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40. öffentliche/nichtöffentliche Sitzung des Ausschusses für Bauen, Planung und Grundstücke
TOP: Ö 17
Gremium: Ausschuss für Bauen, Planung und Grundstücke Beschlussart: vertagt (zurückgestellt)
Datum: Do, 09.05.2019 Status: öffentlich/nichtöffentlich
Zeit: 16:00 - 22:42 Anlass: Ordentliche Sitzung
Raum: Sitzungsraum CHELTENHAM (118), Hiroshimaplatz 1 - 4, 37083 Göttingen (barrierefrei)
Ort:
FB66/0412/19 Vertragsübernahmevereinbarung "IWF"
   
 
Status:öffentlichVorlage-Art:Beschlussvorlage/sonstige Vorlage
Federführend:66-Fachbereich Tiefbau und Bauverwaltung (ehem. FB 60)   
 
Wortprotokoll
Abstimmungsergebnis
Beschluss

Herr Müller nimmt Bezug auf die mit der Ladung versandte Vorlage und stellt diese zusammenfassend vor. Aufgrund der durch den Verkauf des überwiegenden Teils des Vertragsgebietes eingetretenen vertraglichen Rechtsnachfolge sei nunmehr die WERTGRUND Wohnpartner 2 Gmbh & Co.KG aus München verpflichtet, den gesamten sozialen Wohnungsbau resp. bezahlbaren Wohnraum zu realisieren.

 

Wie im Ausschuss bereits mehrfach erläutert, habe die Verwaltung mit der WERTGRUND vereinbart, innerhalb der vertraglichen Frist nicht die Einreichung eines kompletten Bauantrages zu fordern, sondern lediglich das Stellen einer Bauvoranfrage. Damit seien die bisherigen vertraglichen Fristen überholt gewesen. Wie bereits in der vergangenen Sitzung mitgeteilt, habe die Verwaltung daher eine ergänzende Vereinbarung erarbeiten wollen, um eine neue Fristenregelungen zu treffen. Diese ergänzende Vereinbarung werde nunmehr vorgelegt. Hierzu liege parallel auch eine schriftliche Anfrage vor, die unter TOP 20 beantwortet werde. Die Fristenregelung werde nunmehr – insofern abweichend vom seinerzeitigen Städtebaulichen Vertrag – auch auf den bezahlbaren Wohnraum ausgedehnt; ursprünglich habe die Frist nur für den sozialen Wohnungsbau gegolten.

 

Frau Binkenstein kritisiert einen inhaltlichen Widerspruch im zweiten Absatz der Vereinbarung. Dort werde eingangs ausgeführt, dass die WERTGRUND „beabsichtige“, das Grundstück zu erwerben, während am Ende des Absatzes erklärt werde, der Eigentumsübergang sei mittlerweile erfolgt. Herr Müller erläutert, dass es sich hier um ein Büroversehen handele; nach erfolgtem Eigentumsübergang sei die Formulierung nicht konsequent angepasst worden. Der Fehler werde berichtigt werden.

 

Auf Nachfrage von Frau Binkenstein erläutert Herr Müller nochmals die geplante neue Fristenregelung im Detail. Insgesamt müssten für das gesamte Vertragsgebiet im Segment sozialer Wohnungsbau resp. bezahlbarer Wohnraum voraussichtlich 72 Wohnungen errichtet werden.

 

Frau Oldenburg möchte sichergestellt wissen, dass die seinerzeit vereinbarten Vertragsstrafen in unveränderter Höhe und unter den gleichen Voraussetzungen auch gegenüber dem neuen Investor gälten. Nach Auskunft von Herrn Müller sei dies gewährleistet.

 

