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34. öffentliche/nichtöffentliche Sitzung des Ausschusses für Bauen, Planung und Grundstücke
TOP: Ö 4
Gremium: Ausschuss für Bauen, Planung und Grundstücke Beschlussart: (offen)
Datum: Do, 07.02.2019 Status: öffentlich/nichtöffentlich
Zeit: 16:00 - 22:35 Anlass: Ordentliche Sitzung
Raum: Sitzungsraum CHELTENHAM (118), Hiroshimaplatz 1 - 4, 37083 Göttingen (barrierefrei)
Ort:
 
Wortprotokoll
Beschluss

Herr Dienberg stellt zunächst das Vergabeverfahren der hier in Rede stehenden Flächen nochmals kurz zusammenfassend dar. Die Vergabe solle hier nicht nach dem höchsten Preisgebot erfolgen, sondern im Wege einer sog. Konzeptvergabe; hierzu habe der Verwaltungsausschuss im vergangenen Jahr einen entsprechenden Beschluss gefasst. Insgesamt hätten sich vier Bewerber an diesem Verfahren beteiligt. Ein Bewerber habe allerdings im weiteren Verfahren nicht berücksichtigt werden können, da dessen Konzept eine wesentliche Voraussetzung die Durchquerbarkeit des Quartiers r den öffentlichen Nahverkehr nicht erfüllt habe. Die übrigen drei Bewerber erhielten heute Gelegenheit, sich und ihre Konzepte im Ausschuss vorzustellen

 

Herr Arnold ergänzt, dass der heutige Termin auch dazu dienen solle, den Bietern Fragen zu stellen; eine Entscheidung solle allerdings erst in einer der kommenden Sitzungen erfolgen. Herr Dienberg bekräftigt diese Aussage. Die Bieter würden sich zunächst in alphabetischer Reihenfolge vorstellen und für Verständnisfragen zur Verfügung stehen; eine ggfs. erforderliche Aussprache des Ausschusses könne dann im nichtöffentlichen Sitzungsteil erfolgen. Eine formelle Beschlussvorlage werde dann in einer der kommenden Sitzungen vorgelegt werden.

 

Herr Arnold nimmt Bezug auf die aktuelle Berichterstattung in der örtlichen Presse und bittet alle Beteiligten darum, die baulichen Entwicklungsmaßnahmen in dieser Stadt jeweils getrennt zu betrachten, auch wenn einige der Akteure in verschiedenen Projekten gleichzeitig engagiert sein mögen. Gegenstand der aktuellen Beratung sei mithin ausschließlich die Konzeptvergabe Zimmermannstraße.

 

Anschließend stellen die drei Bewerber sich und ihre Konzepte vor:

 

CUBUS GmbH & Co. KG/ Göttingen:

 

Zunächst stellt Herr Schneider jun. kurz sein Unternehmen vor und verweist auf mehrere Referenzprojekte in der Stadt Göttingen. Herr Schneider sen. erläutert, dass das Verkaufsgrundstück eine deutliche Höhendifferenz aufweise, was die Planer vor erhebliche Herausforderungen gestellt habe. Er sei jedoch überzeugt davon, mit den beiden vorgelegten Entwürfen gleichwohl qualitätsvolle sungen anbieten zu können.

 

Sein Unternehmen sei Mitglied im „ndnis für bezahlbares Wohnen“, weshalb er sich dem Ziel, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, besonders verpflichtet fühle. Allerdings solle der bezahlbare Wohnraum nicht auf dem Vorhabengrundstück realisiert werden, sondern im Bereich der unmittelbar benachbarten Bestandsgebäude. Nach seiner festen Überzeugung wäre es höchst problematisch, wenn innerhalb eines Neubaus sozialer Wohnungsbau und hochwertiger Wohnungsneubau zugleich angeboten werden würden. Er beabsichtige je nach Konzept 60 bis 70 Wohneinheiten in einem Mix verschiedener Wohnungsgrößen anzubieten. Hierbei solle besonderer Wert auf einen hohen energetischen Standard gelegt werden; geplant sei derzeit ein KfW-40-Standard. Hierdurch würden die Betriebskosten für die künftigen Mieter minimiert; allerdings ergäben sich hierdurch auch vergleichsweise hohe Erstellungskosten. Im Hinblick auf die beabsichtigte Minimierung des Primärenergiebedarfs seien ausdrücklich sowohl Photovoltaik-Anlagen, als auch Maßnahmen der Dachbegrünung vorgesehen. Die Wohnungsfenster sollten durchgängig mit Außen-Jalousien ausgestattet werden. Die erforderliche Regenrückhaltung solle über ein Kaskadensystem erfolgen. 60 % der Stellplätze sollten in einer Tiefgarage vorgehalten werden; die oberirdischen Verkehrsanlagen sollten als „Spielstraße“ (verkehrsberuhigter Bereich) ausgebildet werden. Wie auch bereits im Baugebiet Bettina-von-Arnim-Straße üblich sollten auch hier E-Ladesäulen vorgehalten werden. Ferner seien Stellplätze für Car-Sharing-Angebote geplant. Sein Unternehmen habe zwei unterschiedliche architektonische Entwürfe beauftragt. Ein Entwurf stammen vom Büro „Baufrösche“ aus Kassel, der andere vom Göttinger Architekturbüro Brune.

