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3. öffentliche/nichtöffentliche Sitzung des Bau- und Planungsausschusses
TOP: Ö 4
Gremium: Ausschuss für Bauen, Planung und Grundstücke Beschlussart: (offen)
Datum: Do, 25.01.2007 Status: öffentlich/nichtöffentlich
Zeit: 16:00 - 20:35 Anlass: Ordentliche Sitzung
 
Wortprotokoll
Beschluss

Herr Dienberg führt aus, dass die wohnungswirtschaftliche Prognose des Pestel-Institutes den Zeitraum bis 2020 umfasse

Herr Dienberg führt aus, dass die wohnungswirtschaftliche Prognose des Pestel-Institutes den Zeitraum bis 2020 umfasse. Dieses Gutachten sei Bestandteil der Arbeiten zum städtebaulichen Leitbild.

 

Herr Günther erläutert, dass es Ziel der Untersuchung gewesen sei, zu ermitteln, welche Baulandflächen in welcher Qualität und zum welchem Preis benötigt würden. Durch ein nachfrageorientiertes wohnungswirtschaftliches Angebot sollten die bisherigen Abwanderungstendenzen aus der Stadt ins Umland möglichst unterbunden werden. Hierzu seien zunächst die Stärken und Schwächen der Stadt zu evaluieren gewesen.

 

Insgesamt seien 328 Haushalte befragt worden (187 Zuzüge, 110 Fortzüge, 31 Umzüge innerhalb des Stadtgebietes); damit bewege sich die Erhebung in einer Größenordnung, die zu belastbar repräsentativen Ergebnissen führe. Studenten seien in diese Befragung nicht einbezogen worden, da diese Gruppe eine sehr spezifische Wohnungsnachfrage repräsentiere.

 

Sodann erläutert Herr Günther die Wanderungsbewegungen im Detail.

 

Auffallend sei, dass bei den Zugezogenen ein vergleichsweise hoher Bildungsstand habe festgestellt werden können. Bei den Zuzügen handele es sich in der Regel entweder um sehr kleine oder sehr große Haushalte.

 

Ein wichtiges Ergebnis sei ferner, dass die Wohnortqualität in Göttingen nicht nur in der Einschätzung der Um- und Zugezogenen, sondern auch aus Sicht der Fortgezogenen als ausgesprochen gut beurteilt werde. Gerade bei den Zugezogenen liege der Interessenschwerpunkt im kulturellen Bereich. 

 

Derzeit stellten die Familienhaushalte den größten Anteil an der Gruppe der Fortzügler; allerdings würden auch in dieser Gruppe nur etwa 60 % in eine eigene Liegenschaft ziehen. Als häufigster Grund für einen Fortzug werde die Veränderung der Haushaltsgröße angegeben. Hinzu komme ein Interesse an naturnahem Erholungsraum.

 

Bis vor wenigen Jahren seien noch rd. 30% des im gesamten Kreisgebietes erstellten Wohnraumangebotes in 1- und 2-Familienhäusern in der Stadt Göttingen erstellt worden; mittlerweile sei dieser Wert auf 20 % abgesunken. Obschon ausreichende Flächen zur Verfügung stünden, bestehe in Göttingen offensichtlich kein attraktives Preis-/Leistungsverhältnis. So betrage der Baulandpreis im Umland z.T. weniger als die Hälfte des Göttinger Preises.

 

Im Bereich der 1- und 2-Familienhäuser werde es aufgrund des demographischen Wandels zu einem deutlichen Nachfrageausfall kommen. Zudem werde die Zahl der 30- bis 45-Jährigen in Göttingen zwar im Verhältnis zum übrigen Kreisgebiet weniger - aber immer noch deutlich – sinken.

 

Die Untersuchungsergebnisse führten zu folgenden Schlussfolgerungen:

  • Insgesamt würden bis zum Jahr 2020 etwa 1.100 Grundstücke für 1- Familienhäuser benötigt. Davon müsste rd. die Hälfte im unteren Preissegment als unmittelbare Konkurrenz zum Umland bereitgestellt werden. Dabei solle die Entwicklung entsprechender Flächen jeweils zur Hälfte in „zentralen“ und in „randzentralen“ Lagen erfolgen; Reihen- und Doppelhäuser würden sich i.d.R. nur in eher zentralen Lagen vermarkten lassen.
  • Im Bereich des Geschosswohnungsbaus sei das Mietniveau derzeit noch zu gering, als dass sich Investitionen in einem angemessenen Zeitraum amortisierten. Mittelfristig (2012/ 2013) werde die Nachfrage jedoch wieder steigen; dies gelte insbesondere für Seniorenwohnungen.