Frau Binkenstein fordert, gegenüber der bisherigen Vorhabenträgerin eine Vertragsstrafe in Höhe von 2 Mio. EUR wegen Versäumens der Frist zur Einreichung von Bauanträgen festzusetzen. Dieser Betrag entspreche etwa einen Zehntel der für maximalen Vertragsstrafe für 72 Wohnungen. Die Einnahmen aus der Vertragsstrafe sollten dann für soziale Wohnbauprojekte in der Stadt Verwendung finden. Herr Müller gibt zu bedenken, dass – mit Zustimmung der Stadt – die Verpflichtung hinsichtlich des sozialen Wohnungsbaus resp. bezahlbarer Wohnraum auf die WERTGRUND übergegangen seien, und nur für diese seien verbindliche Fristen vereinbart worden. Insofern treffe das Fristerfordernis die bisherige Vorhabenträgerin gar nicht mehr, sondern bestenfalls die WERTGRUND. Frau Binkenstein entgegnet, dass die bisherige Vorhabenträgerin über die nach wie vor geltende gesamtschuldnerische Haftung heranzuziehen sei. Herr Dienberg verweist darauf, dass vor dem Hintergrund der anhängigen Normenkontrollanträge mit der WERTGRUND Einvernehmen dahingehend erzielt worden sei, dass es sinnvoll und geboten erscheine, zunächst nur eine Bauvoranfrage zu stellen. Schlussendlich bestehe auch ein Haftungsrisiko seitens der Stadt, wenn diese darauf beharre, einen Bauantrag zu stellen, ohne die Erfolgsaussichten des Normenkontroll­verfahrens abschätzen zu können. Herr Müller bittet hinsichtlich einer möglichen Vertragsstrafe zudem zu berücksichtigen, dass die Vertragsstrafe von max. 250 TEUR/ Wohnung ohnehin außergewöhnlich hoch sei; sie sei in diesem Umfang 2013 auch nicht auf Veranlassung der Verwaltung, sondern auf ausdrücklichen Wunsch der Politik im Vertrag verankert worden.

 

Herr Arnold, erklärt, die Argumentation der Verwaltung grundsätzlich nachvollziehen zu können. Ein Investor müsse sich auf die Aussagen der Verwaltung verlassen können. Es sei sicherlich wenig zielführend, hier eine Vertragsstrafe durchsetzen zu wollen; dies werde auf künftige Investoren eine abschreckende Wirkung zeitigen.

 

Herr Dr. Welter-Schultes sieht in der Absprache hinsichtlich der Fristenregelung eine Vertragsabweichung, die nach seinem Verständnis der Schriftform bedurft hätte. Herr Müller bittet zu berücksichtigen, dass der besonderen Situation hinsichtlich der anhängigen Normenkontrollanträge habe Rechnung getragen werden müssen; hier habe die Verwaltung im wohlverstandenen Interesse der Stadt und innerhalb ihrer Kompetenzen gehandelt. Derartige Rechtsnachfolgeverhandlungen seien das tägliche Geschäft der Verwaltung. Zudem solle ja gerade die heute vorgelegte Vereinbarung der Verschriftlichung einer aktualisierten Fristenregelung dienen. Herr Becker kritisiert, dass die anhängigen Normenkontrollanträge zumindest keine hinreichende Begründung für den Verkauf sein könnten, sonst könnte jeder Investor sich im Falle derartiger Verfahren schlicht durch Verkauf sämtlicher Verpflichtungen entziehen. Herr Dienberg erklärt, dass der ganz überwiegende Anteil der Bauleitpläne in Göttingen nicht in dieser Form beklagt werden würde. Insofern liege hier durchaus eine besondere Situation vor, der man auch Rechnung tragen müsse. Frau Binkenstein entgegnet, dass allen Beteiligten hätte klar sein müssen, dass hier Normenkontrollanträge eingereicht werden würden. Herr Müller erläutert, dass diese Fallkonstellation im seinerzeitigen Vertrag nicht hinreichend berücksichtigt worden sei, da derlei bislang auch noch keine Relevanz gehabt habe. In kommenden Verträgen werde man hier sicherlich künftig weitergehende Regelungen treffen. Zwar sei die Verwaltung stets bemüht, in derartigen Verträgen Regelungen für alle Eventualitäten zu treffen – nicht umsonst seien die Verträge in aller Regel sehr umfangreich – aber es könne nicht immer gelingen, alle Fallkonstellationen vorausschauend abzubilden.

 

Frau Binkenstein sieht in der erteilten Zustimmung zum Verkauf der Fläche den Willen der politischen Gremien missachtet. Herr Müller entgegnet, dass hierfür entsprechende Vorgaben zunächst hätten definiert werden müssen; dies sei nicht erfolgt. Die Verwaltung könne kaum antizipieren, dass ein Rechtsnachfolgethema aus Sicht der Politik bei einigen Investoren problematisch sei, und bei anderen nicht.

 

Herr Feuerstein ist der Auffassung, dass der Festsetzung einer Vertragsstrafe auch durchaus eine wichtige Symbolwirkung zukommen könne. Zumindest müsse aber verhindert werden, dass die Fläche für den sozialen Wohnungsbau resp. bezahlbaren Wohnraum neuerlich verkauft werde. Er habe bereits in den vergangenen Diskussionen im Ausschuss deutlich gemacht, dass er sich die Verankerung eines Vorkaufsrechtes in den vertraglichen Regelungen gewünscht hätte und bedaure es, dass eine solche Regelung seinerzeit nicht getroffen worden sei. Vor diesem Hintergrund rege er an, dass die Verwaltung die Gelegenheit der Vertragsübernahmevereinbarung nutze, und mit der WERTGRUND ein vertragliches Vorkaufsrecht vereinbare. Herr Müller sagt zu, entsprechende Verhandlungen aufnehmen zu wollen. (Anmerkung des Protokollanten: Die Verhandlungen haben – Stand 22.05.19 – erfolgreich abgeschlossen werden können; eine entsprechend überarbeitete (Änderungs-)vorlage könne dem Ausschuss in der Juni-Sitzung vorgelegt werden.)