 

Herr Dr. Brix stellt sodann den „Baufrösche-Entwurf“ vor. Dieser sehe 5 Stadtvillen mit jeweils 3 oder 4 Vollgeschossen zuzüglich eines Staffelgeschosses vor. Die Gebäude wiesen zwar eine klassische Formensprache auf, durch einen leichten Versatz der Gebäudefluchten und eine Drehung der Grundformen würden jedoch differenzierte Außenräume geschaffen. Herr Brune stellt sodann das Bebauungskonzept seines Büros vor. Der Schwerpunkt sei hier auf die Ausbildung als Niedrigenergiehaus gelegt worden. Sein Büro verfüge hier über umfangreichen Erfahrungen; er verweise hierzu auf das Baugebiet Bettina-von-Arnim-Straße. Er gehe davon aus, dass es gelingen werde, den Primär­energie­faktor auf 0,17 zu senken. 

 

Delta Bau AG/ Hannover

 

Auch Herr Süßenbach stellt zunächst kurz sein Unternehmen vor und erläutert sodann den für das Kaufgrundstück entwickelten architektonischen Entwurf. Hierbei habe man sich mit der Göttinger Architekten-Werkstatt bewusst eines ortsansässigen Büros bedient. Vorgesehen seien hier 6 Punkthäuser mit 4 Vollgeschossen und jeweils einem Staffelgeschoss. Durch die Kombination unterschiedlicher Gebäudetypen mit unter­schiedlichen Wohnungsgrößen in den Gebäuden werde ein gestalterischer Mix erreicht. Das Freiraumkonzept sehe im nördlichen Bereich einen kurzen öffentlichen Erschließungs­stich mit Wendehammer vor, während die sich daran anschließenden Verkehrsflächen dem Individualverkehr nicht zur Verfügung stehen sollten; letztere Flächen sollten zudem entsprechend der „shared-space-Ideologie“ ausgebildet werden. Anstelle eines zentralen Spielplatzes seien mehrere dezentrale Spielmöglichkeiten vorgesehen. Zur Ableitung resp. Rückhaltung des Niederschlagswassers seien Entwässerungsmulden und Versickerungsmöglichkeiten über Pflasterfugen vorgesehen. Die erforderlichen Stellplätze sollten komplett in einer Tiefgarage untergebracht werden. Stellplätze für Fahrräder und Lademöglichkeiten für e-bikes in ausreichender Zahl seien für sein Unternehmen selbstverständlich. Die Versorgung mit Wärmeenergie solle über ein Blockheizkraftwerk erfolgen. Als energetischer Standard solle zumindest KfW-55 umgesetzt werden ggfs. auch besser. Hinsichtlich der Fassadengestaltung seien für das Erdgeschoss und das 1. Obergeschoss Fassadenplatten vorgesehen, darüber eine Putzfassade.

