblichen Bestimmungen der NBauO hinaus- mind. 4% des Gesamtwohnungsbestands barrierefreie Wohneinheiten, jedoch mind. zwei weitere Wohneinheiten barrierefrei und uneingeschränkt mit dem Rollstuhl nutzbar (s. dazu DIN 18040-2) sein. Diese Maßgaben sind vor dem Hintergrund einzuhalten, dass ein Konzept vorgelegt wird, das auf eine Konzentration von Wohnungstypen- und Größen verzichtet, sondern vielmehr eine nutzerfreundliche Vielfalt an Ein- und Mehrzimmerwohnungen bietet. Sollte ein Bieter wider Erwarten dabei jedoch eine offensichtliche Monokultur eines Wohnungsspektrums -z. B. überwiegend Ein-Zimmer-Apartments- vorsehen, führt dieses, trotz etwaigen Erreichens der zur Teilnahme am Verfahren erforderlichen Mindestpunkteanzahl i. H. v. 70 300 Punkten, automatisch zum Verfahrenssauschluss, da damit einer der bedeutendsten Grundsätze des Baugebiets nicht erreicht werden würde.

 

Das Baugebiet befindet sich in einem klimatisch sensitiven Bereich. Um eine Beeinträchtigung des Kleinklimas zu minimieren, ist eine offene und aufgelockerte, vier- bis max. fünfgeschossige Bauweise mit einem Gesamtversiegelungsgrad von 40% und einer max. GFZ von 1,2 zu wählen. Statt einer geschlossenen Randbebauung sind die Gebäude strömungsparallel in Nordost-Südwestrichtung auszurichten. Gleichzeitig ist darauf zu achten, dass die Abstandsflächen (inkl. Hausgärten und Erschließungsstraßen) eine ausreichende Tiefe aufweisen. Diese Merkmale und das Erfordernis einer offen gestalteten Freiflächenplanung beinhaltet Baustein III. Wobei besonderer Wert auf die Gestaltung der Außenanlagen gelegt wird, in denen neben den erforderlichen Erschließungsanlagen auch Gemeinschaftsräume in Form von Quartierstreffpunkten und Spielflächen für Kinder unterzubringen sind. Zur Darlegung dieser Qualitäten ist ein Freiraumkonzept unter Beteiligung eines Freiraumplaners wünschenswert. Damit die Freiflächen für die Anwohner nutz- und erlebbar sind, sollte das Freiflächenkonzept idealerweise durch ein Erschließungs- und Verkehrskonzept des Baugebiets ergänzt werden. Damit der ruhende Verkehr die Freiräume dabei nicht dominiert, sind mindestens 50 % der notwendigen Stellplätze in Tiefgaragen unterzubringen.

 

Die zuvor dargestellten Merkmale sind vor dem Hintergrund zu berücksichtigen, dass eine städtebauliche Konzeption eingereicht wird, die sich mit den topographischen und freiräumlichen Gegebenheiten des Geländes auseinandersetzt und einen Bezug zu dem benachbarten Gebäudebestand herstellt. Zuletzt genannter Punkt ist insbesondere vor dem Hintergrund von Bedeutung, da auf dem westlich angrenzenden Nachbargrundstück zeitnah die Umsetzung von weiteren Geschosswohnungsbauten geplant ist, die allerdings nicht Bestandteil der Konzeptvergabe sind. Darüber hinaus ist durch eine ansprechende Architektur und Fassadengestaltung sicherzustellen, dass sich die Neubauten ideal in das soziale Umfeld einfügen und ein hohes Identifikationspotenzial der Bewohner mit dem Bauvorhaben erreicht wird.

 

Auch die ökologischen Gesichtspunkte nehmen mit Baustein IV einen großen Stellenwert ein. In Bezug auf die klimatischen Bedingungen der Fläche, ist ein Klimaschutzkonzept einzureichen, dass die zum Erhalt der kleinklimatischen Bedingungen erforderlichen Maßnahmen i. S. des Bausteines III aufgreift und gleichermaßen weitere klimaverbessernde Optionen (u. a. Dach- und Fassadenbegrünung) sowie den Einsatz erneuerbarer Energien fördert. Zur Ergänzung des Erschließungs- und Verkehrskonzeptes, ist ferner die Vorlage eines Mobilitätskonzeptes wünschenswert, das zur Steigerung der stadtverträglichen Mobilität verschiedene Maßnahmen, wie u. a. die Einrichtung ausreichender Fahrradstellplätze oder auch innovative Vorschläge wie E-Mobilität, beinhaltet.   