 

Im Ergebnis würden im Untersuchungszeitraum insgesamt rd. 50 ha Wohnbaufläche für Einfamilienhäuser in dezentralen und peripheren Lagen, rd. 25 ha für Doppel- und Reihenhäuser in zentralen Lagen und rd. 25 ha für Geschosswohnungsbau benötigt. Dies entspreche rd. 80 neuen Häusern pro Jahr. Es sei allerdings erforderlich, vorbenannte Flächen über das Stadtgebiet zu verteilen; großflächige Neubaugebiete – zumal in peripherer Lage – würden nicht mehr benötigt.

 

Auf Nachfrage von Herrn Holefleisch erläutert Herr Günther, dass die große Zahl der Berufspendler grundsätzlich ein Potential für den Zuzug nach Göttingen darstellten, aber ein solcher Zuzug derzeit wegen der hohen Grundstückspreise in der Stadt i.d.R. nicht realisiert werde. Zudem verfüge die Mehrzahl der Einpendler aus dem ländlichen Umfeld bereits über Wohneigentum, welches sie in der Regel nicht aufgeben würden bzw. vor der Schwierigkeit stünden, dieses angemessen zu vermarkten.

 

Herr Wedrins bittet um Auskunft, ob auch die Fluktuation in den bestehenden Baugebieten in die Prognosedaten eingeflossen sei; Herr Günther bejaht dies. Hierbei handele es sich i.Ü. auch nicht um ein spezifisches Göttinger Problem; es sei allgemein zu beobachten, dass die Erstbezieher von älteren Neubaugebieten diese langsam verließen. Solcher Wohnraum entspreche jedoch häufig nicht der Nachfrage, so dass selbst bei Leerstand von Wohnraum eine Nachfrage nach Neubauten bestehe.

 

Auf Nachfrage von Herrn Semmelroggen ergänzt Herr Dienberg, dass der benannten Flächenbedarf von insgesamt 100 ha auch noch nicht belegte Flächen in bereits existierenden Baugebieten beinhalte. Insgesamt sei ein Mix aus unterschiedlichen Lagequalitäten und Preisen erforderlich.

 

Nach Ansicht von Herrn Arnold befinde sich die Stadt bereits auf dem richtigen Wege. Er verweise hierzu auf die Entwicklung von kleinräumigen Baugebieten in den Ortsteilen mit dem Ziel, preisgünstigen familiengerechten Wohnraum zu schaffen. Herr Wedrins ist der Meinung, dass für die Standortentscheidung eines Bauwilligen v.a. der Preis ausschlaggebend sei. Insofern komme Instrumenten wie dem Kinderbaulandbonus eine besondere Bedeutung zu.

 

Herr Wedrins bittet um Auskunft, ob die Stadt zur Umsetzung des Zieles „ländliches Wohnen in Stadtnähe“ nicht ein eigenes Flächenmanagement betreiben müsse. Herr Günther bejaht dies; die Stadt müsse verstärkt Flächen akquirieren – entweder durch Ankauf, oder durch vertragliche Regelungen.

 

Auf Nachfrage von Herrn Holefleisch versichert Herr Günther, dass die Prognosesicherheit des vorgestellten Gutachtens relativ groß sei. Auf Nachfrage von Herrn Henze ergänzt Herr Günther, dass der Wegfall entsprechender staatlicher Subventionen (Eigenheimzulage, Pendlerpauschale) zu einer sinkenden Nachfrage im Umland beitragen werde; dieser Effekt sei in der Prognose jedoch bereits berücksichtigt worden.

 

Herr Arnold bittet um Auskunft, ob auch Industriebrachen für eine Wohnbauentwicklung zur Verfügung stünden. Herr Günther erläutert, dass dieses Potential kaum nutzbar sei, da für eine Umnutzung i.d.R. erhebliche Altlastenaufwendungen erforderlich seien.

 

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Sodann unterbricht Herr Holefleisch die Beratung der Ausschussmitglieder, um Bürgerfragen i.S.v. § 43a (1) NGO zu diesem Tagesordnungspunkt zuzulassen.

 

Herr Götte fordert eine stärkere Nachverdichtung im Innenraum. Herr Dienberg verweist darauf, dass dies bereits erfolge. So gebe es mit dem Steritex-Areal, der Umnutzung des Bunsenstraßen-Quartieres und der Entwicklung des Baugebietes am Windausweg zahlreiche Beispiele für Innenverdichtung, Industriekonversion oder Nachnutzung im Gebäudebestand.

 

Die Nachfragen von Herrn Wiese zur Struktur der Baulandpreise und von Herrn Schmerse zur Nachfragestruktur im Bereich der Eigenheime beantwortet jeweils Herr Günther.

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