 

Insgesamt sollten 74 Wohneinheiten realisiert werden mit unterschiedlichen Wohnungs­größen (von 1-Zimmer-Wohnungen bis 5-Zimmer-Wohnungen). Sämtliche Gebäude würden über einen Fahrstuhl verfügen, der bis in die Tiefgarage reiche. Damit könnten alle Wohnungen barrierefrei ausgebildet werden. Die Zahl der rollstuhlgerechten Wohnungen werde um zwei Wohnungen über den gesetzlichen Anforderungen liegen. Die Gesamtwohnfläche werde sich auf 5.485 qm belaufen, wovon 1.815 qm auf den sozialen resp. preisgünstigen Wohnungsbau entfielen; dieser solle auf zwei der sechs Gebäude konzentriert werden. Die grundsätzliche Gestaltung, die bauliche Qualität und die Wärmedämmung sei jedoch bei allen Gebäuden gleich; diesbezüglich gebe es ausdrücklich keinen Unterschied zwischen sozialem oder frei finanziertem Wohnungsbau.

 

ebr-Projektentwicklung GmbH/ Göttingen

 

Herr Schwindt stellt ebenfalls das Unternehmen kurz vor und bittet sodann darum, den auch bereits im Vorfeld versandten offenen Brief der Belegschaft verlesen zu dürfen. Diese Bitte lehnt der Ausschuss nach kurzer Diskussion bei 2 Enthaltungen einmütig ab.

 

Herr Moshfeghi stellt sodann das Konzept der ebr-Projektentwicklung GmbH vor. Um deutlich zu machen, wie sein Büro zu der vorgeschlagenen Lösung gekommen sei, wolle er zunächst noch einmal die Rahmenbedingungen resp. die bereits durch die Ausschreibung vorgegebenen Voraussetzungen verweisen. So sei z.B. gefordert worden, den Grad der Versiegelung zu minimieren, die Kaltluftschneise zu erhalten, hinsichtlich der Erschließung einen Anschlusspunkt an den Nikolausberger Weg mit einer Option für den Busverkehr vorzusehen und mindestens die Hälfte der Stellplätze unterirdisch anzuordnen. Ferner sei ein Wohnungsmix und eine möglichst effektive Regenrückhaltung gefordert worden. Die bewegte Topographie des Verkaufsgrundstückes habe zu dem Entschluss geführt, die Gebäude jeweils an der Geländekante auszurichten. Durch eine „Drehung“ der Baukörper werde ein abwechslungsreiches Erscheinungsbild erzielt, zugleich jedoch durch die Verwendung gleichartiger Bauelemente bei abweichender Anordnung serielles Bauen ermöglicht. Hierdurch könnten die Kosten bei gleichzeitig hoher städtebaulicher Qualität niedrig gehalten werden. Die Baukörper böten zudem die Möglichkeit, auf sich zukünftig ggfs. verändernde Nachfragen zu reagieren und die Wohnungszuschnitte flexibel zu verändern. Insgesamt seien 4 Baukörper mit jeweils 5 Vollgeschossen vorgesehen. Die Planung weniger, aber dafür kompakter Baukörper sei u.a. deshalb erfolgt, um die bestehende Kaltluftschneise nach Möglichkeit nicht zu beeinträchtigen. Jeder Baukörper werde über eine eigene unmittelbar angrenzende private Zone verfügen. Dazwischen würden halböffentliche Freiflächen entstehen. Die technische Gebäudeerschließung der Baukörper solle optimiert und auf wenige Erschließungsschächte pro Gebäude konzentriert werden. Die Gebäude sollten in hybrider Bauweise errichtet werden; geplant sei ein Mix aus Holz, Beton und Stahl. Die erforderliche Brandschottung werde zugleich der Fassadengliederung dienen. Die Dächer sollten jeweils als Klimadach ausgebildet werden. Hier sei eine Substratschicht vorgesehen, die einerseits eine hochwertigere Bepflanzung zulasse, als eine herkömmliche Dachbegrünung, die aber andererseits durch eine permanente Befeuchtung im Sommer eine Kühlwirkung entfalten werde. Aufgefangenes Niederschlagswasser könne ggfs. als sog. „Grauwasser“ Verwendung finden, was die Öko-Bilanz weiter verbessern würde. Der Grad der Versiegelung solle möglichst niedrig gehalten werden, dazu trage sowohl die Konzentration auf lediglich 4 Baukörperm bei, wie auch die Anordnung von 65 % der erforderlichen Stellplätze in einer Tiefgarage. In der Tiefgarage seien E-Ladestationen für alle Stellplätze vorgesehen. Flächen für Car-Sharing-Angebote seien ebenfalls geplant. Die Versorgung mit Wärmeenergie solle über ein Blockheizkraftwerk erfolgen, welches über die bestehende Gasleitung versorgt werde.