 

Die übrige Erschließung des Baugebietes soll über die Zimmermannstraße erfolgen, die zu diesem Zweck nach Osten verlängert werden soll. In diesem Zuge sind demnach Straßen- und Kanalausbauarbeiten erforderlich, die der Bieter auf eigene Kosten vorzunehmen hat. Dabei ist insbesondere zu beachten, dass die innere Erschließung des Baugebiets privater Natur ist und dem Bieter obliegt. Dazu zählt insbesondere die Schaffung funktionaler Regenrückhaltemaßnahmen auf dem Vergabegrundstück, die sich idealerweise gestalterisch in die Freiflächenplanung einfügen sowie der Ausbau einer Schmutzwasserleitung. Zur Regelung der vorgenannten Maßnahmen strebt die Stadt Göttingen den Abschluss eines städtebaulichen Vertrages an, der den Ausbau des Straßenverlaufs, abhängig von der eingereichten städtebaulichen Konzeption des jeweiligen Bieters, unter Einhaltung städtischer Ausbaustandards, vorsieht.

 

Die Konzeptvergabe wird im Rahmen eines Exposés veröffentlicht, welches neben den zuvor genannten Ziel- und Ausschlusskriterien die maßgeblichen, einzuhaltenden planungsrechtlichen Vorgaben sowie allgemeine Verfahrenshinweise enthält. Um die im Exposé dargestellten Angaben zu ergänzen, ist ferner die Durchführung einer Informationsveranstaltung zu Verfahren und Baugebiet beabsichtigt, in deren Rahmen sich potentielle Bieter umfassend informieren können.

 

Darauffolgend haben potentielle Interessenten binnen einer gewissen Frist die Möglichkeit  ein Konzept gem. der beschriebenen Kriterien einzureichen. Die erreichte Gesamtpunktzahl i. H. v. 90 450 bzw. max. 96 480 Punkten ist abhängig von der durch den Bieter favorisierten Erwerbsart, die er mit Konzeptabgabe in Form einer Erwerbsbekundung bei der Stadt Göttingen angibt (eine Kumulation ist nicht möglich). Hier offeriert sich dem Bieter entweder die Möglichkeit, das Grundstück i. R. eines Erbbaurechtsvertrages zu städtischen Konditionen (Erbbauzins u. Laufzeit) zu übernehmen, in diesem Fall würde der Bieter 10 50 zusätzliche Punkte (=max. 96 480 Punkte) erhalten, oder er erwirbt das Grundstück i. R. eines Kaufvertrages. In zuletzt genanntem Fall würde das Gebot, dass das den noch zu definierenden Mindestkaufpreis am höchsten übersteigt mit 4 20 statt 10 50 Punkten (=max. 90 450 Pkt.) in die Endbewertung einfließen. Dabei sind zur Teilnahme am Verfahren mind. 70 300 Punkte in den Bausteinen I-IV zu erzielen, maximal können 96 480 Punkte erreicht werden. Die Konzepte werden dann in Reihenfolge ihrer erreichten Punktzahl den zuständigen Gremien zur Entscheidung vorgelegt. Nach Entscheidung des Rates ist binnen einer Monatsfrist ein Kaufvertrag über das Grundstück zu schließen, der die mit dem vorgelegten Konzept einzugehenden Bedingungen über ein Wiederkaufsrecht -zugunsten der Stadt Göttingen- sichert.

 

 

 

 

Finanzielle Auswirkungen:

 

xNein

 

siehe Anlage

 

Die konkreten finanziellen Auswirkungen können erst bei einem konkreten Verkaufsbeschluss benannt werden.

 

 

 

Anlagen:

Lageplan

Bewertungsmatrix

 

 

Anlagen:  
  Nr. Status Name    
Anlage 1 1 öffentlich Konzeptvergabe_Bewertungsmatrix Zimmermannstraße - 2018-03-09 (Änderungsantrag) (239 KB)      
Anlage 2 2 öffentlich Anlage Plan VO (201 KB)      
Anlage 3 3 öffentlich Konzeptvergabe_Bewertungsmatrix Zimmermannstraße - 2018-03-09 (Änderungsantrag) - korrigierte Fassung vom 2018_04_06 (376 KB)      
 
 

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