 

Herr Dr. Welter-Schultes regt an, rechtlich prüfen zu lassen, ob hier Vertragsstrafen festgesetzt werden könnten oder nicht. Herr Müller erläutert, dass das Verstreichen der Frist mit ausdrücklicher Billigung der Stadt erfolgt sei, so dass alleine schon deshalb kein schuldhaftes Verhalten der WERTGRUND vorliege. Der bisherigen Vorhabenträgerin sei ebenfalls kein schuldhaftes Verhalten vorzuwerfen, da die strittige Fristenregelung ja ausschließlich bezügl. des sozialen Wohnungsbaus gelte, der soziale Wohnungsbau durch die eingetretene Rechtsnachfolge, der die Stadt zugestimmt habe, aber gar nicht mehr zu den Obliegenheiten der bisherigen Vorhabenträgerin gehöre. Frau Binkenstein will diese Argumentation nicht gelten lassen; schließlich habe die Verwaltung den Verzicht auf die Einhaltung der Frist nicht schriftlich erklärt. Herr Müller macht hierzu deutlich, dass es unerheblich sei, dass dieser Verzicht nicht nochmals mit einem gesonderten Schriftsatz erklärt worden sei, sondern lediglich im Rahmen des gemeinsamen Gespräches im September 2018; auch auf diese Zusage müsse sich der Investor verlassen können. Das eigentliche Interesse der Stadt müsse es doch sein, dass hier möglichst schnell Wohnraum geschaffen werde. Durch die von der Verwaltung vorgeschlagene veränderte Fristenregelung im Sinne der Drucksache werde es zu einer Verzögerung von wenigen Monaten – maximal von rd. einem Jahr – kommen. Einen voraussichtlich langwierigen Rechtsstreit hinsichtlich – nach fester Überzeugung der Verwaltung – rechtswidriger Vertragsstrafen zu führen werde hingegen das Projekt nachhaltig verzögern, wenn nicht gar verhindern. Insofern sei die Motivation dieses Vorstoßes nicht nachvollziehbar.

 

Frau Oldenburg steht der Festsetzung einer Vertragsstrafe im aktuellen Fall grundsätzlich kritisch gegenüber; es müsse aber sichergestellt sein, dass die Festsetzung einer Vertragsstrafe künftig weiterhin möglich sein können müsse – auch gegenüber der WERTGRUND.

 

Herr Dr. Wiedemann erklärt, die aktuelle Diskussion nicht nachvollziehen zu können. Die Verwaltung habe bereits in vorangegangenen Sitzungen umfänglich und nachvollziehbar ihre Vorgehensweise erläutert. Die Forderung nach Festsetzung einer Vertragsstrafe halte er für unangemessen und sachlich nicht gerechtfertigt. 

 

Herr Arnold regt an, dass bis zur kommenden Sitzung die Verwaltung rechtlich prüfen möge, ob hier überhaupt eine Vertragsstrafe festgesetzt werden könne. Herr Feuerstein fordert eine Überprüfung durch einen externen Juristen. Herr Dienberg sagt eine entsprechende Prüfung zu.

Sodann beschließt der Ausschuss einstimmig:

Die Angelegenheit wird vertagt.

 

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Sodann unterbricht Herr Arnold nach Zustimmung des Ausschusses die Beratung der Ausschussmitglieder, um Bürgeranhörungen i.S.v. § 62(2) NKomVG zu diesem Tagesordnungspunkt zuzulassen.

 

Nach Ansicht von Herrn Gregorius würden in dem hier in Rede stehenden Quartier zu viele Wohnungen entstehen – und damit auch zu viele Menschen neu hinzuziehen. Er kritisiere zudem, dass im Bebauungsplan die Zahl der Wohnungen nicht festgeschrieben sei. Herr Lindemann erläutert, dass mit den Mitteln eines Bebauungsplanes zwar z.B. Bauflächen, Bauformen und Nutzungen geregelt werden könnten, nicht jedoch eine konkrete Wohnungsanzahl resp. die Anzahl der Menschen, die dort künftig wohnen würden.

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