 

Insgesamt sollten 74 Wohneinheiten entstehen. Die Wohnungsgrößen bewegten sich zwischen 1-Zimmer-Wohnungen und 5-Zimmeer-Wohnungen, wobei der Schwerpunkt auf 3-Zimmer-Wohnungen liege. Der preiswerte Wohnraum resp. soziale Wohnungsbau solle über die 4 Baukörper verteilt und mit dem frei finanzierten Wohnraum innerhalb der Gebäude gemischt werden. Insgesamt sollten 36 % der Wohnfläche auf den geförderten Wohnungsbau entfallen und damit mehr, als in der Ausschreibung gefordert.

 

Alle 74 Wohnungen sollten barrierefrei ausgestattet werden; der Aufzug werde bis in die Tiefgarage reichen. Ferner würden 12 der Wohnungen auch rollstuhlgerecht ausgebildet werden, obschon gesetzlich nur 9 rollstuhlgerechte Wohnungen erforderlich wären. Zusätzlich zu den Wohnungen sollten in jedem Baukörper Gemeinschaftsräume vorgehalten werden.

 

Herr Schwindt ergänzt, dass die ebr die Baufläche nicht erwerben, sondern als Erbbaurechtsnehmer nutzen wolle; das Grundstück bliebe damit in Händen der Stadt.

 

Herr Arnold dankt den Bewerbernr deren Bericht; es handele sich hier um interessante Entwürfe, die zwar Unterschiede aufwiesen, die aber auf dem Grundstück sicherlich funktional und städtebaulich grundsätzlich alle drei denkbar seien.

 

Frau Arndt bittet darum, die in den Vorträgen verwendeten Präsentationen zur Verfügung zu stellen. (Anmerkung des Protokollanten: Die fraglichen Folien sind im System allris der Niederschrift zu diesem Tagesordnungspunkt beigefügt.)

 

Frau Walbrun befürchtet, dass aufgrund der vergleichsweise großen Tiefgarage die Begrünung des Areals nur bedingt möglich sein werde. Positiv sei allerdings, dass sämtliche Konzepte Dachbegrünungen vorsähen. Herr Schneider erläutert hierzu, dass die geplanten Tiefgaragenflächen sich komplett unter den jeweiligen Baukörpern befinden würden, so dass die Tiefgaragen keine Einschränkungen hinsichtlich der Bepflanzbarkeit des Areals bedingten. Herr Süßenbachumt ein, dass die von seinem Unternehmen geplante Tiefgarage sich nicht nur unterhalb der Baukörper befinde, was letztendlich aber darin begründet sei, dass hier im Gegensatz zu den beiden anderen Konzepten mtliche Stellplätze in der Tiefgarage vorgehalten würden. Hierdurch entfielen oberirdische Stellplätze, was wiederum eine großgige Begrünung des Areals ermögliche. Herr Moshfeghi stellt dar, dass aufgrund der bewegten Topographie des Areals die geplante Tiefgarage in weiten Teilen eine erhebliche Überdeckung aufweisen werde, so dass dort eine höherwertige Bepflanzung durchaus möglich sein werde.

 

Auf Nachfrage von Herrn Becker erklärt Herr Schneider, dass Erbbaurecht für ihn keine wirtschaftliche Alternative sei. Auf Nachfrage von Herrn Schu und Frau Oldenburg erläutert Herr Kompart, dass der Erbbauzins auf der Grundlage des Bodenrichtwertes für die reinen Bauflächen abzüglich der Erschließungsflächen errechnet werde. Wg. der Sozialbindung werde mit 4 % ein etwas niedriger Erbbauzins angesetzt, als ohne derartige Bindungen üblich. Herr Arnold ergänzt, dass 4 % zwar in Zeiten von Niedrigzinsen vergleichsweise hoch erscheinen, er bitte jedoch zu berücksichtigen, dass die Zinsen im Laufe der sehr langfristigen Erbbauzeit auch wieder eine deutlich andere Entwicklung nehmen könnten.

 

Herr Becker bittet das von ebr beauftragte Architekturbüro um Benennung von Referenzprojekten. Herr Moshfeghi verweist auf Schulbauprojekte in Hamburg, auf diverse Gewerbeumbauten wie auch auf die erfolgreiche Teilnahme an städtebaulichen Wettbewerben und sagt zu, eine entsprechende Übersicht über das Protokoll zur Verfügung zu stellen. (Anmerkung des Protokollanten: Die fraglichen Folien sind im System allris der Niederschrift zu diesem Tagesordnungspunkt beigefügt.)

 

Auf Nachfrage von Herrn Becker teilt Herr Süßenbach mit, dass seine Firma voraussichtlich zumindest den geförderten Wohnungsbau im Bestand behalten wolle. Eine abschließende Entscheidung sei hier allerdings noch nicht getroffen. Eine Weiterveräerung komme jedoch nur in Betracht, falls es sich beim Erwerber um einen langfristigen Bestandshalter handele.

 

Frau Oldenburg verweist darauf, dass nur ebr eine soziale Durchmischung innerhalb der Gebäude vorsehe. Herr Schwindt erklärt, dass er in einer sozialen Mischung innerhalb eines Gebäudes eher Vorteile sehe. Vor diesem Hintergrund seien auch bewusst in jedem Baukörper Gemeinschaftsräume vorgesehen, um die Begegnung der unterschiedlichen Mietergruppen zu fördern. Aus Sicht von Herrn Moshfeghi sei es gerade die Aufgabe zeitgemäßer Architektur, derartige Durchmischungen zu fördern. Dabei gehe es nicht nur um eine Durchmischung der sozialen Schichten, sondern auch um einen Generationenmix. Herr Schneider hingegen ist der Auffassung, dass den Mietern in ein und demselben Gebäude unterschiedliche Mietpreise r im Wesentlichen gleiche Wohnzungen nur schwer zu vermitteln seien. Er bezweifle, dass die von Herrn Moshfeghi propagierte Durchmischung tatsächlich funktioniere und wolle daher hinterfragen, ob das Büro mit einem derartigen Konzept bereits habe Erfahrungen sammeln können. Herr Dr. Brix ergänzt, dass fehlende Durchmischung nicht mit Gentrifizierung verwechselt werden dürfe. Herr Süßenbach verweist darauf, dass im Quartier zahlreiche Begegnungsflächen zur Verfügung stünden, zumal die Verkehrsflächen ja als shared-space-Fläche ohne Individualverkehr ausgebildet würden. Es werde mithin im Quartier sehr wohl zu einer Durchmischung der Mieterschichten kommen, wenn vielleicht auch nicht innerhalb eines Gebäudes.

 

Auf Nachfrage von Frau Oldenburg erläutern die Bewerber jeweils nochmals ihre Konzepte zur Fassadengestaltung. Herr Dr. Brix erklärt, dass die Baukörper eine weitgehend einheitliche Fassade jedoch mit einigen Varietäten erhalten sollten. Herr Süßenbach verweist nochmals auf den bereits erläuterten Wechsel von Fassadenplatten und Putzflächen. Herr Moshfeghi sieht in seinem Entwurf einen Wechsel aus Holz- und Metallflächen vor.

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Sodann unterbricht Herr Arnold nach Zustimmung des Ausschusses die Beratung der Ausschussmitglieder, um Bürgeranhörungen i.S.v. § 62(2) NKomVG zu diesem Tagesordnungspunkt zuzulassen.

 

Eine Verständnisfrage von Frau Kuttner beantwortet Herr Schneider.

 

Frau Willenbrock-Heier plädiert für eine möglichst große soziale Durchmischung; der Nachweis des geforderten sozialen Wohnungsbaus auf dem Nachbargrundstück hingegen werde dieser Zielsetzung nicht gerecht. Herr Lindemann erläutert hierzu, dass die seinerzeitige Ausschreibung diese sog. „mittelbare Belegung“ ausdrücklich zulasse; in einem solchen Fall werde allerdings ein etwashere Anteil gefordert.

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(Angefordertes Dokument nicht im Bestand)
Anlagen:  
  Nr. Status Name    
Anlage 3 1 öffentlich Konzeptausschreibung_Zimastr._FEB19 (4062 KB)      
Anlage 1 2 öffentlich 190206 Präsentation Delta Bau - Konzeptvergabe Zimmermanstraße (2334 KB)      
Anlage 2 3 öffentlich Zimmermannstraße_Präsentation_EBR (14125 KB)      

 

 
 

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